它代表了中國大部分縣城樓市的現狀。
昨天接到一個電話，是老家打來的。
電話那頭傳來的聲音急切卻又陌生，細一盤問，原來是二姑夫親弟弟家的孩子，這樣的遠房親戚大半輩子都見不了一面。曲曲折折十八彎找到我也是不容易。
無事不登三寶殿，心裏對電話的內容早有了譜兒，無非就是買房的事情。也拜老媽所賜，這兩年，基本隔三差五就會接到老家的電話，然後完成一份份「公益諮詢」。
電話里先是寒酸幾句，然後緊接着進入正題：「聽說你現在專門研究房呢？你說咱們這縣城的房子到底值不值得買呢？最近又蓋起了幾棟新樓，可高呢，房價還一個勁的漲！我還想多買一套，急得睡不着……」
這親戚所在的縣城是內蒙古烏蘭察布市涼城縣。說了這名字，你可能在地圖上轉幾圈都找不到。但說起鴻茅藥酒，你或許還能知道些名氣。
也是碰巧，前段時間我還對涼城縣樓市深入研究了一番，至於研究的原因，並不是因為感興趣，而是它代表了中國大部分縣城樓市的現狀。
且聽我慢慢聊。
1
涼城縣位於北京西400公里處，因為「涼」可以拆分為「二京」，所以常被當地人戲謔為處於北京西10環的「二京城」，也有人說這裏是古代皇帝的避暑勝地，不免多了一些神秘感。
根據2000年第五次人口普查的數據，涼城縣人口24.9萬，有意思的是，時隔近20年，當地政府官網顯示的人口數據卻變成了24萬，人口倒退了9000人。而「城區」人口4萬多，基本沒怎麼變過。
至於人口倒退的原因，很簡單，產業倒退，年輕人在加劇流失。
當地人稱涼城縣的三大經濟支柱是鴻茅藥酒、岱海電廠和房地產。
去年鴻毛藥酒一度登上年度熱搜，知道為什麼涼城警方會因為一篇鴻茅藥酒的負面文章實施跨省抓捕嗎？因鴻茅藥酒創造了當地三分之一的GDP。
而岱海電廠就更魔性了。
岱海是內蒙古第三大內陸湖，全區聞名的四大水產基地之一，涼城縣的母親湖。我前些年去過，湖水清澈，碧波蕩漾，不負草原「塞外明珠」的稱號。然而當地政府為了創造GDP，引進了電廠，並把電廠建在了湖邊。
原因是，湖水可以為電廠煤炭發電的機組降溫。同時也把噩夢帶給了這座漂亮的天然湖泊。
2019年4月18日，涼城縣摘去了貧困縣的帽子，但同時付出的代價是慘痛的。而且，你會發現，「發展產業提振經濟」，這對於中國十八線小縣城們來說是一道世紀性的難題。
2
產業差勁，直接影響的是縣城居民的平均收入。
怎麼去快速判斷當地的人均工資情況呢，這裏告訴你一個很好的方法，就是看當地飯店的招聘信息。
一般一個服務員的工資水平，基本代表了社會基礎勞動力的財富收入情況。
在涼城縣，我看到飯店門口的招工牌上寫的是2000元起步，而且在幾家大大小小的飯店中吃飯，服務員大都在40歲以上。這又進一步佐證了，涼城縣年輕人在加速流失的事實。
不單是涼城縣，前幾天我看到了一份數據報告。根據【2019年中國縣域零工經濟調查報告】中顯示，中國超過90%的縣域用戶願意在平時繼續從事零工，其中已經有零工收入的已經有52%之多，而有正工和零工雙份收入的人群佔到了24.72%。
換句話說，中國縣城有超過6成的人沒有正式工作，只能打零工。而根據區域的城鎮居民月均收入來看，平均收入不到3000元，可支配收入大概只有2000塊。反映的正是涼城縣的現狀。
涼城縣目前的新房房價是4500元/平米，雖然絕對值不高，但是相對增長性和未來空間，泡沫程度可能已經比肩一線城市。
有了上面這些基礎，接下來我們再看涼城縣樓市。
3
首先涼城縣是沒有二手房市場的。
當地人認為買房的意義在於結婚，不是丈母娘逼，誰願意花這麼多錢去買房。而且有意思的是，當地對婚房的要求要遠勝於北京。房子是基礎，車子是標配。結個婚幾十萬都擋不住。
當然檔次可以再降，但唯獨二手房是不行的。新婚就要住新房，別人住過的二手房算怎麼回事。
那麼縣城的二手房誰買呢？村里老百姓。
對於涼城縣「城區」，唯一人口流入的動力就是農村人口的教育遷移。孩子上學是中國人跨越山川，唯一志同道合的事情。所以很多農村人把孩子送到縣城的學校讀書，為了孩子，就買套房來陪讀。
不過縣城的教育環境這幾年也在加速衰退，凡是有點兒錢的，基本都把孩子送到周邊的大城市讀書了，首選100公里外的內蒙古首府呼和浩特，再其次是同市的烏蘭察布。優質生源走了，年輕的師源也不來，逐漸讓涼城縣失去了對城市居民的基礎吸引力。
涼城縣因為二手房市場需求小，新房蓋的又多，逐漸變成了單向市場。大家對二手房價的獲取能力有限，最多是靠隔壁小區前幾天，甚至前幾個月成交的一套二手房來計量。
例如隔壁小區前幾個月成交了一套房子，每平米3000元，那麼我這套也是這個價格。賣房的渠道更少，全縣城都沒有一個像樣的二手中介店鋪。
據當地朋友講，大家買賣二手房唯一的渠道是通過當地幾個人的微信號，100塊錢，他們會把你的房子掛在朋友圈，每天發佈一次，想買的人自然就來了。
「至於買不買，不重要，反正我不降價。」這是當地很多人的心聲，也是縣城二手房的第二個魔幻處——房價雖然沒支撐，但是會維持永久期的「有價無市」。
因為大家很自信，認為房子會增值，且一定會賣得出去。
涼城縣凡是「城裏人」，基本上都有房子，2-3套的也很多。房價只要漲了，自己就開心，認為自己的身價飆漲，出門也得抬着頭走路。別人一說，這傢伙家裏有5套房，後面基本就是「花團錦簇」了。
久而久之，大家都在享受着紙面財富帶來的快感，從不去承認房價下跌的事實。以至於模仿大城市概念開發出一套營銷體系，新建了一個公園就叫公園房，開發出一個小區，還叫學區房。殊不知，這麼大點兒縣城一腳油門，半個小時能折個來回。
4
2018-2019年，西部三線城市呼和浩特，以傲人的成績蟬聯了好幾個月的全國房價上漲冠軍。
這一利好消息很快就帶到了遠隔100公里外的涼城縣，今年幾個樓盤一起開盤，開發商聯合中介開始炒作，什麼開盤售罄，回頭又在中介圈子裏放房源，開始忽悠農村老百姓，為了孩子婚事不買不行，房價一日三串，從3000元/平米一個翻身跳到了4500元/平米。縣城裏跟着參與炒房人不在少數。
我的一個朋友，當我跟他分析局勢，說西部一個十八線小縣城沒有任何投資價值的時候，他卻花了整整一天的時間去反駁我的理論。
當時我非常之困惑，這麼多年來，為上萬人，從幾千萬的別墅豪宅到幾十萬的剛需住宅做置業規劃，卻唯獨說不通一個身邊的人。
後來才明白，有些人站在自己的利益立場上，縱使黃河決堤都難以勸回頭。這也是財富二八定律的本質，真正能站在上帝角度理性看待市場的人，才是最終的贏家。
後來我專門請涼城縣發佈二手房信息最大的一個「平台」負責人吃飯，他偷偷告訴我，「在他那掛牌賣的二手房大概有1000套，但是一個月成交不足3套。」
至於這是一個多大泡沫，想必大家都能想清楚。
5
經過2017-2019這三年的去庫存周期、棚改大周期，中國一線到十八線，乃至二十八線的房價都漲起來了，貧困縣房價上萬的也不少。
但大部分人在享受紙面財富帶來的快感的同時，卻忘了理性思考，房子究竟能給自己帶來什麼？
未來可以預見，大部分縣城的經濟發展格局越來越艱難，生活成本和物價無限逼近大城市，人口向大城市集中遷移的趨勢愈來愈烈。最後房子賣不出去，對自己來說又剩下了什麼價值？
最後，我給這位素未謀面的遠房親戚的回應是：「為了睡個好覺，那就再多買上幾套。」
