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房企面臨近4年最嚴峻的生存大考

圖片來源:視覺中國

隨着房地產市場逐漸惡化,在國內外融資環境嚴峻背景下,房企2019-2020年想要“活落去”,最需要警惕就係融資困難導致的資金面問題。

同策研究院數據統計顯示,9月40家典型上市房企融資總額為443.11億元,跌破“黑五月”最低值451.17億元,環比2018年8月的602.73億元大幅減少26.48%,再創2018年全年度歷史新低。從走勢來看,自2018年5月以來,房企融資情況一直不太樂觀,雖7月、8月小幅回溫,但融資額與2018年前四個月相差甚遠。9月融資總額更係降至冰點,創本年度歷史融資額新低。

同策諮詢研究中心總監張宏偉10月12日在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示,目前來講,除了正常的融資渠道,只有開發貸相對來講還能進行。開發貸之外的融資渠道,基本上全被關閉了,包括有啲創新型的融資渠道。也就係講,目前能夠提供開發企業解決資金問題的融資渠道非常有限。

融資環境嚴峻

受嚴格調控影響,房企融資環境正持續惡化。在強管控、高成本背景下,房企融資難度係數加大。

同策諮詢研究中心監測數據顯示,9月債權融資額為441.18億元,占房企融資總量的99.56%,環比下降26.72%。其中公司債(215.69億元,佔比48.68%)、其他債權融資(130.04億元,佔比29.35%)、境內銀行貸款(56.43億元,佔比12.73%)、信託貸款(39.03億元,佔比8.81%)、中期票據、委託貸款和海外銀團貸款融資金額為0。

具體來看,第一名,公司債融資金額為215.69億元,較8月上漲9.81%;位居第二的其他債權融資方式融資總額為130.04億元,較8月減少35.16%。第三名境內銀行貸款融資56.43億元,環比減少42.28%;第四名信託貸款融資金額39.03億元,環比減少55.06%;中期票據以及海外銀團貸款和委託貸款的發行。

不過,從融資成本來看,9月房企融資成本高居不下,普遍在7%-8.5%。在已披露的數據中,9月融資成本最低的一筆係萬科於2018年9月21日發行的2018年度第六期超短期融資券,發行金額為20億元,利率為3.35%。其次,保利地產全資子公司恆利(香港)置業有限公司通過其境外全資子公司Poly Real Estate Finance Ltd在境外發行5億美元的五年期固息債券,債券票面利率4.75%。旭輝控股發行的於2022年到期的3億美元的優先票據的票面利率為5.5%。融資成本最高的係華夏幸福境外間接全資子公司CFLD(CAYMAN)INVESTMENT LTD。向境外專業投資人發行的高級無抵押定息債券,票面利率為9%。總體來講,本月房企融資成本較高,普遍在7%-8.5%。

受市場調控及監管的影響,境外融資難度係數大,但相比境內融資渠道處處受阻,境外發債依然係房企重要的融資方式。9月,境外融資回溫上升,外幣融資總額151.92億元,環比上月外幣融資金額上漲83.99%,境外成功發行幾乎都來自公司債渠道,9月公司債215.69億元,其中境內發行64億元,境外發行151.69億元人民幣。同策研究院統計顯示,2018年9月房企融資仍以人民幣為主,美元次之、港元第三。其中,美元融資總額151.69億元人民幣;港元融資總額為0.23億元人民幣;本月無以其他外幣為貨幣單位的融資行為。

據張宏偉介紹,“金融機構對於開發商投資有白名單。具體會劃分A類B類C類。A類和B類開發商融資環境相對寬鬆啲,C類相對緊張,融資成本也高。白名單之外的開發商就很難獲得融資。從這個角度來講,即使降准,市場上有錢,由於金融機構對開發商的信用管控比較嚴格,有這個A類B類C類白名單之後,開發商也不一定能夠拿到錢,所以講現在資本市場還係比較嚴格的。”

據一家房企融資部負責人介紹,“目前房地產的融資環境面臨強調控,對金融機構的調控也比較嚴厲。首先整個融資渠道全面收縮,現在能夠融資的渠道大幅度減少,銀行、信託、基金、保險和證券和第三方理財和啲資產管理公司等這些融資渠道對房地產企業提出了更加嚴格苛刻的要求,很多渠道的業務規模和品種種類進行收縮,正常的融資渠道比較少,融資成本也顯著上升。”

頭部效應明顯

儘管房企融資環境並不樂觀,但開發商的求生欲非常強烈。

中原地產數據統計顯示,多家房企在資本市場開啟融資動作。10月來,雖然有長假,但截至日前,房企對外公布的融資計劃已經數百億。雖然海外融資成本明顯上漲,還要疊加匯率的波動,但房企在資金壓力下,依然對海外融資有着巨大需求。

10月9日,茂業國際控股有限公司發佈公告稱,公司擬額外發行於2020年到期的美元優先擔保票據,並且,新票據將與此前發行的1.5億美元13.25%的優先擔保票據合併及組成單一系列;10月8日,廣州富力地產股份有限公司發佈公告稱,其公開發行130億公司債券已獲得批准;陽光100擬額外增設10億股新股法定股本增至4000萬港元;10月8日晚間,四川藍光發展股份有限公司發佈公告稱,25億元公司債獲得中國證監會核准批文。

億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東認為,融資相對來講還比較正常。首先係最近有不少企業到香港上市;其次發債減緩。但整個房企的融資頭部效應更加明顯,大房企的融資能力更強,小房企融資環境比較嚴峻。大的趨勢上來看,呈現表外轉表內、非標轉標的趨勢。此外,還有不少企業在爭取標準化的金融產品。

資金面緊張係房企關注融資原因之一。張宏偉認為,目前現在為止來講,基本上這個除了個別的央企國企資金面不緊張之外,其他大部分企業資金面普遍性緊張。於是眾房企都開始降價,快速回籠資金。因為沒辦法借新還舊,只能通過降價、快速回款來滿足企業現在的資金需求。

中原地產分析師張大偉也認為,從資金面情況看,目前房地產企業資金壓力相比2015-2016年有非常大幅度收緊。從各地樓市調控看,預計房企的資金還會受到繼續的壓力。在該背景之下,房企發債等渠道還有可能繼續收緊。對房企而言,2018年將係房企最近4年資金壓力最大的一年,而且趨勢看,2019年依然將持續資金壓力。

上述房企人士也認為,房企融資環境未來會更加惡劣。“特別對於排名比較靠後的房企,如果不加速擴張提升排名的話,市場份額逐漸縮小,就更難融資,形成惡性循環必然會被市場拋棄。但擴張也存在問題。調控有可能造成房價下跌,很有可能造成‘麵粉比麵包貴’的狀況,也有可能賣不掉,形成庫存和爛尾。”

顯然,房企過冬心態更加明顯。“現在這種情況,房企還係準備過冬。大家對於未來市場變化和未來投資預期都不高。房企融資還係以現金為王,希望能夠有更多的現金來過冬。”

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:21世紀經濟報道 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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