又到了租房的旺季,今年被改造成隔斷間的群租房生意特別好,有的房子才130平米,竟然被隔成了10個房間,還要靠搶才能租到。
在貴陽市,這種迷你單間的價格在700元到1150元不等,而在一線城市,一小間隔斷房可能要兩三千元才能租到。這種小房間,主要是低收入打工者和畢業生會租。
大城市工作機會多,群租房自然是供不應求,城市支柱產業和配套設施的吸引力有多強,對住房的需求就有多旺盛。
群租房要搶破頭大家應該不會意外,大部分讀者應該還記得我們之前討論過多次的「房地產的方向是分化」,現在現實案例來了,一邊是群租房供不應求,另一邊是曾經被捧上天的海景房,現在竟然打骨折都賣不出去……
海景房在某種意義上,就是樓市的大坑之一,它和商鋪、別墅、公寓有着類似的問題,這些房產都偏離了剛需的條件,以小眾的需求作為賣點,最後結果就是,市場上交易量不夠,房源流動性差,買容易,轉手難。
經濟學最基本的原理告訴我們,產品的定價不是由成本決定的,而是由需求和供給決定的。一個正常的家庭,最需要的房子,是孩子上學容易,大人上班方便,老人看病不難,而不是所謂的「面朝大海,春暖花開」。
海景房銷售往往打着養老房的概念,這個概念是很有想像空間的。中國非常大,很多地區都遠離大海,而影視劇經常描寫大海沙灘的美好,所以非常多的人都嚮往海邊生活。可是去海邊的精品酒店度假,和搬到海景房養老,完全是兩碼事。
怡寶住在武漢,就很嚮往去海島旅遊,但前提是,我們去的都是旅遊區,吃喝玩樂設施齊全,享受陽光沙灘海景當然心曠神怡。
如果真的搬到三四線城市的「海景房」,要面臨的情況就變成了:海邊潮濕,一年裏很長時間的氣溫還很高;周邊很多荒地,小區入住率低,生活配套設施很少;沒有好的醫療資源,老人生病了很麻煩……
不知道是誰第一個宣傳中國人喜歡大海,後來就變成了,海景房處在「全中國最宜居的地方」。
但我們可以確定的是,中國人在如何把不好的東西賣出去這點上,是有奇才的,把海邊荒地包裝成「中國最宜居的海景房」,居然真的忽悠成功了。從銷售技巧上來說,這肯定是非常聰明的,只是好像不那麼道德吧。
當年山東威海乳山縣的房子是怎麼賣出去的呢?
很簡單,開發商組織了老年人看房團,大方地把路費旅費全部包了。老人們一想,包吃住呀,拎着包就能去海邊玩一圈,當然也樂呵呵地就去了。
去了之後,除了住在海邊享受海風拂面,就是看房了,那幾天裏,老人們都有專人陪伴,不僅予取予求,還連上廁所都要跟着扶着。
全程陪護好像是為了貼心服務,但實際上,是防着老人和當地人交流。
你隨便抓一個乳山縣的本地人,問問「你們這房子怎麼樣啊,住着舒服嗎?」
他就會訴苦水式地把不便都告訴你,或者一臉迷茫地看着你,不知道大城市的人為啥要搬到這種小地方來住,只要這麼一問,開放商的把戲馬上就露餡了。
這個看房把戲從十年前玩到了現在,還屢試不爽。和大城市的房價相比,這些「海景房」的價格好接受得多,首付又低,心動了就買一套,就像實現了心裏的夢想。
但問題是,等到發現房子沒法住,想轉手賣出去,業主就傻眼了,50萬買的房子,幾乎是全新的,但是打對摺都賣不出去,在乳山這樣的地方,二手房流動性小的可憐。
為什麼今天乳山縣的房子打骨折了都賣不出去,因為這些房子,本身就不值得大肆炒作。
乳山縣的海景房位於銀灘,而這個地方在引入房地產開發之前,就是一大片自然生長的松樹林,到現在除了密集的200多個小區之外,依然沒什麼配套設施。
乳山本地常住人口只有55萬左右,而銀灘新建的房子就足以容納幾十萬人,本地人不會買,外地人很少來住,這就是我們常說的「鬼城」。
空有房子有什麼意義呢?
1400元/平米,買一堆鋼筋混凝土,海景是有了,卻不利於居住,這和鶴崗跌破成本線的房價沒有本質區別。
從乳山的例子我們可以看出,自然環境對中國房價的影響,遠遠排在配套設施之後。
如果按照美國房價的演變邏輯來看,你會發現,美國人遷移的方向就是自然環境更宜居的方向,哪裏生活舒服,哪個城市就會越來越繁華。
但在目前在中國不是這樣,稀缺的生活資源、教育資源、工作資源向大城市高度集中,因為這些地方產業最發達。人們只有先顧上了自己的工作,子女的教育,老了的醫療,才可能考慮,哪裏的自然氣候舒服。
如果你逆潮流而行,想去小城市海邊養老,也沒什麼問題,但那就不要指望房產還能投資增值了。
降價也沒人買房,絕對不是房價的問題,而是這個城市出了問題,你想去撿便宜,就要做好準備:在那裏你會找不到工作,買東西不方便,看病也困難。
配套資源缺失的房子,不僅能跌成白菜價,跌破成本線,最低還能跌到不要錢。
有個尊戈利的小鎮,它在意大利,距離首都羅馬1小時車程,距離沙灘只有幾十米到幾千米,但是,這裏的房子標價1歐元還很難賣出去。
其實房子如蔥的城市都有一些通病:產業單一,一旦被淘汰就會出現結構性危機;地處大都市圈的邊緣,沒有自己的優勢,人口被大城市虹吸;始終沒有競爭力強的產業,地理位置很差……
買房,買的只會是配套資源,而不會是一個海景養老的夢想。