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1.5億套房子「拋荒」:10年後房價降30%?

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所謂「拋荒」,本來是指已墾田地,因為各種因素未繼續耕種,從而任其荒蕪。房子也是這樣,已經蓋成的高樓大廈,人氣不足、配套不全、設施不完善,最終空置的房屋越來越多。

中國到底有多少房子正在被「拋荒」?

所謂「拋荒」,本來是指已墾田地,因為各種因素未繼續耕種,從而任其荒蕪。房子也是這樣,已經蓋成的高樓大廈,人氣不足、配套不全、設施不完善,最終空置的房屋越來越多。

先計算一下中國的房產存量有多少。從1998年房改到2005年,房地產年均銷售面積僅僅在1億-5億平米之間,從2010年到2018年,每年的房地產銷售面積都高達10億平米以上。這20年賣出去的房產面積相加,得出的結果是177億平米,按每套房100平米來計算,總共賣出去了1.7億套房子。

事實上,在商品房之外,加上房改房、單位和學生宿舍、農村自建房、城市小產權房,真正的房屋總量起碼還要翻3倍。保守估計,目前房子總量大概是6.8億-7億套之間。

然後,再統計房屋空置率。房屋空置率這個指標,一直以來爭議很大,此前原住建部副部長仇保興認為,即便以北京為例,空置率也將近20%,而以鄂爾多斯為代表的部分三四線城市,空置率已經達到了70%。2018上半年,原農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文說:大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,農村房屋空置率14%。

有人覺得高,有人覺得低,哪一個更真實?我們不妨參考第三方的報告。

2018年底,西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁教授,在北京發佈《2017中國城鎮住房空置分析》報告。報告指出,2011、2013、2015年和2017年,中國城鎮地區住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。而2017年,全國城鎮地區有6500萬套空置住房。

過剩的房地產大躍進在中國營造出了多少鬼城……

空置率方面,二線城市、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%,遠超一線城市的16.8%。按7億套住房總量,21.4%的房屋空置率來計算,目前大概有1.5億套房子被「拋荒」沒人住了。

照這樣的趨勢,再過10年,樓市必然會「供過於求」。

第一,人口形勢的變化已「箭在弦上」。

萬科老總郁亮不止一次說過:我們的房子蓋出來是賣給人住的,主力購房人口變少,行業紅利遲早會結束。

以下幾個數字可以作為參考。中國15-64歲勞動年齡人口比例及規模,分別在2010年、2013年見頂,而日本、美國、英國的勞動年齡人口比例分別在1991、2009、2013年見頂,當時的人均收入遠高於我們。

根據人口普查資料,80後、90後、00後人口分別為2.19億、1.88億、1.47億,90後比80後少約3100萬,00後比90後少4100萬。老齡化的速度更快,1970-2015年,中國人口年齡中位數從19.3歲快速升至37.0歲,預計2050年將達50歲。

當20歲-50歲的主力購房人口變得越來越少,樓市的未來不言而喻。

第二,房屋的供給渠道會越來越多。

自1998年房改以來,只要談起房子,我們的腦海中一定是「商品房」,產權意識已經深入每一位購房者的心中。但是,房地產並非只有商品房這一條道路,以新加坡為例,組屋占存量比重為73%。每年新建的組屋3萬套左右,占存量的比重大約為3%。103萬套組屋為320萬居民(佔總人口的81%)提供了居住空間,戶均住房套數達到1套,2015年人均住房面積達到27.6平方米。

同時,由於補貼的存在,組屋房價對於大部分居民而言是可負擔的。組屋銷售的價格大概在25萬新元左右,補貼後大概在20萬左右,是家庭收入中位數的2-3倍。2009年至2014年間,四居室組屋沒有補貼的預購價格增長了12%,含補貼的預購價格增長了5%,而同期家庭收入中位數大幅增長了38%。

今年就有不少「跡象」出現了,比如集體土地入市,租賃試點城市擴大的消息,深圳還推出了年漲幅不超過5%的租賃房,北京集體產權土地入市開發也有項目落地。

當樓市的「供給」大於「需求」,10年後,房價會降多少?答案可能是30%。

經濟學家姜超此前曾指出,房價跌幅不超30%,是完全可以承受的結果,過去4年當中,許多城市的房價上漲了一倍左右,這種短期大幅上漲的背後,有着居民巨額舉債的推動,顯然不合理。

潘石屹的答案也跟姜超不謀而合。SOHO中國董事長潘石屹此前在中期財務數據發佈會上「無意間」透底:我之前設想過,如果房價或者資產價格跌30%,我們還能活着,但有很多房地產公司就不存在了;如果跌50%,我們還能活着,但更多的房地產公司就不存在了」。

當然,不管未來10年房價如何變化,房地產市場擴張的腳步,肯定不會像過去那些年那樣迅速了。對大部分人來說,經歷了「買房變富」的年代後,未來的房產,只有「自住」屬性,不再具備「金融」屬性,如果還有買房投機的想法,手裡的房子只會被「拋荒」。

責任編輯: 秦瑞   轉載請註明作者、出處並保持完整。

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