30多年以來，山頂（ThePeak）一直都是香港的超級豪宅區，也是世界最頂級的超級豪宅區之一，當然也是香港頂級富豪扎堆的地方，能夠買一套山頂的豪宅，與富豪們比鄰而居，也就意味着拿到了進入「香港富豪圈」的門票了。
只不過，時過境遷，昔日的山頂可能還只是香港富豪圈而已，而今日的山頂正在變成全中國的最頂級富豪圈，能夠一擲千金黃金萬兩砸下一套山頂豪宅，才能稱得上是真正的富豪。
（應受訪者要求，廖毅、謝炳為化名）
時代變遷，新舊交替，此消彼長
2017年，李巍再次成為香港地產銷售王。儘管如此，李巍也並不打算新年休假，這是因為他很清楚，2018年不確定性太多了：他希望趁着新年帶更多新來的 大陸客戶轉轉。
因為，他之前的大客戶們不少都離開了。
廖毅就是李巍服務的其中一位大客戶。但李巍其實很久沒有見到廖毅了。作為香港地產銷售王，李巍在過去十多年裏，為廖毅在香港買過逾100套房子。更重要的是，這100多套房沒有一套是不賺錢的。李巍頗為自豪於自己為廖毅的房產投資建議。實際上，這種自豪得益於過去十來年香港樓市逐年高漲的趨勢。
「被『辣招』趕走了。」對於廖毅們的消失，李巍說道，他認為這都是政策引起的。過去一年，他都沒有再給廖毅推薦過任何樓盤了。
過去多年，屢創新高的房價讓香港樓市成為了全世界投資客們的天堂。2016年第二季度開始，香港樓市再次回升，至2016年3月至2017年底房價穩漲25%，2018年初至今不足半年再漲約10%。而縱觀過去10年，香港房價幾乎是一條直線穩定地往上漲，累計漲幅超過150%！
李巍口中的「辣招」，指的是2016年11月5日，香港特區政府出台樓市新政，將所有住宅物業的印花稅一律調高至15%，只有購買第一套住宅的香港本地永久居民可得豁免。而早在2012年10月，香港即對非本地永久居民購房設置了「買家印花稅」，稅率為房價的15%，如今住宅印花稅統一調至15%，兩者相加， 大陸居民在香港購房的稅率將達30%。
這一記「重拳」，雖然讓廖毅等富足的本地買家們遠走海外，卻給了 大陸富裕買家們絕佳的機會。畢竟，香港本地只有700多萬人，哪怕富豪比例再高，也遠遠比不上從 大陸超過14億人口中誕生出來的無數新晉精英和達官貴人。
而最主要的是，中國只有一個香港，香港只有一個山頂，山頂的面積小到可憐，可以毫不誇張地說，香港山頂是比長安街二環內還要稀缺得多的資源。
來自 大陸的富商謝炳，就想在香港買一套自己的DreamHouse。他的心理價位是10億港幣以上，但一定是要在山頂，能夠俯瞰維多利亞海景，並且能在年底前完成交易。
但幾個月下來，他發現並不容易。山頂的豪宅數量太有限，和他一樣等着住進去的富豪們，在這一年多來，越來越多了。他的代理告訴他，「再不抓緊，就又買不到了」。基於他豪擲10+億看了幾個月都買不到房的經歷，我們知道，他這位代理的話並不是銷售話術，而只是講出了真實情況而已。
無懼30%印花稅， 大陸豪客急速湧入
過去這大半年，某地產公司超級豪宅資深董事何先生陪同客戶謝炳已經在香港看了幾十套房了，謝炳希望能夠在近期定下來一套。
此前，儘管頻繁往返於 大陸和香港，但謝炳在香港並沒有買房，更多時候，他都是住在香格里拉酒店。2016年十一期間，他在新加坡的孩子忽然想來香港念書，隨之家人也來了香港。他覺得，有必要在香港買套房子了。
「 大陸過來買超級豪宅的人越來越多。」何先生在過去大半年都在忙着為 大陸的客戶們尋找合適的超級豪宅，哪怕他們當中的絕大部分人，其實並沒有香港永久居民身份，也就是要向香港稅務局交高達30%的印花稅（10億的30%等於3億），都是一眨眼就貢獻給香港政府了。
在香港地產圈，所謂的豪宅是指3,000萬港幣及以上的（多為分層單位），而上億的就被稱為超級豪宅。類似謝炳這樣一出手就是10億級別豪宅的買家，何先生近期手頭就有好幾個，而且交易都將接近尾聲。
李先生認為，這些 大陸買家來香港買房並不只是為了簡單的短期投資，也考慮了自住或者是長線持有，畢竟資源太過稀缺，能買到就是賺到的道理大家都明白。因此，他們對於「辣招」增加的稅賦並不敏感。
就2017年第三季度的數據顯示，香港稅務局就買家印花稅一項，持續增長，並在11月份單月就達約500宗，創下去年最高紀錄。也就是說，僅去年11月份，就有約500宗 大陸買家交易需要交30%稅，還不包括那些拿了香港永居身份的 大陸人（截止2015年1月暫停1000萬的投資移民計劃，過去10年間有超過2萬個 大陸居民通過了香港的投資移民申請，而這批居民全部都是具有超強購買力的 大陸富豪）。
就何李在過去近一年接觸的 大陸買家來說，除了來自 大陸的商人，還有很多中環中資公司和 大陸大公司的高管們。他們大多時間都常駐香港，拖家帶口，有住房的剛需。而香港的普通住宅，哪怕會所再豪華（香港普通市民很喜歡），狹小的居住面積都滿足不了這批在 大陸住慣了大房子的精英們。因此，留給這批精英的唯一選擇就是香港的豪宅和超級豪宅。
除此之外，還有不少是一些 大陸和香港兩地跑的小型民營企業家們，他們的資金暫未足夠購買過億的豪宅，但也會把錢投向普通豪宅。就何先生了解，這些人手裏的錢不少，但是又不願意放在銀行，隨着未來全球稅務賬戶申報標準法案（CSR）會越來越普及，「最安全的辦法就是買房子了」。因為，房產作為非金融資產，是不會通過CRS機制被申報回原居地稅務局的。
供不應求的山頂豪宅，身份的象徵
一切都比謝炳預想要慢得多，2017年很快就過去了，但他的房子還沒定下來。這是因為，他想買的那種山頂超級豪宅，其實早已處於供不應求的緊缺狀態。
「買山頂豪宅對於這些 大陸有錢人來說，更多是一種身份的象徵。」包括何李等在內的多位超級豪宅代理人都如此總結。對於何李而言， 大陸有錢的客戶並不缺，甚至越來越多，但是這些 大陸客戶們中意的豪宅卻越來越少，「他們都喜歡山頂」。
30多年以來，山頂（ThePeak）一直都是香港的超級豪宅區，也是世界最頂級的超級豪宅區之一，當然也是香港頂級富豪扎堆的地方，能夠買一套山頂的豪宅，與富豪們比鄰而居，也就意味着拿到了進入「香港富豪圈」的門票了。只不過，昔日的山頂可能還只是香港富豪圈而已，而今日的山頂正在變成全中國的最頂級富豪圈，能夠一擲千金黃金萬兩砸下一套山頂豪宅，才能稱得上是真正的富豪。
這些年來，陸續有 大陸商人拿到這張「門票」。一年前，深圳祥祺集團董事局主席陳紅天就以21億港元拿下了山頂歌賦山道15號。他也曾公開表示，在香港逾10年，並沒有找到符合自己心願的房子，直到買了山頂這套。而最豪的莫過於具有重慶李嘉誠之稱的中渝置地主席張松橋，先後豪擲15億和51億購入了山頂的兩套豪宅，合共花了66億，這是普通人數輩子加起來可能都不敢想像的一個天文數字。
（註：一平方米約等於10.7639平方呎，香港最貴呎價保持者為歌賦山道15號，呎價高達22.8萬港幣，等於每平方米245萬）
「山頂超級豪宅供應近乎為零的狀態，買一棟就少一棟了。」這也是謝炳們遇到的共同問題。包括何李在內的香港超級豪宅交易人，工作中很大一部分內容就是尋找到符合這些 大陸客戶們心願的超級豪宅。
一旦山頂有豪宅放盤出來時，這些 大陸買家們就會蜂擁提交標書。香港超級豪宅一般都是以招標模式進行售賣，也就是並沒有公開的市場價格，通俗來講，就是看誰出的錢多，價高者得。過段時間，何先生將帶着謝炳參與投標山頂某個豪宅。他不希望謝炳重蹈兩年前自己某個 大陸客戶的覆轍，而丟失了他中意的山頂超級豪宅。
當時，被評為全世界最昂貴的何東花園有出售意向，何先生帶着自己的客戶和業主進行了長達好幾個月的溝通，臨了接近交易日時，忽然得知被新買家定下了。
這個新買家就是上文有提到的有着「重慶李嘉誠」之稱的 大陸富商張松橋。張松橋最後以51億港元拿下。據何先生得知，張松橋與原業主本身就是朋友關係，張得知出售消息後，趕緊約了業主一次飯局，以其他生意為籌碼才以51億港幣的價格換得了這個超級豪宅的交易（所以還不能是只有錢）。
面對香港山頂超級豪宅供不應求的狀況，何先生有時候也會扮演遊說賣家出售豪宅的角色。何先生深知香港本地人對於樓市回報率的心理預期。對於那些出租了山頂豪宅的香港富豪們，何先生會以當下樓市回報率已經足夠高，山頂豪宅值得出手等切口來說服他們。
「但成功的次數不多。」何李一致認為，山頂豪宅出售的機會大多集中在香港本土富豪們分割家產之時。這些宅子大多都是由香港本土老一輩富豪們持有。隨着他們年紀漸長後，家族也隨之龐大，難免會出現分割家產狀況，而且越來越多——這就是 大陸買家們能夠購買的最佳時機。
香港樓市新時代， 大陸新主力井噴
如今，謝炳已經降低了自己的要求，即使並不在最山頂，若是有新的超級豪宅，位置稍微低些，也是可以接受的，只要面積足夠大。
和謝炳樣有類似想法的人不在少數。近年來香港開發商們為了能夠滿足 大陸買家們的需求，也逐漸將樓盤面積擴大，建成近千平米的超級豪宅。相較於以前香港傳統豪宅套面積僅300~500平米來說，現在香港市面上新建超級豪宅基本都是900多平米以上的（所以再也不要亂說香港的房子小了）。
過去這一年，山頂超級豪宅僅開盤了會德豐地產及南豐集團旗下的MountNicholson。這個項目共有兩期，其中一期包括17棟均價在6億港元以上的超級豪宅，面積也都900平米左右。
就現在賣出的10套超級豪宅數據看來，除了11號為香港本土富豪林建岳前女友購入外，剩下的9套全部為 大陸買家購入，其中就包括了佛山首富——美的集團創始人何享健的兒子何劍鋒、深圳上市公司怡亞通供應鏈董事長周國輝等。
謝炳選擇山頂或者淺水灣，還有一個原因是有朋友在這些地方也購置了豪宅。謝炳覺得在香港能夠延續 大陸的朋友圈是一件很重要的事情。當然，謝炳也毫不掩飾希望能夠與香港老牌富豪們成為鄰居，比如，他現在還希望可以買在深水灣道，因為李嘉誠就住在這條道的79號。
何先生回憶，山頂超級豪宅MountNicholson第一期已經出售的10套別墅，90%都被 大陸客人買走最主要的一個原因是，當時最早是深圳某個商人下單後，就跟來了一批廣東的朋友。
囿於香港超級豪宅供不應求，李先生的客戶更多集中在購買過億大平層。在李先生看來， 大陸客戶扎堆集中買某些樓盤也是因為訴求的統一，即新大好：新房子、足夠大、景觀好，至少包括維港海景。相較於香港的買家們， 大陸過來的商人們住習慣了大空間，而且家庭成員相較來說多，至少要四房以上。
以西半山樓盤天匯為例，就聚集了不少 大陸買家。這是三年前上市的中環超級豪宅，可俯瞰維多利亞海景，更為重要的是，天匯的房子大多都是大平層。開發商陸續放出，李先生每次推薦給 大陸客戶都頗受歡迎。
「這種大平層投資回報也非常高。」李先生說，一位生意涉及中港兩地的客戶曾於三年前，以1億多港元購入一套高樓層的四居室。因為生意中心後來轉移海外，他便於近期將房子以1.8億港元的價格掛出。也就是說，不到三年時間，他就賺了6,000多萬港元，穩賺50%（還不計按揭的槓桿效應）。
購買主力大換血，這在香港豪宅市場並不是什麼秘密。
未來，隨着今年9月港珠澳大橋、廣深港高鐵的正式開通，作為遠超日本東京灣區、美國紐約灣區和三藩市灣區的世界第一灣區——粵港澳大灣區，也會將越來越多的 大陸人帶至香港，尤其是有境外業務的富豪。
也許，香港超級豪宅市場的瘋狂時代即將來臨。不久的將來，山頂的豪宅圈可能都是說普通話的了。
