往年「地王」頻出的場景依然歷歷在目，那時就有許多人疑問，用近乎瘋狂的價格拿地，開發商真的能賺回來？如今，南京「京奧港未來墅」停工的事實擺在眼前，畫風突變劇情直轉，地產界出人意料地打響今年來地王「崩盤」的第一槍。
這只是近兩年來「地王」們命運的一個縮影。2016年全國各地誕生340宗樓面價和總價「地王」，但2017年來全國各地也實行了近乎嚴苛的調控政策。身陷調控風暴中的地王們，如今開發現狀如何呢？
南京地王項目折戟
南京麒麟板塊「京奧港未來墅」曾是響噹噹的天價項目。眼下項目現場卻無工人施工，只剩塔吊孤零零地立在工地上。工地門口，白紙黑字貼着三張封條，上書「工程暫停、大門封閉」。工地門口的公示牌還在昭告該地塊不菲的出身：價值47.6億元，樓面價2.2萬元/平方米，創下當地當時出讓價格紀錄。
「停工緣於拖欠施工方工程款數千萬元，此外，該項目一筆逾30億元的融資即將到期。」一位不願具名的知情人士向記者透露，開發商為了回籠資金，每個項目的開發周期一般控制在3年內，如碧桂園、萬科等成熟開發商，從拿地到預售最快半年。但「京奧港未來墅」從2016年4月拿地至今，資金鍊一直偏緊，其正在施工的A地塊僅有幾棟樓形似封頂，但項目整體距離完工還相去甚遠。「其實11月25日就停工了，工程欠款已累積數月。」該人士表示。
「南京的案例並非極端個案，而是行業性現象的開始。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，過去兩年地王頻出，當限購、限價、限制流通等政策密集出台後，開發商回籠資金的周期會拉長，一旦資金鍊斷裂，項目就陷入停罷的泥潭。
克而瑞研究中心的統計數據顯示，2016年誕生的340宗總價和樓面價「地王」中，有50宗屬於典型案例，截至目前，其中14宗處於未開工狀態，整體開發進度較為緩慢，有相當一部分項目選擇延遲入市。
記者對近年來北京「地王」項目實地調研後發現，這些項目如今命運頗為坎坷。
在車水馬龍的北京南三環西路上，比鄰麗澤橋金融商圈，兩棟新樓矗立在老舊小區中顯得格外顯眼。該項目即為2013年拍出的豐臺區夏家胡同「地王」項目。有意思的是，四年多過去了，該項目的圍擋並沒有掛出該項目的宣傳海報，而是開發商的另一個項目。該項目銷售人員告訴中國證券報記者，他是另一個項目的銷售，該項目開盤時間未知，連售樓處都沒建。一般情況下，從拿地到預售最快在半年左右。
在朝陽區常營鄉，2015年拍出的一塊「地王」項目上，卡車進進出出，施工機械繁忙運轉。記者從高處俯瞰時，該地塊只開工了一部分，另一部分仍是荒地。該項目開發商系首開股份(9.62-2.73%,診股)和保利地產(12.15-4.10%,診股)，「項目開工的部分是配套保障房，商品房還在等公司的規劃。」該項目負責人透露。首開股份董秘王怡就這一現象接受中國證券報記者採訪時表示，其對此並不知情。
中原地產首席分析師張大偉認為，當前調控環境下，高價地塊項目入市難度高，這些地塊拿地時對市場過度樂觀，特別是從2016年下半年集中出現的部分高價地，恰好分佈在調控最嚴格的15個核心熱點城市。整體來看，高價地面臨市場與政策雙風險。
政策高壓資金趨緊
不順的銷售回款和即將到期的債務，是懸在開發商頭上的兩把利劍，對公司的資金鍊是嚴重考驗。隨着時間推移，越來越高的資金成本使得「地王」項目越來越難盈利。
例如2013年的豐臺夏家胡同項目，土地轉讓資料顯示，夏家胡同地塊總價17.7億元，規劃建築面積76630平米，配建3.8萬平米公租房，剔除保障房後，樓面價高達45819元/平方米。業內人士預計，夏家胡同地塊打造的產品售價可能達到9萬元/平方米以上。從今年來北京的新房價格控制來看，該項目若想獲得這一理想售價頗具難度，但如果不能儘快銷售，企業面臨着更大的資金成本。
該項目開發商在2015年10月下旬將該項目土地及現房抵押給長城資產，後又於2016年將項目公司全部股權質押給長城資產。
一邊是步步驚心的財務成本，一邊是融資渠道越來越難。今年來，房企融資難度較往年大增。在此境況下，海外融資、資產證券化、聯合金融機構設立併購基金等方式成為房企融資新途徑。2016年11月以來，多家房企的公司債發行處於「冰凍」狀態。從證監會給各公司的反饋文件看，證監會關注的焦點在於企業的融資用途，比如是否用於重點調控城市的土地競拍。
同策諮詢監測顯示，房地產行業在銀行融資渠道連續4個月的融資額降低；境內公司債渠道10月份僅發行兩筆，這兩筆公司債均為2016年度獲批的額度。
張大偉認為，整體來看，不管是境內，還是境外，房企的融資難度越來越大。前期放槓桿拿地的企業，如今資金成本會劇增，下一步將影響銷售安排。
聯合開發分攤風險
「開發商以近乎瘋狂的價格拿地，遇到這一年多來的政策高壓，若自身專業能力不夠，資金儲備不足，應對風險能力欠缺，那麼短線資金就會在嚴苛的調控之中遭受巨大壓力。」一上市房企副董事長告訴記者，在嚴格調控面前，房企往往相互抱團、聯合開發來解燃眉之急。
以綠城為例，它是曾經受天價拿地影響最大的企業。2009年，這也是一波地王降臨的年代，此後國家陸續出台調控政策，在2014年尤甚，這一年，受累於持續的資金壓力，綠城連續兩次被整合。
中原地產統計數據顯示，2015年來住宅類單宗地塊成交金額超過65億元地塊約50宗，因涉及的資金體量大，其中32宗地塊產權在拿地後出現了變動，佔比達64%。因此，引入更多的資金分擔壓力與風險成主流。這樣的「聯合體」分佈在北京、上海、深圳、武漢等「地王」頻現的區域。
「除了聯合操盤，政策高壓之下，行業集中度也會進一步提升，大魚吃小魚的行業併購整合現象將增多。」嚴躍進認為。
今年以來，陽光城因拿地規模較大而出現短期負債上升的情況。陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁吳建斌表示，陽光城的土地大多集中在一、二線城市。這些地方隨時可以找到合作夥伴，「需要的話，明天拿出來賣就可能賣掉，換成現金。」
多位接受記者採訪的房企高管對後市的預判認為，長期看好一、二線城市的房地產市場，開發進程跟隨市場節奏靈活調整也很正常，大公司抗風險能力比較強，因此會出現強者恆強的局面。但對於中小房企來說，就沒那麼輕鬆了。項目少、資金緊，意味着騰挪空間就小，一旦項目無法及時銷售回籠資金，現金流一斷裂，就只能待價而沽或破產。
