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中國大陸第一難題 保房價還是匯率?

房地產國國民經濟的重要支柱產業,也是業是中每個國家經濟結構中不可或缺的一部分。但是房地產就像彈簧一樣,一旦政策稍有鬆動,房地產泡沫便會迅速興起。

如今,中國國內房地產市場泡沫正在被遏制,但按照「十三五」規劃,到2030年,1.81億至2.29億人將從農村進入城市,樓市將迎來更多需求,防泡沫的壓力更大。

一邊要保民生,一邊要控房價,這對於包括中國大陸在內的許多經濟體決策層來說,都是個兩難選擇。其中香港和日本最終都選擇了保匯率棄房價,而俄羅斯則為了保房價,最終使得經濟元氣大傷。

香港

香港自1983年10月起實行聯繫匯率制度,即港幣匯率緊緊盯住美元。然而也正是因為此,導致香港在貨幣政策決策方面失去了獨立性,更兼顧不了匯率和房價。

面對困境,香港保匯率還是保房價呢?如果保房價,隨着美聯儲的加息,港幣短期市場利率並沒有隨之走高,香港房價將持續上漲。據統計,2016年-2018年,港島A類私人住宅售價上漲了35%。如果保匯率,流動性勢必收緊,香港金管局跟隨美聯儲加息的話,長期看房價將受挫,資本自由流動的香港將面臨資本流出的。

最終,香港選擇了放棄房價,穩定匯率。2018年二季度以來,香港金管局多次在市場買入港幣投放美元,旨在穩定港幣匯率。

而在短期市場利率一次次創新高後,中長端貸款利率也開始提升。香港滙豐、渣打、中銀香港等主要銀行也跟隨上調按揭貸款利率。到了2018年三季度初,香港住房貸款利率已創近10年來最高值,對房價構成直接打壓。

日本

1985年「廣場協議」簽訂之後,日本為了遏制日元升值,於是下調了市場貼現率,同時擴大和提高本國的經濟競爭力,然而低利率對提升競爭力效果有限,但卻導致了房地產泡沫。

隨着大量資金湧入日本房地產行業,日本的地價也開始瘋狂飆升。據日本國土廳公布的調查統計數據,1985-1988年,東京的商業用地價格指數在短短三年內增長了近2倍。

為了不讓日元繼續大幅升值,日本政府決定採用行政手段,主動擠出房地產泡沫。此時由於公司破產,導致大量被拋售的不動產湧入市場,房地產市場供過於求。

與此同時,由於日元升值空間被壓制,套利空間日益縮小,國際資本開始撤逃。1992年,日本政府出台「地價稅」政策,日本房地產市場立刻開啟漫長的下跌之旅。日本統計局數據顯示,從1992年-2015年,日本國內六大主要城市住宅用地價格跌幅為65%,所有城市跌幅為53%。

俄羅斯

蘇聯解體後,經過幾年的陣痛期,俄羅斯經濟開始逐漸走上正軌,而經濟的膨脹也必將帶來貨幣超發,同時普京總統也將住房併入俄羅斯四大優先發展項目。多種利好使得俄羅斯房價高歌猛進。

然而1998年金融危機後,俄羅斯放棄了「外匯走廊」制度,至2006年6月30日,盧布實現了完全可自由兌換。

但匯率實現自由浮動後,無疑加大了經濟的不穩定性。屋漏偏逢連夜雨,此時的原油價格開始下行,而俄羅斯又是主要依靠能源出口的國家,經濟結構單一,原油價格的波動會直接造成盧布幣值的不穩定。起初,俄羅斯初衷也是希望匯率和房價兼顧,但事實證明只能取其一。

在面對盧布貶值,大規模資本外逃的情況下,俄羅斯央行一方面連續上調基準利率,另一方面動用外匯儲備對沖匯率下跌。

然而一切都無濟於事,2014年11月10日,俄羅斯央行宣布取消實際有效匯率的上下浮動限制,放棄對盧布匯率的自動干預機制。在隨後的兩個月時間裏,盧布大幅貶值近50%。然而此時俄羅斯為了不讓房價由於上調基準利率而受到打壓,又開始逐步下調基準利率,由2014年12月的高點連續5次下調,半年內下降了6個百分點。

最終,俄羅斯國內房地產一手房價格開始上行,一手房價格由2014年12月的51,714盧布每平米上漲至2016年6月的53,558盧布每平米,漲幅為3.6%。但經濟卻經不起這麼折騰,GDP從14年開始再次負增長。

回過頭來,我們可以看到,拋棄房價後的香港和日本經濟結構依然比較穩定,尤其是香港,即使在全球增速下滑甚至負增長的情況下,2018年仍保持着3%的增速,而俄羅斯的例子更是讓我想起了郭樹清的一句話:凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家和地區,最終都要付出沉重代價!

責任編輯: 時方   來源:雪球 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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