【編註：作者齊俊傑，大陸財經專欄作家】
今年仿佛去年的輪迴，只不過是去年炒股的人狂歡，今年是炒樓的人沸騰。而實體經濟一樣的越來越弱，企業盈利在下滑，居民實際收入下降。人民幣匯率的壓力同樣存在。資本的氣氛非常濃重。
其實房子跟股票一樣也不一樣，所謂不一樣的地方，就是他還有一個基本屬性就是自住，也就是大家都習慣說的剛性需求，我理解的剛性需求，就是人均30平米。如果你說你要換一個150平米的房子，想住的寬敞一點，管這個也叫剛性需求，這就純屬找罵了。房子的欲望，跟金錢的欲望是一樣的，根本沒有止境。上億的房子都有，難道那也是剛性需求？所以，算算你家幾口人，如果人均超過30平米，你還要再買房，那麼顯然就不再屬於剛性需求，房子已經變成了跟股票一樣，成為了一種投資品。你買他的唯一理由，就是基於他日後還要漲價。現在不買，怕以後再買就虧了。僅此而已。
如果房子變成了投資品，那麼這個問題就十分簡單了，我們講過股票的估值模型，套到房子裏其實完全適用。
首先你要看看市盈率吧，也就是股價和每股盈利的比值。那麼房子的市盈率怎麼算呢？當然是要算租售比，租售比就是市盈率。也就是你房子的市值除以你房子每年的租金，如果一隻藍籌股，我們說他的合理市盈率不應該超過20倍，那麼房子呢，也可以參考這個邏輯。但可惜，現在大部分房子的市盈率已經超過了50倍。換句話說，你買一套房出租，一年只能收回本金的2%，要租50年才能回本。
（十年租售比走勢越來越低，說明房子的投資價值已經完全不具備了。徹底進入博傻階段）
其次買股票你得看看技術走勢吧，房地產漲了十幾年，幾乎沒有過像樣的調整，滿滿的完全都是獲利盤。只要一變天，這幫人肯定都會往外拋售。而且很多人都是3000多買的，現在漲到5萬了，到時候他要跑，誰也攔不住了！
第三買股票你得算算成本，我們現在買賣股票的交易成本基本都在萬分之五左右，所以這個市場的交易還是很活躍的。再看看房子，竟然最低還要1%，動輒一套房子的交易費用就要幾十萬元。這房子多過兩次戶，收稅就能收出一套房子錢。
第四股票你得了解槓桿，去年就是最後一段配資炒股迎來了高潮，將整個股市推上了萬劫不復的地步，那個時候的槓桿比例大約在1:5，最高也就1:9左右。那麼樓市呢，國家本來規定的是2-3成首付，這就相當於從國家層面給了你5倍槓桿，而有的中介公司，再給出了首付貸業務，也就是說首付也不用你出了，0首付也是有的，保守一點的是1成首付，這就相當於在原來的基礎上擴張了槓桿倍數。目前的房地產投資的倍數已經達到了5-10倍。不要以為他們是做慈善，一旦市場房價跌10%，這些配資公司就開始拋售你的房產了。千股跌停見過吧，千樓跌停也並非沒有可能。
第五股票你得考慮流動性吧，也就是市場成交量。都說天量天價，5000點的成交量明顯出現了個山峰。而且是無法逾越的山峰。這就說明在這個地方大量且充分的換手，你想想在這個位置誰在買？都是你的親戚朋友，叔叔大爺，包括自己在這裏衝進去。那麼誰又在賣呢？肯定是那些大機構甚至產業資本們，他們在高位套現。樓市也一樣，最近交易大廳特別火爆。樓市高位你身邊的人又都蠢蠢欲動，但有沒有考慮過誰在賣？賣房的人不知道漲嗎？他們為什麼要在這個位置賣房？
第六股票和樓市投資一樣，都是投資，那麼唯一不變的道理就是8賠1平1賺。現在好像所有人都賺了，那是因為他們現在沒有變現，只要變現的運動一開始，你會驚奇的發現，這個定律神一樣的存在。所以現在變現的人，其實就是瘋狂的擠占那10%的賺錢陣地。而8賠的人群還在增加。
好了，如果你要投資樓市，應該有個清醒的認識了，還是說一句投資界的名言，上帝預讓他毀滅，必先令其瘋狂。我改一改說的更直白，只要一個投資品瘋起來了，他也就別想平穩落地了。現在樓市已瘋，而且是瘋了好幾茬了。所以這裏面必然釀成大面積慘案。
有人說，如果樓市下跌我不賣不就完了，這只是個慣性思維，因為現在持有房子沒有成本，你當然可以不賣，繼續收你那3%不到的租金，但一旦開始徵收房產稅，增加持有物業的成本，那麼未來房子可能不再甜蜜而成為沉痛的負擔。房產稅這個問題已經說了5年不止，今年肯定出不來，明年也夠嗆，但後年呢？大後年呢，5年之內出台應該是個大概率事件。
所以樓市已經到了魚尾階段，使勁咋麼咋麼還有味道，但其實已經全是刺了。
互聯網坑完股市坑樓市
互聯網在股災之中是有原罪的，但互聯網只是工具，罪魁禍首是那些濫用金融工具和互聯網工具，且利慾薰心的人。
槓桿是金融的產物，說白了就是借錢來幹事。而當你幹事的收益超過了借錢的成本的時候，你就有的賺，相反如果你借錢的成本很大，但借來的錢卻沒有這麼大收益的時候，你可能就虧了，長此以往一次一次的滾動借貸的後果就是連利息都還不上了。最後只能上天台去跳樓。
給大家做槓桿普法教育的是去年的股市，在一派祥和富足的景象之下，股市藉助互聯網的力量，把配資業務迅速擴大。讓很多普通的投資者可以通過恒生的homs系統輕鬆的完成槓桿配資，然後將自有資金放大5-10倍，進入股市。相當於股市的資金也被放大了這麼多，而專業的機構和投資人，特別是價值投資者在這樣的槓桿狂歡之下，已經非常慌張了。他們本想長期持有幾家公司，以獲得現金流上的收入，但無奈公司的股價漲到天上去了，有的乾脆清盤獲利了結，但有的還不甘心就這麼改變自己長期持有的理念，於是便在股指期貨上做文章，進行量化對沖。將風險化解。這就變成了長期投資者紛紛開空倉以避險，壓倒股市。最終5100點之上，股市崩了。連續的千股跌停，無論是配資公司還是投資者損失慘重，而很多銀行也參與了配資業務，損失巨大，要不是臨時成立中證金進去托市，恐怕銀行的錢要折損大半，後面的風險不可想像。
互聯網金融是這種槓桿的孵化器，本來在線下的槓桿，一旦披上了互聯網的外衣，就迅速成長和擴張。之前查鏈家為什麼？難道只是因為賣了套抵押的房子，顯然不是！鏈家是做首付貸最多的地方，鏈家金融這兩年風生水起，大量的金融產品瘋狂兜售，說白了就是包着各種各樣包裝紙的槓桿，無非是借高利貸，將自己的自有資金成倍的放大。於是我們看到了樓市成交量起來了，交易價格也起來了。房子好賣了！
但問題是，有沒有想過，已經配資到10倍槓桿了，將來還能放大到多少，100倍有沒有可能？顯然不可能，因為10倍槓桿，對於一個家庭來說意味着什麼？一套500萬的房子，貸款450萬，我們就按照公積金+普通商貸的利率來算（實際上首付貸、稅費貸的利率要高的多）貸款20年，那麼每月的月供金額在28000元以上，以北京和上海範圍來計算，有多少家庭承擔的起這個月供？有人說，買500萬的房子，不會連50萬都掏不起，但如果是700萬呢？1000萬呢？這個首付貸的槓桿就起到作用了。
當然這還不是全部，一些做房地產的資產證券化公司，也在參與這種資金的周轉，先把開發商的房子接過來，然後開發商承諾回購，一年賺20%。這樣新房還沒賣，就可以發新聞，說被多少多少購房人給一搶而空了。這些資產證券化公司，再把開發商給的這20%，變成P2P，打包給所有投理財的客戶。然後自己的風險被分散了。當然開發商也不傻，這一年他要能賣出去房子，就儘可能的賣，如果賣不動，第二年再找家公司，以高出20%的價格再倒貸一次。這樣房價在沒有真實交易的情況，就又漲了20%。所以你所看到的，房子總是被搶購的，投資者總是瘋狂的（其實你去數數售樓處門口的豪車數量，就知道這裏面到底有多少是演員了，50萬的車都開不起，憑什麼買1000萬的房子？）
種種金融亂象，促成了房地產市場的加槓桿，而加槓桿的後果就是將市值放大，然後必須後面有越來越大的資金在承接這個市值，如果後面的錢沒有前面的錢多，那麼這個市值的泡沫就會破裂。
當時股市泡沫破裂的導火索，就是在4000點以上，證監會嚴查場外配資，這就相當於上屋抽梯，讓配資公司很緊張，被迫縮小規模降低槓桿，客觀上造成了股市場外資金的減少，很快股市就崩了。而現在樓市呢？鏈家這個最大的配資公司已經被查了。其他的資產證券化公司，今年將被嚴格監管，也許我們會讓子彈飛一會，畢竟有利於去庫存，但估計也不會飛的太久。一旦場外資金不足，有可能是配資被查、有可能是本幣貶值、也有可能是股市又好起來了，樓市馬上將陷入股市一樣的崩塌。
