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冰火兩重天的樓市 距離系統性崩盤還有多遠?

一方面是房價狂飆,與此同時房價賤如白菜,哪一個才是中國樓市的真相?「冰火兩重天」的中國樓市,面臨的潛在風險有多大?

中國樓市,即將有大事發生。

東北黑龍江地級市“鶴崗”,因為房價每平單價只要326元而被網友瘋狂刷屏成為新晉網紅城市。有人開始恐慌,這是否預示中國房價要開始下跌了?

但與此同時,新聞也披露說,與2018年底的冷清形成明顯對比的是,2019年購房者又重新回來了。統計局最新數據顯示,中國70城房價同環比漲幅擴大,房價上漲城市個數又回到歷史高位。

一方面是房價狂飆,與此同時房價賤如白菜,哪一個才是中國樓市的真相?“冰火兩重天”的中國樓市,面臨的潛在風險有多大?

樓市“冰火兩重天”的背後,是恐慌

2019年初,央行再次降准,房價打開了復蘇的窗口。樓市調控政策轉向“一城一策”,各地有了更多微調的空間。原本非常“缺錢”的市場,資金充裕突然充裕起來,融資成本明顯下降,房地產價格就像打了一針興奮劑,在蟄伏之後又開始上漲。

這背後的蛛絲馬跡,可以從貨幣政策和流動性中去尋找。

2019年伊始,央行便宣布下調金融機構存款準備金率1個百分點並置換部分中期借貸便利,總計將向市場凈釋放超過8000億元人民幣的流動性。之後,為了“支持民營企業經營”,國有銀行下調了基準貸款利率。這些配套的貨幣政策為房價上漲做了鋪墊。

從TradingEconomics網站的統計數據來看,中國的新房價格在2019年維持了往年上漲的趨勢,增速創下了2018年4月以來新高,70個大中城市新建商品住宅價格指數同比上升10.6%。

但這個數字只是就整體的新房價格而言。如果按地區來看,中國的樓市呈現出非常嚴重的兩極分化。

2019年,一線樓市銷售累計增三成,但三四線城市市場仍在降溫,偏遠的地級市降幅更劇烈。這說明,政策面的寬鬆預期和資金面鬆動助推一線城市回暖,而三四線城市將持續“去泡沫”。

換言之,錢變得“聰明”了,正在從那些人口流失的地區逃走,流入人口密集的大城市。

主要城市的樓市由此迎來了恐慌式上漲,偏遠地區的樓市則是斷崖式下跌。

樓市“冰火兩重天”的背後,是地產商的恐慌。中國 大陸的地產商坐擁6500萬戶閑置房產,84%的地產商負債高企,實際上已成為垃圾公司。房地產整體債務達3.4萬億,近50%貸款是無法按時償還的呆賬。因此,萬般無奈之下,某房地產商才會提出“活下去”的口號。

“活下去”意味着房企求生意志很強,也意味着為了求生而不擇手段、想盡一切辦法搞錢圈錢。目前地產商在中小城市用各種套路降價銷售、甩賣庫存房,都是為了這個目的,用老百姓買房的錢為自己解困。

雖然“去地產化”的口號喊了多年,但政府的財政收入目前依然有80%來自房地產。房地產依然綁架着中國經濟,它就像吸毒,愈吸愈上癮,直到暴斃為止。貨幣放水,就是那一針續命的毒藥。

依靠放水已經撐不起中國經濟

不放水行不行呢?可能還真的不行。否則,按照中國企業(特別是國企)獲利之薄、效率之低,根本無力償還各種公司債務。只能依靠不斷打針,苟延殘喘。

用房地產泡沫和過剩的基建來拉動GDP,以此勉強維持經濟穩定,這些年的招數來來回回就這幾招。但是,中國的實體經濟靠這個方法變好了嗎?企業的境況好轉了嗎?答案是否定的。

國家統計局17日公布了2019年一季度中國經濟“成績單”。初步核算,一季度國內生產總值超過21.3萬億元,同比增長6.4%。這高於外界原先的預期。有新聞評論說,中國經濟終於開始回暖了!

但實際上,並沒有什麼所謂的回暖。眾所周知,中國的表面經濟數據並不可靠。我們可以從中國工業的能源消耗量來窺測真實的情況。

據WIND資訊的數據,進入2019年以來,中國工業部門的能源消耗一直走低,重工業等高能耗工業部門的能源消耗增長在5%以內,而輕工業的低能耗部門,能源使用量甚至出現5%的負增長。能源消耗量驟減,說明企業開工量和生產量的持續減少。

實際上,在2017年中國經濟颳起“環保風暴”之後,不少基本化工原材料價格上漲,包括化纖材料、稀有金屬等價格上漲3到5成不等,企業生產成本被政策哄抬起來。

“環保風暴”的直接後果是令中國工廠的平均開工率下降為僅7到8成。不少民營工廠的廠長發不出工資,只能關門走人甚至是上吊自殺。在這種營商環境之下,企業開工率不足是必然的。未來的實際經濟增長率還會進一步下跌,而不是像統計數字告訴人們的那樣,中國經濟正迎來所謂的“陽春”。

目前經濟的這個走勢受政策影響非常大,政策不變,此趨勢也不會根本改變。這意味着,中國企業正常的生產經營依然是非常艱難,走投無路的企業只能是依靠投機取巧來掙錢。

企業投機的方法之一是股市中的內幕交易和會計欺詐,但更有效的方法是依靠已經嚴重泡沫化的房地產,再炒一波,尋找最後一批接盤俠。

這個擊鼓傳花的地產遊戲,目前風險有多大呢?我們可以用一個數據來衡量這種風險。

如果泡沫破裂,經濟將徹底委內瑞拉化

房地產總值與國內生產總值之比可以直觀地衡量房地產泡沫度程度。

2007年,美國次貸危機爆發之前,該比值為172%。日本房地產泡沫破裂時該比值大約是200%。中國現在的這個比值是多少呢?

根據中國人民大學國際貨幣研究所的經濟學家向松祚披露,目前中國的房地產總市值約合65萬億美元,而中國2017年GDP為12.24萬億美元。房地產總值與國內生產總值之比超過531%。中國房產泡沫的風險已經遠遠高於當年的美國和日本。

有些“專家”不斷拿中日兩國地產泡沫來比較,而事實上兩者完全無法相比,兩者不是一個級別。

首先,日本是成為工業發達國家後才出現房地產泡沫,中國是在沒有完成工業化的時候就出現了地產泡沫,換言之,中國的經濟結構更為陳舊落後,因此抗風險能力要弱的多。

其次,當年的日本是在高所得及高儲蓄下才發生房地產泡沫,泡沫的源頭並不是“土地財政”,因此日本的地產泡沫是純粹的經濟泡沫,牽連面相對較小。

但是,中國的地產泡沫源頭在於地方政府和土地財政,其牽連、影響的範圍比日本要大得多,涉及整個政經、財稅體系。一旦破滅,威力非常巨大。如果說當年日本的地產泡沫破滅威力等於一顆原子彈,那麼中國的地產泡沫破滅的威力至少等於十顆原子彈。

樓市泡沫如果破滅了,普通人的生活會怎樣呢?有人說,自己一輩子不買房就不會受到影響。這種看法大錯特錯。

要知道,不是因為房價推高了物價,而是貨幣的超發推高了物價。在中國,正因為房地產“鎖住”了一半以上的超發貨幣,物價才沒有上漲過快。反過來說,只要房地產泡沫破裂,中國將徹底委內瑞拉化,中國貨幣貶值的速度將創下歷史之最

無論從哪個角度看,中國的房產局,目前已經走死。要想重新盤活,只能寄望於系統性的經濟變革。中美之間的貿易談判,或許會成為這一切的轉捩點。

據此,房產的未來,目前呈現出兩種可能性:

一,美國貿易代表團與中國達成協議,包括中方答應美國進行結構性改革,實現經濟軟着陸。

二,中美談判破裂,美國將按期徵稅甚至展開制裁,中國經濟將提前來到“明斯基時刻”,房地產泡沫支撐一段時間後破裂,銀行面臨大規模倒閉和重組。

未來何去何從,我們拭目以待。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:驥觀天下 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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