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一年 北京商住市場價格跌幅30%以上 成交量跌幅高達90%

——北京商住房價格暴跌在於不能再用槓桿

2017年3月26日北京發佈對商業辦公項目的房地產調控政策。調控政策公布時,就有人預測,這樣一個對北京商住房的調控政策出台,北京商住房市場成交量和成交價都會下跌。該調控政策出台一年了,北京商住市場的價格出現了30%以上的跌幅,而成交量跌幅更是高達90%。

比如北京亦庄林肯公園,曾是北京商住房成交非常活躍的樓盤。這個項目緊鄰地鐵,配套成熟、環境優美,然而,在3.26商住房調控政策出台後,該小區商住房的房價和成交價都出現了大幅下跌。調控政策出台前的一年,整個林肯公園商辦類的房子,成交量是1022套,但從2017年到2018年3月26日,一共是107套,成交量下滑了89.5%

而比林肯公園商住項目下跌更大的商住項目還有的是。數據顯示,2017年3月26日以來,全北京商住房網簽量僅有3589套,較調控前一年的67013套,跌幅達到94.6%。整個北京商住房市場的成交量基本上已經停止,價格也出現了大幅鬆動。

比如,位於北京朝陽區的北京像素,同樣是北京知名的商住項目。調控前,北京像素的兩層Loft戶型的成交價最高達到過65000元/平方米,而調控後,成交價隨即出現斷崖式下跌,目前同類型房源成交價普遍在40000元出頭,而平層的戶型成交價直接跌穿每平米30000元關口。交易量急劇下跌、價格下行已經北京商住房市場的基本現實。

那麼,北京商住房市場,本來是一個炙手可熱的市場,2017年調控政策出台前,不少北京及各地的投資者紛紛都湧入這個市場。因為,在調控政策出台,對於這個市場的商住房既沒有限購,房地產開發商開發這些項目都在交通便利的地方,在大型商圈範圍,出行、購物都比較方便,而且商住項目的開發商還特意讓這些商住房的設施基本上與標準住宅看齊,所以這些商住房開發項目也引起了投資者的青睞。

但是,北京的3.26調控政策之後,商業辦公項目的購買被加上了嚴格的限制。無論是否為北京戶籍,購買人必須在北京有連續60個月的社保或者納稅記錄,且不能有包括商業辦公項目在內的任何形式的房產,同時必須全款購買,不能使用包括消費貸在內的任何形式的銀行貸款。

對於這些商住房的限購條件,對於是否有社保或納稅證明,是否有房產,如果這些商住房調控政策出台之後還有投資價值,整個市場房價上漲預期不改變,那麼投資者總是能夠找到規避這些限購的辦法,只不過增加投資者的進入成本而已。但是,對第三個限購條件來說,則成了北京商住房市場突然交易量凍結、房價開始鬆動並下跌的根本原因所在。

因為,這十幾年來,國內住房市場之所以能夠如此快速的增長與繁榮,能夠讓各個城市的房價不斷地推高,最大的動力就是融資槓桿不斷地放大,融資成本不斷地降低。2016年國內一線城市及部分二線城市的房價之所以能夠瘋狂上漲,及2017年國內其他城市的房價也在快速上漲,這不僅在於央行把銀行貸款利率降低到中國改革開放後的最低水平,而且在於央行向房地產市場發出了鼓勵投資者進入市場的信號,比如按揭首付比例降低、按揭貸款利率可以7折優惠、已經購買過住房的居民如果還清已有的銀行貸款再貸款可算購買第一套住房時獲得相應信貸優惠等。也正是央行向房地產市場發展這些鼓勵投資者進入市場的信號,不僅降低了投資者進入市場融資成本,也加大投資者融資槓桿比例。在這種情況下,大量的住房投資者通過加槓桿湧入市場,各城市的房價豈能不推高?各城市的房地產豈能不繁榮?

但是北京商住房的調控政策完全禁止居民使用銀行的槓桿進入商住房市場,這不僅會把絕大多數商住房投資者擋住在這個市場之外,因為沒有銀行金融槓桿,絕大多數商住房投資者是沒有購買能力進入這個市場的,而且它會立即改變北京商住房市場房價上漲預期,導致房價下跌。在這種情況下,即使有那麼一點點有能力進入者或有能力付全款的購買者,當他們看到商住房價格上漲預期逆轉時,他們根本就不再有意願進入這個市場了。所以,這個商住房市場的交易凍結,房價開始鬆動也是調控政策出台後的趨勢。

當然,面對這種情景,已經進入商住房市場的投資者(因為,這類住房自住者比率非常低,比如亦庄這個項目自住率不到20%),目前也在觀望。因為,他們希望通過出租的方式來收回投資。但是這種投資是否有投資價值還得看租金走勢。比如,如果購買商住房每平米5萬,50平方米的房子租金每月為5000元,那麼其購買商住房的成本為250萬元,每年收益可達6萬元,這個商住房的年收益率為2.4%。如果扣除物業費、取暖費、貸款利率,其收益率可能會更低。這與目前國內資金收益率為5%來相比,這肯定是一種不划算的投資。所以,早些時候北京的商住房火爆,投資者購買之後並非是為了出租,而是預期房價上漲賣出。現在,早已經進入的北京商住房投資者之所以不願意退出這個市場,還是在預期這類房價未來會上漲,目前只是一種無奈之舉。但是北京商住房市場未來走勢如何,是否放開房地產調控政策讓這類住房價格重新上漲,這是相當不確定的。所以,已經進入北京商住房的投資者是否能夠如願以償同樣是不確定的。

從這個案例也清楚表明,國內住房市場之所以能夠在十幾年內暴漲,基本上是政府信貸優惠及信貸過度擴張的結果,所以,政府用什麼方式吹大了房地產市場泡沫,就得用什麼的方式來擠出泡沫,如果不是這樣,只能是事倍功半,隔靴搔癢,無濟於事。稅收及融資槓桿是保證房地產健康發展的關鍵,如果不能從這裡入手來擠出泡沫,其他方式能夠起到作用不大。否則,房地產泡沫只能是越吹越大。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:新浪 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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