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北京房租兇猛:有房東將月租金由5200元漲至7000元

劉女士已經在北京朝陽區姚家園的一套兩室一廳房租住了一段時間,此前她們的房租約為每月5200元。今年6月底,前份租約到期後,房東告訴她們,房租將漲到7000元一個月。

與劉女士一樣遇到租金大幅上漲的租客不少。《中國經營報》記者近日在北京多個區域走訪了解到,隨着畢業季租房高峰期需求大增,各個區域房租出現不同程度上漲。

統計數據顯示,今年前7個月北京住房租金價格同比漲幅超過10%,租戶議價空間明顯縮窄。

接受採訪的多位市場人士表示,自去年大興大火以來,隨着拆違行動和治理群租房亂象的力度加大,低價房源大量清退,今年以來內城幾個區域市場租住需求明顯增加,有效供應減少疊加市場需求大增,租金一路上揚

此外,隨着企業加速佈局長租公寓市場,租賃市場機構化趨勢加快,供應結構高端化以及租賃機構哄搶房源,也大幅提升了市場整體租金水平。

朝陽海淀漲幅居前

記者在大興黃村興華大街附近的一家鏈家門店了解到,離地鐵站走路大概十分鐘左右的路程,兩居室月租金3500元左右,房子相對比較老,不帶電梯,樓高多為6層。房齡稍微新一點帶電梯房,兩居室月租金在4000元以上。工作人員告訴記者,大興這邊租金基本上沒有變動,主要是去年年底大興那場大火後房租漲幅比較大,漲了有30%~40%。之前兩居室每個月也就是兩千五六,大火之後漲到三千三四。

記者來到豐臺角門西地鐵站附近的一家鏈家門店了解,附近一個開間月租金4200元,兩居室月租金5500元到6000元左右。工作人員告訴記者,現在在租的房源都是老房子,不帶電梯,而且幾乎都是五層或六層的高樓層,低樓層在租的房源很少。因為基本上租戶都會選擇續租,能給自如的房子也就給自如改造出租了,所以現在房源很少。「大興大火後租金漲的比較多,之後租金就一直沒下來,而且也一直在漲,大概漲了500元左右。」

「大興大火那時候300套房源不到一個星期全租沒了,搶房。租賃市場每年的2月和8月份是高峰期。一個是大學生租房,一個是過完年剛回來的一部分租客。」角門西地鐵站附近的一家我愛我家門店的工作人員告訴記者。

記者走訪了解到,各個區域受到去年年底大興大火的影響比較大,房價都出現了不同幅度的上漲。不過,對各區域的影響不一,其中朝陽和海淀漲幅比較明顯,根據房屋面積、環境等不同,月租金漲幅在1000元到2000元不等。多位房屋中介人員告訴記者,近期房源較少,成為租金上漲的重要原因。部分高端房源的租金則在6月後出現明顯上漲。

記者來到朝陽區西大望路的一家鏈家門店採訪時了解到,一居室月租金5000元到6000元左右,光輝南里的一套一居室報價6100元,為七層不帶電梯。兩居室則要月租金7500元。工作人員告訴記者,西大望路這邊的房子月租金普遍漲了1000元左右。去年大興大火之後,不讓打隔斷,房租漲得比較多。現在房源少,租戶多。他表示,現在管得比較嚴,兩居室超過四個人居住就會被查。

記者在西大望路附近的一家麥田門店了解到,環境相對比較好的一居室帶電梯房,月租金約6000元~6500元左右,兩室的月租金為8000元~10000元甚至更貴。工作人員告訴記者,附近最高端的樓盤,一個80多平方米的小兩居,去年月租金13500元,今年漲到15000元。「去年漲得不算多,主要是今年六七月份漲得比較多。房源稀少是主要原因。」

記者在海淀中關村附近走訪了解到,一居室月租金約為7000多元,兩居室則是8000多元,環境稍微好點的約為9000元左右。一個鏈家門店的工作人員告訴記者,一居室相較去年同期每月漲了1000元左右,兩居室漲了2000元左右,三居室漲得更多。

他表示,因為海淀教育資源豐富,所以房租會受影響。從6月份一直到11月份都是租房比較熱的時間,一般5月份開始房租就會上漲。5月份的時候一居室六千二三,現在六千七八到七千一二左右。海淀這邊租客一般除了上班的,還會有陪讀的。

供不應求為主因

根據貝殼研究院相關數據顯示,今年前7個月,北京市場平均租金為86.4元/平方米/月,略高於去年同期水平,7月租金環比漲幅為2.6%。剔除不可比因素,今年前7個月,租金指數同比上漲10.7%。我愛我家研究院統計數據則顯示,今年前7個月,北京房屋租賃市場交易總量較去年前7個月增長14.4%。

北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥表示,據不完全統計,目前北京有超過800萬人租房居住,但租賃住房供應只有160萬套左右,租賃住房總量不足,大量流動人口租住在城中村,供需關係緊張,租金呈持續穩步上漲勢頭。同時,治理群租和清理違建減少了低價租賃房的數量,特別是去年「11·18大火」以來,對地下室、群租房等違法租房的查處力度加大,減少了大量的低租金違建住房。

貝殼研究院數據顯示,今年以來,北京市中心城六區租賃成交佔比保持在2017年以來高位,六七月份這一佔比明顯上升,7月達到了76%,是2017年以來的次高值。貝殼研究院分析認為,從2017年末開始外圍城區不符合居住要求的違規建築、群租房等被清理,導致需求向內城轉移,中心城區租賃物業單價較高,從而帶動全市平均租金的上漲。

數據顯示,2017年12月北京新增掛牌租金水平環比明顯上漲3.2%,此後議價空間亦有明顯收窄。隨着畢業季臨近,2018年5、6兩月,新增掛牌租金水平環比分別明顯上漲3.6%和2.5%,議價空間進一步收窄,6月降至3.7%,為2017年以來最低水平。

記者在走訪過程中發現,鏈家門店的工作人員都不約而同向記者推薦了該公司旗下的公寓品牌自如。自如的價格會比普通房源月租金平均高出1000元甚至更多,並且還要收取10%左右的服務費。

在海淀區出租一套4居室房源的王女士告訴記者,在她出租的小區里也有租給自如的房源,一些租客看完同小區的自如房源後到她那看房的也不少,租客們告訴她環境都差不多,但是自如的租金要比她這兒貴不少。

記者了解到,自如房源大多以合租為主,採用N+1、N+2等模式,也就是2居3居多隔出1~2間屋子。其中的一名工作人員告訴記者,普通租房房源少,如果怕租不到,自如一定會租到的。

租賃機構化推升租金

趙慶祥表示,北京已有超過15%的租賃住房由住房租賃企業運營,高租金長租公寓、青年公寓、白領公寓等租賃住房佔比不斷提升,租賃住房的結構性變化,也是造成租金上漲的原因。同時,經紀機構(住房租賃企業)爭搶房源哄抬房租,市場上出租房屋供小於求,經常會出現一套房源多家經紀機構(住房租賃企業)爭搶的局面,往往是「價高者得」,特別是有資本支持的機構,甚至不計成本地拿房,房租水漲船高。

趙慶祥認為,2015年以來,北京市住房價格經歷了一輪快速上漲,房價租金比偏離正常區間。「租金和房價應當有一個合理的比例關係,目前就北京來看,同期的房價和租金計算,租金收益率也就2%左右,租金回報率不高。房價上漲一定會帶動租金上漲。經歷過一個房價快速上漲之後,租金會補漲。」

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池也認為,多元化、多樣性的租房市場的形成,對房租有一定的影響。租賃市場也有高中低檔之分,如果公租房、低端租賃住房供應增加,則房租會下降;如果高檔租賃住房供應增加,則會拉高房租水平。

她表示,房租水平也受政策影響。每一個新政出台,都會對房租形成一定影響,最終房租水平是所有綜合因素作用的結果。例如,根據租賃新政,京籍無房家庭滿足條件可以得到子女接受教育的權利,不再與產權房掛鈎,這一新政會增加租賃住房的需求,進而推動房租上漲;政府鼓勵開發商自持物業供給租賃住房,而目前開發商自持租賃住房有走高端化趨勢,而且是成本定價法確定房租,從一定意義上拉高了房租水平;住房鼓勵機構租賃,機構租賃的租金水平高於個人房東直接出租的租金水平。

趙秀池還表示,目前來看,北京租房市場的供求狀況仍然不平衡。尤其是小戶型一居室、二居室、集體宿舍嚴重短缺。從2013年開始,北京制定了群租房的標準,但市場上的集體宿舍幾乎沒有供應,租賃市場主要以個人閒置的房源為主,缺乏大規模的機構供給房源。

責任編輯: 秦瑞  來源:中國經營報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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