城市化的第一驅動力是技術進步。沒有技術進步，城市化只能屬於未來幻想。所有的城市規劃，都在這個背景下完成，否則只能屬於科幻。
超級漫長的農業時代，人類亘古如長夜，每天日出而作日落而息，腰酸背疼，無止無休，最理想混個溫飽，相當多人饑寒交迫。一有災荒，便見白骨千里，易子而食，賣妻苟活。從公元紀年起，長達1800年時間裏，人均GDP只增長了50%，城市化率徘徊在3%左右。
工業革命帶來了人類光明的火把，和城市化的推土機開荒機。從1820年到2000年，工業革命以後，短短180年時間，人均GDP增長了8倍，城市化率由3%一躍邁進50%。
工業革命是人類的第一次大解放，把人類從農業社會的無盡苦役中解放出來，城市有限集聚，集聚的主要驅動是工業驅動。也就是工業生產帶動就業和人口集聚。這個時代的城市規劃，政府和企業有超強的主宰能力，因為有可能一兩家較大型的企業，就支撐起了一座城市的發展。資源型、重工業型城市尤其如此。
今天的人類正面臨着、進行着第二次大解放：機械人和人工智能把人從工業流水線上解放出來，進入服務業。互聯網不僅使世界越來越透明，它的萬物互聯也正在迅速改變傳統工業和資源的調配方式與效率，它可以大幅度地節約工業生產。這兩個合力，使工業生產的重要性佔比，在人類的生產生活中迅速下降。環境污染和破壞，也因此減少。
大量就業人口從工業流水線上解放出來，短期會有失業的陣痛，長期使人類生活更美好。他們迅速融入服務業，融入大城市。而服務業的特徵，不論是寫字樓裏面的生產創造性高端服務業，還是衣食住行方面的生活性服務業，一個共同點都是：越積聚效率越高，越積聚創造力越強。
這個特點，決定了未來城市一定是高密度集聚的超級大都市，而不是大量衛星城市的大城市群，更不是工業時代有限集聚的中小城市。政府規劃和單一企業在城市規劃中的力量也在大幅度衰減，而人、企業之間緊密抱團與協作成為新型城市化最典型特徵。
在超級大都市如珠穆朗瑪峰一樣迅速隆起，四海平野則迅速塌陷、世界越來越陡峭、越來越集中的時代，誰要是還迷戀傳統工業時代的城市發展邏輯，過分迷信政府規劃和均衡發展的努力，等待他的，將一多半是投資失敗的命運。
了解房地產，必須先知道城市化；懂得城市化，必須先知道上述城市化的宏觀大邏輯大視野。這就叫全局理性視野。背離這個視野，再怎麼狼奔豕突，再怎麼努力奔跑，再怎麼追風逐浪，都只是無頭蒼蠅一個，失敗是必然的，成功則是偶然的。
我在各種場合，一再提醒「環大都市鬼城圈」，就是基於上述基本邏輯。
微博上，有人給我轉來一截圖片，那上面寫的字是這樣的：
「很多策劃案例都是這樣的，上海市最著名的策劃案例就是陸家咀。陸家咀原來晚上一片黑漆漆的，只有一些倉庫和農田在那。後來上海市在那畫了一個圈，講了一個故事，說這個地方建金融中心，後來就建成了。大家想想，如果人家不信這個故事，它就是句謊話；如果信，大家把錢投進來，它就是一個很好的策劃。那怎麼讓別人信的呢？上海市政府做了兩件事，修東方明珠塔，修南浦大橋、楊浦大橋。大家一看，嘿！真的要干。去晚了這個地價不就上來了，還是早點去吧！這麼一個策劃、一個動作，大家就全來了。這就是策劃！」
一看這個文字，就知道是江湖人士玩的文字遊戲。策劃人士玩江湖把戲，就是把「策劃」二字無限放大，哇，成功，90%靠的就是這個「策劃」。別的各種江湖人士也一樣，把自己從事的那一小片微不足道的東西無限放大。
事實上，對於規劃，遠遠不全是社會公眾、投資者信不信的問題。地緣經濟的作用非常重要。肉眼看不見的服務業積聚的時代發展潮流更加重要。浦東和陸家咀的成功，是因為它和已經是上海市中心的浦西只有一江之隔，而現代服務業的發展，加上上海的歷史地位和地緣，這塊地需要也適合進一步集聚。
開發浦東和陸家咀，也不是策劃高人的心血來潮和靈感突現。早在1918年，孫中山在他的《建國方略》中就明確提出在上海以浦東為基地建設世界東方大港的構想。1949年上海解放後，陳毅市長也曾經有過開發浦東的設想。後來的歷屆上海市領導也都曾經一再將浦東開發提到議事日程上來。1990年4月18日，中央和國務院宣佈浦東開發開放。提出了「開發浦東，振興上海，服務全國，面向世界」的方針。標誌着浦東開發開放從20世紀80年代的上海地方戰略構想，上升為20世紀90年代的國家重大發展戰略。但浦東和陸家咀真正崛起，也就是最近十幾年的時間，與現代服務業的高密度集聚要求不謀而合。
我們再看北京的飛地——河北燕郊小鎮，它沒有任何政府規劃，大開發商一個也進不去，也沒有策劃高人的「策劃」，但它就是成長起來了，成為全國房價第一小鎮。
再看曹妃甸，政府的大手筆規劃也有了，三四千億元真金白銀也砸進去了，兩萬人的首鋼也搬過去了，買房人似乎就是「不信」；再看鄂爾多斯，政府的規劃也很漂亮，大開發商也扎堆進去了，買房人也相信了而且紛紛買了房，它現在還是空城鬼城一片。
再預言一下「環大都市鬼城圈」，「策劃」也有了，政府和開發商合謀的「產業新城規劃」也有了，投資者、買房人真金白銀也砸進去了，房價也短時間內一鶴沖天了，但我預言它們從2016年算起，不出3年，便是「萬戶蕭疏鬼唱歌」的結局。
大道至簡，不是我們抓住一兩個無關緊要的因素無限放大它的作用就是大道至簡——那不叫大道至簡，那叫盲人摸象不得要領。真正的大道至簡，是要擁有全局理性的視野，擅於一瞬間抓住影響事物發展的最重要變量，從而迅速做出判斷和決策。
在思考城市化問題的時候，所有的「道」，都必須緊緊圍繞着人。不要只想到「規劃」。城市是由人的就業需求來慢慢形成的，你在那邊「規劃」的時候，人迫切的就業需求已經讓原有的成熟地段越聚越緊密。城市當然會有興衰，但人口的導入和導出，都會沿着它自有的緩慢規律，只有到一定量變的時候，才會引起加速集聚或加速衰退的質變。我之所以強調讓別人的子彈先飛，等到企業和人員入駐6成以上再做投資決策，原因就在於此。等發生質變或即將發生質變時再來，一點出都不遲。
