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齊俊傑:中國樓市流動性開始衰竭 還有更可怕的:發改委闢謠

政策出來沒多久,發改委就召開了闢謠發佈會,說國家發改委,將一貫落實國家關於房地產調控的政策,目前只支持有關棚戶區改造、保障性住房、租賃住房等領域的項目,並不支持商業地產項目。還強調,優質企業的生產經營必須「符合國家產業政策和宏觀調控政策,發行債券之後,還要及時披露項目清單,確保募集資金用途合法合規,符合國家政策要求。

發改委下發通知表示支持優質的企業發行企業債券。

前幾天,一直有個消息傳得是沸沸揚揚,雙十二這天,發改委下發通知,表示支持優質的企業發行企業債券,優質企業有四大類而房地產就屬於第四類,當然也有一個門檻,那就是資產總額超過1500億,營收超過300億,而且原則上資產負債率不超過85%。這次政策最大的亮點在於,一次核准額度,分期自主發行,也就是說給你定個標準,然後你只要缺錢了就可以自己發債。這消息一出,甚至帶着股市都開始大漲,房地產,家電,建材全都上漲。

市場一度理解成為,這是放鬆樓市調控的標誌,是開始鼓勵開發商融資了,樓市的冬天可能即將過去,甚至有人說這是又要回到刺激樓市的老路上去了,天風證券還列出了滿足發改委這個條件的房企名單,包括恆大,萬達,萬科,富力,遠洋,金地,融創,保利等知名地產企業,幾乎全部上榜,這16家企業里,其實真正算是民企的就4家,也就是恆大,萬達,華夏幸福還有融創,這四家裡恆大和融創都在香港上市,發債融資問題也不大,其他的有7家都是央企,這些企業也許壓根就不缺錢。還有2家公眾企業,萬科和金地,喊得很兇其實手上也有大把現金,還有3家是中外合資或者外資,人家本身就可以在海外發債。所以綜合來看,其實算來算去,對萬達和華夏幸福算是救命式的利好,對其他的企業來說,相當於多個融資的渠道。現在房地產企業雖然對資金很饑渴,但也不敢特別大規模的在國內發債,因為錢真的很貴,比如恆大,他最近發的債年利率已經高達了13.75%,這都快趕上過去的兩倍了。

發改委這麼做的目的是什麼?其實發改委自己就闢謠了,政策出來沒多久,發改委就召開了闢謠發佈會,說國家發改委,將一貫落實國家關於房地產調控的政策,目前只支持有關棚戶區改造、保障性住房、租賃住房等領域的項目,並不支持商業地產項目。還強調,優質企業的生產經營必須“符合國家產業政策和宏觀調控政策,發行債券之後,還要及時披露項目清單,確保募集資金用途合法合規,符合國家政策要求。現在已經核准的優質企業債券一共11支,總金額1900億元,重點支持了新能源汽車及先進裝備製造、移動出行、電網及抽水蓄能電站、高速公路、快速鐵路及光伏清潔能源設施等領域和行業的發展,得到市場廣泛好評。可見並沒有房地產。

這下大家心又涼了,房地產又一次衝破枷鎖的幻想破滅了,這也再一次的表明了立場,雖然我們不怎麼提房地產了,但是房住不炒的決心沒有改變,政策也不會改變。大家不要對樓市再抱有任何幻想。一些開發商他們都認為明年的樓市會很糟糕,成交還將繼續低迷,現在不少企業都已經出現了資金流問題,能不能過冬自己都不知道。

開發商已經快挺不住了,未來低價放盤,搶跑道,主動認賠回籠資金從而續命,應該是大概率事件,因為隨着棚改貨幣化安置叫停,需求必然大幅萎縮,資金開始枯竭之後,能買房的就會越來越少,搶到一個少一個。所以我們現在看出萬科第一個喊活下去,還是非常敏感的,甚至是先知先覺的,而一些中小開發商,往往後知後覺。其實他們水平真的不咋地,2014年已經有一大批開發商處於半死亡狀態,大量的京津冀爛尾樓,那時候這幫開發商都在指着互聯網金融,也就是P2P給他們續命,而現在P2P早就泥菩薩過河自身難保,這次他們再也沒有了救命稻草。這個冬天真正變成了無米之炊。

還是我們一貫的觀點,炒房的投機的要小心了,樓市流動性已經開始衰竭,未來很可能出現的情況是,你的房子市值還在,但卻賣不掉了。比如一個小區有200套房子都是300萬以上,一年就能成交1套,所以實際上對這個小區的資金需求只有300萬,而你的總市值卻是6個億。這時候就看你是否着急了,有一個業主着急賣出變現,那麼就只能大幅降價,換句話說只要一個人250萬賣掉,那麼也就意味着所有的房子都掉到了250萬。

注意,說的再可怕一點,這甚至並不是一個冬天,而是一個趨勢性的逆轉,如果你還想買房,你就要想想了,未來房價每年跌10%,你能不能接受,如果能接受,他跌10%,我也必須要有房,沒房日子過不了,孩子沒辦法上學,那麼你就算剛需了,如果不能接受,每年房子跌10%,那我還不如先租幾年房,租金現在只是房價的2%不到,如果你這麼考慮問題了,說明你不是剛需。那麼就盡量不要買了。只要調控不放鬆,未來樓市逐漸回歸是大概率的事情。而現在種種跡象表明,各部門都在強調房住不炒,強調調控不放鬆,說明政策依舊會延續下去。

阿波羅網責任編輯:江一 來源:雪球 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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