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450萬億元的大泡沫!中國房產市值超美歐日之和

昨天,財新峰會上,著名開發商潘石屹又耍起了滑頭,他說房價高不高,有沒有泡沫我說一個數字你們自己判斷,於是他拋出了一個問題,中國的房地產總市值多少?他說自己查了好多數字,其中有200萬億,300萬億,最多的一個數字是470萬億,然後他說,最近看到了一張圖表,上面顯示,中國的房地產總市值是65萬億美元,大約450萬億人民幣,如果是這個數字,那麼也就意味着中國的房地產總市值,超過了美國,歐盟,日本的總和。這一數字還是我們所有國有資產總和66.5萬億人民幣的7倍。潘總最後留下一個發人深省問題,是國有資產少了呢,還是房價高了呢?

其實我們去年就已經說過了,房地產總市值高達450萬億,是貨幣供應量M2的將近3倍,是流通中的貨幣M1的8倍,大家都說貨幣超發了,但其實房地產創造的泡沫市值遠遠超過了貨幣供給。潘總所提到的網紅數字圖表,不光有房地產總市值,還有股票總市值跟全球的對比,美國30萬億美元房產,30萬億美元股票。歐盟是20萬億美元房地產,20萬億美元股票,日本10萬億美元房地產,6萬億美元股票市值,而咱們65萬億美元的房地產,6萬億美元的股票市值。人家都是股票市場市值與房地產市場市值大體相當,而我們卻差了十倍,那麼問題又來了,是房地產高了呢,還是股票市場低了呢?又或者既是房地產高了,又是股票低了。

我們既然反覆的表態,要進一步開放國門,要全球化,市場化,這個方向不會改變,那麼也就意味着最終就是金融互通,也就是說全球資產價格水平會平衡,那麼大家可以再思考,是全球的資產價格結構向我們靠攏呢?還是我們向其他國家靠攏?這就好比冬天出門的時候,你是想着多穿點衣服呢?還是準備用你強大的內力,去自發熱,把全球氣候變暖?

說個小事,也可以看到目前樓市的變化,最近老齊在網上看到某房地產人士的發言,他發現北京500萬的房子,還有人問問,超過800萬的,現在連帶看的都少了,1500萬總價的房子,基本無人問津。當然還有3000萬以上的房子,據中介說有位業主急售,奧運村的位置,掛牌3500萬,2個月降到了3200萬,這老哥很着急,幾乎天天跑中介問怎麼樣了,有一天正好碰見了一個有意向的。老哥如獲至寶,也很爽快,說這樣!一口價3000萬你拿走,中介費和稅費我還包了。房子里的傢具電器,精裝修,全都留給你。基本沒怎麼住過,所以全新的,這麼一通讓利之後,不過看房那哥們最後呵呵一笑,用句抖音上時髦的話講,我是差那200萬的人嗎?我差的是那3000萬,於是這位房地產人士,又給我們留下了一道很深奧的難題,到底誰會接房地產的盤?

確實如此,根據統計,即使是上市公司,有三分之一的企業一年凈利潤不到3000萬,2017年,3000多家上市公司中,只有不到30位董事長的年薪超過了500萬,這還是稅前收入,砍掉所得稅,基本上只有一半。也就是說即使是全中國最賺錢的上市公司的一把手,買一套3000萬的房子,也得差不多10年的時間。那麼貸款能不能買呢?首付1000萬,貸款2000萬,期限30年,每月還款10.5萬。也就是說,每年還貸130萬,按照房貸收入比50%計算,你至少得稅後年薪260萬以上,還原所得稅,如果你沒有稅前年薪400萬,根本供不起這樣的房子,這種收入,在全國有多少呢?反正上市公司中,只有42位董事長有這個實力。

所以,直接買似乎已經不太可能了,唯一符合邏輯的就是置換,賣掉之前2000多萬的房子,買這個3000多萬的,但如果人家真有2000多萬了,也能買的起3000萬的房子了,其實放眼全世界,也基本想住哪住哪了,即便在美國紐約,洛杉磯或者舊金山,只要不買曼哈頓的豪宅,基本都問題不大。所以這種選擇和替代性其實是相當多的。這種人也應該早就有了全球化的視野。所以他們真的會在北京接盤嗎?

老齊從中介那了解到,現在豪宅成交極低,基本上一個小區一年也不見得賣一套,所以價格很穩定,因為根本沒有流動性,屬於自發的停牌了,但是一旦有業主因為生意問題,急需用錢,那就會攪動市場,通常都會低價甩賣。但往往甩賣也賣不掉,跌個20%,也沒什麼人問津,因為實在總價太高。連看的都沒有。所以顯然北京的豪宅,已經把資金全都給固化下來了,這部分市值已經變得不再有流動性,隨着底下共有產權房項目不斷推出,相當於把新增的流動性全都接到了另一個服務器里,那麼商品房市場的流動性就會更少,500萬的房子賣不掉,那麼1000萬的房子也就別想賣掉,2000萬,3000萬,4000萬,甚至一個億以上的房子,全都得乾死在那!這就是最可怕的,市值在那,但錢卻沒有了。換房的需求的底層流動性,逐漸被吸納到保障房的體系里了,那麼整個換房市場就完全不轉了。現在高端豪宅市場逐漸死水一潭,只能進不能出。也會慢慢的向下傳導。逐漸2000萬的房子,1000萬的房子,也會越來越賣不動。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:齊俊傑看財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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