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樓市回暖?醒醒吧 是房東和開發商聯手出貨!

年後,南京、杭州、蘇州和成都等部分一線和新一線熱門城市,成為樓市回暖先鋒。

房企拿地、房東漲價,剛需摩拳擦掌湊首付。杭州出現房東一夜間撤單漲價的情況。

透過現象看本質,與房企大規模推盤、熱情高漲拿地相反,杭州樓市各板塊分化極大,成交剛剛回暖,聯手出貨恐慌才是事實。

01

沒有搶!熱賣的主要是剛需和網紅盤

杭州3月小陽春,搖號中籤率走低。

杭州日報房產研究院統計,3月有10個樓盤中籤率保持在個位數,它們的共同點是性價比很高,從3月初的西湖國際城到近期的江與城,大部分項目均價穩定在2萬元/平米左右,成為最受歡迎的一批樓盤。

新房快速推盤的同時,二手房簽約量在走高。

透明售房網數據顯示,3月25日到31日,杭州市區(不含臨安)二手房共簽約2369套,創近10個月新高,環比增長10.3%。尤其主城區一些單價在3萬左右、建築年代較新、一二手房價差較小的房源,成為剛需客主流選擇。

注意了,不是普遍回暖,只有網紅盤和高性價比樓盤,中籤率才低,杭州各板塊分化很大。

比如蕭山南部卧城板塊,有超過10個項目待售,位置較差的樓盤不用搖號。在城東新城,三湘印象森林海尚,憑藉版塊內唯一90平米小戶型,吸引了一批購房者。同區位其他項目都是大戶型,總價高,同質化競爭激烈,人氣不足。

臨安市場3月轉暖,但由於在售樓盤眾多,銷售情況分化明顯。濱湖新城、青山湖科技城一帶復蘇更快一些,有中介表示一周能賣出幾十套,相比2018年年底有很大改觀。

除了個別熱賣盤,個位數的抄底中籤率並不多見,不用搖號依舊是常態。很多高價盤還沒有上市,不要指望這一輪小陽春持續很久,更不要指望杭州恢復兩年前的熱鬧景象。

過去兩年杭州樓市迅速上漲,主要因為嚴厲限價,產生無風險套利空間,新房遭搶購,加上高地價刺激,部分買不到的購房者轉戰二手房市場,推高整體房價。

現在大不一樣,雖然高地價再度回歸,但新房已經不是以前的新房,可以套利的新房越賣越少,陸續入市的是高地價樓盤。

02

房東坐地起價剛需急不急?

新年過後,杭州餘杭、江干、富陽三區進行了4場土拍,出讓宅地6宗,平均溢價率35%,每一場土拍都是一場搶地大戰,平均參與房企超過20家。

4月土拍繼續升溫,深深刺激了開發商的神經,連二手房房東也跟着躁動起來。

4月2日,杭州主城區祥符東單元和三塘單元兩宗宅地被開發商秒搶,溢價快速封頂,自持比例都超過20%,兩個板塊樓麵價均超過2萬元/平米。

經歷幾輪土拍熱潮後,杭州多個片區的房東,願意降價賣房的明顯少了,更多的選擇不斷詢價和觀望,絕不輕易鬆口降價。一套位於餘杭區良渚鎮的贊成美樹88平米小戶型,原本房東掛牌220萬,第二天良渚勾庄地塊成交後,房東直接要求漲價20萬才肯賣。

根據我愛我家研究院的數據,二手房價格上調不是個例。

博奧城一套87平米邊套房源,自交付後就是出租狀態,戶型沒有改造過,掛牌價格360萬,均價4.1萬/平米。這套房源2018年8月掛出,2019年4月還沒賣掉,最近房東卻上調價格,漲了幾萬。

2018年底剛交付的德信君宸,掛牌量很大,基本以毛坯房為主。其中一套88平米中間套躍層,總價334萬,均價3.7萬/平米。中介表示,房東手裡有四套房,這套房從2018年底掛出,沒調過價,掛牌價原本就比較接近成交價,議價空間不大。

中介最明顯的體驗是,大部分房東降價意願很低,4月以來進入賣方市場,房源成交相當迅速。

其實,從地價指標來看,杭州與前兩年熱門時期相差並不多。如果4月以後的土拍繼續保持高溫,有漲價心思的房東,必然會越來越多。

4月土拍市場,杭州將推出涉宅地塊14宗,涵蓋望江、筧橋、三里亭、金沙湖、艮北,和市中心文暉等多個熱門板塊,更高的溢價率在意料之中。

03

最長去化78個月開發商房東加速出貨

不僅開發商,銀行也在配合,下調房貸利率。

2018年,杭州首套房利率最低上浮10%,最高上浮20%。2019年春節前後,首套房利率局部鬆動,部分銀行最低上浮8%,個別優質客戶最低上浮5%。

我愛我家門店表示,合作銀行包括國有四大銀行以及大多數商業銀行,從3月中旬開始,首套房利率只上浮5%,二套房利率上浮10%。

之前只有中信銀行個別支行,對優質客戶給予首套房貸利率優惠。這一次調整,多家銀行行動一致,房貸利率全面鬆動。

2016年,杭州首套房貸利率最低為基準利率85折。過去三年行情太火,居民部門貸款一路攀升,房貸資金緊張,導致房貸利率節節攀升。2019年銀行資金充裕,為房貸利率下調提供了空間。

別以為,就這麼漲下去了。從杭州整體樓市情況看,庫存和消化周期偏高。

克而瑞數據顯示,供應和成交同步回暖後,北京、上海和杭州三個城市仍處於供過於求的狀態,供求比分別為1.98、1.84和1.11。其中杭州消化周期為7.28個月,環比上升30%,同比上升82%。

根據浙報傳媒地產研究院2月的一份數據,杭州各大板塊可分為四個層次:

一是去化周期1年以內的,代表性的有星橋、市中心、文暉。

二是去化2年以內的,比如艮北新城、老餘杭中泰、東湖、下沙、閑林、良渚、大關、奧體、錢江新城等。

三是去化周期3年的,有大江東、丁橋長睦、崇賢、臨平新城和濱江區政府。

四是去化時間最長的,包括城東新城、南部卧城、湘湖和蕭山科技城,都在3年以上,蕭山科技城去化周期長達78個月。

因為一城一策精準調控,杭州限價局部放鬆,部分地王盤價格突破原有板塊體系。

接下來,因為高地價和各種新政,比如放鬆落戶的刺激下,之前的地王盤終於可以賣得掉了。一二手房差價縮小,二手房終於也成了一個號的選擇。

杭州和眾多新一線樓市回暖,趁着剛需改善集中釋放,房東聯手開發商出貨。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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