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羊毛出在羊身上!住房租金抵扣個稅背後藏大招!

——2019年的第一天 房東讓我出去睡!

對此,房地產行業內專業人士分析認為:住房租金抵扣個稅表面上是給租客減稅,更深層次的意義卻是暴露了所有房東(個人房東和機構)的租金收入!

2019年的第一天,家住寶安坪洲的春生和她的室友,就收到了來自房東的“威脅”:“如果讓我交稅,你就出去睡。”

這幾天,越來越多的深圳租客也收到了房東發來的信息,紛紛希望租客們不要填個稅的租房申報,否則要麼漲租,要麼消失。

2019的深圳冬天,真有點冷。

我們先來複盤一下事件起因:

2019年1月1日起,個人所得稅專項附加扣除政策於正式實施,包括住房租金在內的六大專項支出都可以填報,申請一定比例的個稅減免。個人可以通過個稅App或公司HR,填寫個稅專項附加扣除信息。在住房租金支出需填寫出租方的信息,也就是房東的姓名和身份號碼。

問題就是在這裡:通過個稅申報,相當於租客們主動“舉報”了房東存在有出租行為。但作為個體房東而言,她們以前只是繳納很少一部分,甚至沒有繳納過租賃稅的!以後每個月憑空多出來的支出,誰來填補呢?

以稅前月薪10000元在深圳的上班族春生為例,假設她是單身無房,沒有小孩、父母也未超過60歲,她在深圳每月房租為4000元。假設其稅後收入為7777元(企業公積金比例不一樣),扣除5000元免徵額,她每月應繳納的個稅約為83元。

如果按照深圳的標準,她申報了1500元的房租專項抵扣後,她應納個稅約為38元,每個月可省下45元。

但是,她的房東可不一定會開心。以深圳為例,個人出租房屋名義上是按4%的房產稅(企業出租收12%)、10%個稅和1.5%增值稅繳稅。但實際中,通常按照5%的綜合徵收率來繳稅(甚至不收)。

以月租金4000元為例,房東至少需繳納的稅金200元起,甚至還會更多。

所以一旦租客主動向政府“舉報”了房東租房,租客每月可省下了45元,但房東每月要多交約200元以上的稅費。

以前,互聯網思維讓我們知道:羊毛出在狗身上,豬買單。但在租房這件事上,沒有狗也沒有豬,只有你跟房東,所以最終的結果是:羊毛出在羊身上,你買單。

因為房東可以:

加租!

通過漲房租等形式,房東可以將成本轉移到租客身上。所以房東們雖然害怕了,但馬上給租客兩個選擇:要麼在租房合同中補充由租客把稅墊上,要麼現在就解除合同,他加了稅繼續放租。

我向政府納了稅,房東讓我出去睡。本以為可以減少個稅繳納,但卻要冒着房租漲幅的風險。既動了房東的奶酪,又傷了租客的錢包。

說到底,這是因為租房本來就是灰色地帶

我們仔細想想,深圳至少有500萬租客,每個月向房東繳納大量的房租,從來都是一張手寫的紅色單據,什麼時候你跟房東要過發票,房東什麼時候給過你發票??

這是大多數租賃合同上都寫了:房租是不含稅的。如同深圳某些餐廳“不開發票打八折,開發票不打折”一個道理。

更何況,深圳還有大批城中村。從近日公布有關住房租賃市場報告顯示,深圳約65%的常住人口租房,約76%的租客住在城中村。

佔據了深圳出租市場一半以上的城中村,更是“灰色”得見不得人——違建改建加建等歷史遺留問題都難以解決,你還怎麼讓村裡那些掛着幾十串鑰匙的本地房東正常納稅呢?

但住在城中村的租客,又普遍是承租能力不強的年輕人和社會底層。如果現在都要按規定流程來,以後出租都按含稅出租。那麼漲租就是大趨勢,城中村租金上漲,也是不可避免的。

▲深圳城中村“村圖”,來源於萬科

所以演變到今天,個稅申報成了租客與房東間的利益博弈——見招拆招,你來我往:

春生的房東拿出了合同,上面明確寫着“此租金不含房屋租賃稅”。按照合同,如果出現了“不可抗力”,房東有權力無條件終止合同。最後,春生和她的室友只能接受不平等條約。

在深圳某業主群里,房東硬氣的放話——“你敢報我上去,我就不退押金”。

這樣的事情也不止在於深圳,全國各地的租客都面臨著同樣的問題:

有霸氣的房東說:要是申報,我賠你錢不租了

也有貼心房東說:如果都要加租,我保證你們的房子不會比旁邊的房子貴;

還有善良的房東說:別報了,我的稅率比你的高,我少收你50塊當做補貼;

更有中國好租客主動跟房東表態:保證不申報;

還有租客說:反正我申不申報,房東都得照常加租,索性把房東賣了。

“不報可以雙贏,報了基本雙輸。”這是一個深圳業主的“最終總結”。

當然,如果你嫌租房那麼辛苦,那麼就買房吧。杭州某銀行最近出了一款“接力貸”產品,就是父母和子女兩代人接力還款。最長可貸到80周歲,一旦貸款人喪失還款能力,其子女就要承擔相應的還款義務。

從此實現愚公買房,貸貸相傳。

租房抵扣個稅動了誰的蛋糕?

房東:要是申請,就退租!

房地產行業內專業人士分析認為,住房租金抵扣個稅表面上是給租客減稅,更深層次的意義卻是暴露了所有房東(個人房東和機構)的租金收入。

近日,你的單位在宣講個稅抵扣福利政策嗎?

對於大多數上班族而言,新的個稅政策可享受子女教育、繼續教育、大病醫療、住房貸款利息或住房租金,贍養老人等專項附加扣除。

尤其是對於一些剛剛踏入職場,在大城市打拚需要租房的青年們來說,住房租金抵扣算是一項實打實的“減壓”紅包。

然而,也正是這項福利,租客與房東間的利益博弈也由此展開了。

有網友吐槽,“突然接到房東打來的電話,房東在電話里語氣很嚴厲的通知我:如果你去申報住房租金抵扣個稅,房子就不租給你了,我寧願退房租!”

房東:你去抵扣個稅,我的租金收入減少

為什麼呢?

房東表示,“你拿我的信息去申報個稅抵扣,過不了幾天稅務部門就會通知我去‘開發票’,單房產稅一項就需要交納360元(全額租金3000元乘12%),這還沒算增值稅和附加稅等!”

房東進一步說:“你申請住房租金專項附加扣除能省100元,我至少要墊進去500元,現在有2個選擇,要麼在租房合同中補充一點由你把稅墊上,要麼現在就解除合同我把房租退還給你!”

對此,房地產行業內專業人士分析認為:住房租金抵扣個稅表面上是給租客減稅,更深層次的意義卻是暴露了所有房東(個人房東和機構)的租金收入!

租房信息曝光,房東或變相漲租

值得注意的是,根據規定,納稅人享受住房租金專項附加扣除,應當填報主要工作城市、租賃住房坐落地址、出租人姓名和身份證件類型和號碼或者出租方單位名稱及納稅識別號(社會統一信用代碼)、租賃起止時間等信息。

但現實情況是,一些個人將房子出租出去的房東而言,這或侵犯到自己的一些私利。尤其是出租人的房屋或存在房屋產權問題,出租人不想公開租房信息或者個人信息等等。

原來稅務機關可能不掌握房東的房租收入情況,通過納稅申報後,房東的房租收入就會被記錄,因為住房租金專項附加扣除需要保留住房租賃合同或協議備查。因此,出租人如果不配合,在住房租金這一專項附加扣除方面,就很難實現。

此外,根據目前文件透出的信息,住房租賃合同、協議是租金扣除的重要憑證。業內人士表示,未來在專項附加扣除落地實施的過程中,不排除可能增加其他征管控制的措施,例如將租賃合同與租賃備案的信息進行比對,如果合同信息和備案信息比對不一,尤其是“租金”方面,將間接損害房東利益。

租賃備案是指租賃當事人通過住房租賃平台進行租賃合同網簽後,對出租房屋、租賃當事人身份、租期、租金等備案申請信息的真實性、合法性、有效性進行核查,並通過市建委住房租賃監管平台進行備案。

在這樣的背景下,個人房東或可能變相漲租。如果你申請了住房租金專項扣除個稅,房東就要面臨“開發票”等稅務的金額的增加,損失利益。為了確保自己的“私利”,房東自然會要求漲租,在這種情況下,受傷害的仍是租客本身。

租賃人口將達2.48億,“90後”是主力軍

第一財經商業數據中心(CBNData)聯合巴樂兔快樂租房平台發佈的《2018年輕人租房大數據報告》(下稱《報告》)顯示,預計至2023年,國內房屋租賃總面積將達83.82億平方米,租賃人口將達2.48億。

在眾多的租房人群中,年輕人是租房市場中的主力軍。《報告》稱,租房人群中,超過60%的租客為男性。90後大多初入職場,為租房人群主力軍,近70%的租客為90後和95後。

而《暫行辦法》規定,納稅人本人及配偶在主要工作城市沒有自有住房而發生住房租金支出的,可按照一定標準定額扣除。其中,直轄市、省會(首府)城市、計劃單列市,以及國務院確定的其他城市每月1500元;除上述城市外,市轄區戶籍人口超過100萬人的城市每月1100元,市轄區戶籍人口不超過100萬人(含)的城市每月800元。

從上述“爭議”來看,住房租金抵扣,可能沒有想的那麼簡單。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:威鷹 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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