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香港樓市成交暴跌50% 全球地產最大泡沫要涼了

香港11月住宅銷售總額為260億港元,環比上月下降32.5%,較去年同期538億港元下降51.6%。

香港樓市正在迎來一場“大地震”。

2018年11月,香港樓市成交腰斬,暴跌超50%。

1、香港11月住宅銷售同比腰斬

香港土地註冊處12月4日公布的數據顯示:

香港11月住宅銷售總額為260億港元,環比上月下降32.5%,較去年同期538億港元下降51.6%。

11月份住宅銷售量為2635套,去年同期為5694套,同比下降54%。

另外,價格下行也開始蔓延。中原城市領先指數(Centa-City Leading Index)顯示,香港11月房價環比跌幅達3.43%,已連續兩個月下跌,為2016年以來持續時間最長的下跌。對比8月份的峰值,房價已經下跌了約5%。

成交量價齊跌,香港房價崩盤的危機感再次降臨。

香港房價舉世聞名。2018年1月,香港已連續第八年被美國規劃諮詢公司Demographia評為全球房價最難負擔的城市。

全體居民要麼受益於此,要麼受制於此,房子是一生繞不開的話題,房價漲跌影響民生,最重要的企業無不涉及其中,藉此積累億萬財富。在全民努力之下,終於攬得“全球最高房價”的名頭。

瑞銀集團發佈的全球房價泡沫指數排名,香港前兩年還是在六七名徘徊,今年已經飆升至第一了。

過去十餘年間,香港樓市持續走強,至2017年,港島、九龍、新界的私人房屋均價飆升至19.45萬港元/平方米、17.57萬港元/平方米、10.72萬港元/平方米,但香港家庭年收入中位數只有32.76萬港元。一個普通香港家庭全年不吃不喝,在港島買不起2平方米。

為了將房子賣出去,也為了讓消費者買得起,開發商不斷縮小住宅面積。近兩年,香港就出現了面積僅為11.52平方米的極小戶型。

如果在全世界選一個最有“房地產信仰”的城市,非香港莫屬。

2017年,一檔香港TVB真人show《有樓萬事足》節目中,一位港女爆出來一句金句,據說是港人心裏最真實的話語。

此次11月的數據出來,是一次市場築底,還是拐點的開始?

2、仲量聯行:香港樓價未來一年跌幅可能高達25%?

在香港的太平山頂文輝道,上月剛剛流拍了幾塊地皮,而這在過去香港樓市長期的牛市下,並不常見。仲量聯行發佈最新住宅市場展望稱,香港住宅市場長達10年的牛市結束了,2019年底前,香港住宅樓價將下跌15%,如果經濟及股市持續惡化,住宅樓價跌幅更會高達25%。在這種情況下,不少大陸房企也悄然離場,連香港本地房地產開發商也開始趨于謹慎。

仲量聯行稱,香港自2009年初全球金融風暴復蘇後,樓價持續上升,然而受市況急速逆轉所影響,住宅價格在過去兩個月已開始下跌,目前外圍經濟環境的不穩定,以及恒生指數從1月最高位下跌超過20%,都影響了香港私人住宅市場的信心。

仲量聯行董事總經理曾煥平稱,今年香港房地產市場越來越倚重中國大陸的需求來支持增長,他預計香港樓價在2019年底前將下跌15%,如果外圍環境持續惡化,那麼2019年住宅樓價跌幅會達到25%以上。

香港長達10年的樓市上升周期也正式結束。仲量聯行稱,中小型住宅樓價自金融風暴後已上升2倍,並超越1997年高位63%,不過,經濟前景未明已令中小型住宅樓價在連升27個月後,在過去的2個月下跌1.4%。過去3個月,由於市況不佳,平均每月的住宅成交宗數進一步減少至4188宗,遠低於過往長期每月8500宗的平均水平。

曾煥平稱,過去香港推出一系列樓市調控政策,在今天看來,不僅是令物業成交總數跌至歷史低位,更為樓市“硬着陸”構成重大風險。

曾煥平稱,此次樓市下調最讓人擔心的,就是沒有人知道底在哪裡,因為與以往樓價急速下跌不同,急速下跌很容易就能見底,但這次香港樓市樓價的下調速度很慢,時間會拖得很長,讓市場難以捉摸底究竟在哪兒。

根據瑞銀最新的全球房地產泡沫指數(此排行榜僅考察發達國家和地區的房價負擔水平)顯示,香港房價收入比為19.5,也就是說需要一個香港家庭19.5年的收入(且不吃不喝),才能買起一套房。香港也連續八年斬獲“全球房價最難負擔城市”桂冠。

高盛集團在上周一發佈的一份研報中預計,到2020年香港金管局將與美聯儲同步加息,屆時香港樓市將出現15%至20%的回調。

里昂證券此前發佈研報表示,經歷了多年上漲後,隨着市場人氣的急劇下降,香港樓價將大幅下跌。香港房地產市場目前正經歷15年來最差的宏觀環境,利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正衝擊着香港樓市。

3、地產中介恐迎來裁員潮

隨着香港樓市成交量不斷萎縮,房地產開始步入寒冬,地產中介恐將迎來裁員潮。

美聯物業近日的一份內部通告指出:從11月1日起,其將實行“Bottom榜放取無薪假期機制”——在傭金收入最低的100名代理中,業績最差的10%必須離職,其後55%員工必須自行申請放取無薪假期至少三個月,而業績前35%的員工才可由主管擔保。

同樣在樓市景氣時大幅度擴張的另外一家香港地產代理商近日亦表示:其活躍的兩萬多名代理中(總數約為4萬人),估計年底前大約有五千人可能會“被離職”。

“整個十月開單(成交)寥寥,八個人分一筆交易的2%的傭金(代理拿其中兩成),收入只得4600塊。”香港新界地區某美聯物業的一位代理稱,“算一算,底薪6000塊,平均每日200費用,要包括帶客打車看樓,還要往返交通。在茶樓做侍應還能得80塊時薪,都好過做代理啦。”

香港最大的房地產中介公司之一中原地產高管陳永傑近日稱,有200多名中介代理今年以來沒有任何業績,如未有改善,這批中介可能在年底遭解僱。

4、香港出現豪宅虧本甩賣

據港媒報道,沙田九肚山一處房產以1300萬港元的價格成交,賣家持有該房產將近四年,此時成交賬面虧損6萬港元,但算上稅款及傭金支出,虧損約68萬港元,為區內九肚首宗流血出售案例。

報道稱,2015年1月,賣家以1305.98萬港元購入這一房產。去年12月,賣家以1820萬港元的價格掛牌出售,今年5月降價至1650萬港元,上月又連續兩次降價至1450萬元仍無人問津。直到近期降到1300萬港元才得以成交,而這一價格較最初掛牌價已降低520萬港元,降幅接近30%。

香港土地市場也傳來壞消息。10月16日,香港地政署公布,香港山頂文輝道12號豪宅地皮出價未達要求,宣布流標。這是香港山頂昂貴地段少數大型官地,儘管地段優質以及地皮質量尚好,但由於近期樓市降溫,市場對於地皮估值的分歧也較大。

與香港樓市轉冷相對應的,是當地居民普遍的看淡情緒。香港南華早報援引香港研究協會(Hong Kong Research Association)的調查結果稱,六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場,四成受訪者預計樓價將下跌。

報道援引當地券商耀才證券創始人、董事會主席葉茂林的話稱,未來兩年內香港住宅價格有大幅下跌的可能,跌幅或達40%。

中原地產本月發佈的報告也顯示,在截至本月初的12周內,包括荃灣區、屯門區、元朗區等在內的新界西選區私人住宅價格下滑了2.5%。其中,香港十大藍籌屋苑之一嘉湖山莊房價大跌15%。藍籌屋苑一般被視為香港樓市的參考指標。

正因如此,香港樓市被很多分析人士視為存在大量泡沫,中信里昂證券(CLSA)房地產研究部門區域負責人Nicole Wong認為,香港房價漲到了不合理高位。

5、為賣房,開發商奇招盡出

據證券時報,香港美聯物業地產中介商陳小姐向記者微信推銷香港樓盤。“你大概什麼時候過來看房,我帶你去看幾處其他樓盤,現在二手樓盤放盤很多,現在減價空間大了,超高層,1000多呎(約90平米)之前賣3480萬港元,現在3100萬港元業主也可以談。”

從事金融行業的陸先生向記者表示,他有一位客戶在灣仔有一棟樓齡超過30年的房子,剛開始估價10億港元欲售出,但現在將售價預期調低到7億~8億港元。

即便如此,二手樓盤交投依然清淡,事實上一手私人住宅成交也開始下滑。

香港地產中介門口隨處可見的減價甩賣房屋的廣告,太古城翠湖太900萬港元的房子降價80萬港元,康怡花園910萬港元的房子打上“狠劈”二字,賣858萬港元。

香港樓市成交量下滑,心焦的當然是地產商。為促進房屋銷售,甚至打出了“先住後付”的政策。

證券時報記者近期走訪香港尖沙咀港威大廈One Homantin樓盤的售賣處,該樓盤推出了長達1088天的付款方式,即:先住後付款,先付清樓價10%後就可獲得房屋鑰匙,同時需要繳納3萬港元按押金,按押金成交後可退回,客戶入住期內,自行繳付差餉、管理費及雜費。

6、香港加息

房地產市場向來是短期看金融。

如今隨着美聯儲加息的持續推進,香港利率也在不斷上行,逾十年超低息環境的結束,對當地樓市帶來巨大壓力。

因港幣與美元掛鈎,為防止資本做空,港幣需跟隨美元加息。9月底時,美聯儲進行年內第三次加息,香港將貼現基本利率上調至2.5%。

而在香港金管局加息僅數小時之後,香港四家主要銀行——滙豐、恒生、中銀香港及渣打銀行齊齊上調香港貸款基準利率——港元最優惠貸款利率,為2006年來首次。

銀行利率上調,香港維持近十年的超低息環境結束,這意味着購房者的還貸壓力增加。

據中泰研究所報告分析,香港房價下跌是穩匯率的代價!

1、香港樓市寒意漸濃。

過去十年中國香港地區房價持續攀升,成為全球房價最貴的城市。但最近幾個月以來,香港房價明顯下滑,樓市出現降溫的跡象。其實最近幾年香港的樓市調控一直在收緊,但並沒有阻止房價的繼續飆漲。貨幣政策方面,自2015年起香港就在跟隨美聯儲加息,但也未曾打壓到房地產價格,為何此時香港樓市呈現疲軟現象?

2、之前“假”加息,漲了房價但打壓匯率。

香港自1983年10月起實行聯繫匯率制度,而聯繫匯率是固定匯率制度的一種,導致香港徹底失去了貨幣政策的獨立性。本輪美聯儲加息周期中,香港金管局也每次都跟隨加息,但港幣市場利率並沒有隨之走高,加的是“假”息。在流動性並沒有大幅收緊的情況下,香港房地產市場上漲動力持續不減。但港幣對美元卻面臨較大的貶值壓力,多次觸及弱方兌換保證。

3、現在“真”加息,穩了匯率但打壓房價。

香港金管局今年以來出手收緊流動性、穩定匯率,開啟了“真”加息之路。但全面加息背景下,香港住宅按揭貸款利率上升,直接打壓資產價格,且香港房地產調控政策對房地產的壓製作用也凸顯了出來。全球金融危機後歐美超級寬鬆的貨幣大量流入香港,當前美國繼續加息緊縮,香港將面臨資本流出的壓力,在穩匯率的壓力下,港幣流動性勢必收緊,打壓房地產市場,而房價下跌也會進一步加劇資本流出壓力。

4、不可能三角的權衡,匯率和利率的選擇。

香港面臨的匯率、利率和房價問題本質上是不可能三角的選擇問題。當前香港金管局已經做出了選擇,香港外匯儲備充足,我們認為短期港幣匯率無大礙,香港房價會面臨回調壓力。在經濟下行壓力較大的情況下,當前市場對於國內房地產調控政策放鬆的預期快速升溫。從長期來看,資本項目的管理是很難維持的,若進一步寬鬆來刺激資產泡沫,匯率貶值壓力會更大。而且即使匯率貶值了,貨幣刺激再來,房價就會一直漲嗎?其實也很難。沒有永漲不跌的資產價格,15年的創業板下跌同樣發生在貨幣寬鬆的環境中。沒有人知道資產價格的拐點何時到來,但有一點是確定的,漲多了的價格肯定會回調。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:中國基金報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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