政策趕場樓市打蔫，以千億計的炒房資金被海南樓市「深度套牢」。
11月的海南溫暖如夏，樓市卻像霜打的茄子，疲態盡顯。上周7天，海南全省的房產僅成交606套，平均每天不足百套。
少得可憐的成交量把一眾開發商逼成了熱鍋上的螞蟻，一門心思想着逃出圍城。寬闊的道路兩邊，樓盤打折廣告撲面而來，物業或土地轉讓信息隨處可見。
頭頂國際旅遊島光環也扛不住調控威力，在對市場最為敏感的民間資本眼中，海南樓市，已從昔日的「香餑餑」變成了送不出去的「燙手山芋」。
「鐵九銅十」黯然退場，海南樓市一時間似黑雲壓城。
全省商品房市場10月份共簽約2883套，環比上月減少了310套，簽約面積約25萬平方米，僅相當於去年月均銷售面積71萬平方米的三分之一左右——本應是銷售旺季，海南樓市「銀十」的成績單卻令人大跌眼鏡。
進入11月，樓市成交進一步萎縮，上周海南全省房產僅成交606套，環比再跌23.9%。
曾幾何時，海南樓市在國際旅遊島概念刺激下，堪稱「熱錢」的天堂，數千億資金從全國甚至世界各地蜂擁而入，把海南的地價、房價炒上了天。誰料調控政策層層加碼，這波熱潮僅持續了幾個月便陷入有價無市的僵持期，而這一「僵持」就是一年半，終於，當「金九銀十」變成了「鐵九銅十」，開發商和炒房客們都已經堅持不住了。
從本報記者實地調研的情況來看，雖然地方政府、銀行等對海南樓市前景仍表示樂觀，但撲面而來的樓盤打折、物業或土地轉讓的廣告透露出，民間資本撤離的心情已非常急切。
炒房客表情
從瘋狂湧入到急着跑路
「現在非常想撤出來，但房子賣不動，沒法撤。」
來自杭州的高女士告訴記者，去年年初，她和幾個朋友籌集了幾百萬元在文昌一次性購入十幾套房子，本想趁價格上漲時賣出，不料買了不久房價就停止上漲，觀望了一段時間後決定掛出來賣，去年就賣出去一套，現在降價也沒人買了。
2009年12月31日，國務院辦公廳發佈《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》，海南新一輪的房地產盛宴由此開啟。數千億資金湧向海南，跑馬圈地、開發承建、批量購房……很快地，「炒房客」便滲透到海南樓市的各個領域。
如今，這些資金卻如熱鍋上的螞蟻，無心戀戰，急於撤離。
來自南京的謝先生也向記者透露，去年他從多個朋友那兒融資了幾千萬元來海南開發房地產，但沒想到這股熱潮只維持了幾個月，待今年下半年他們的房子建好開賣，海南樓市已陷入有價無市的觀望期。
「如今開盤已經3個多月，房子總共只賣出去5套，」他焦急地說，為了儘快回籠資金還債，正在考慮將項目出讓。
急着「跑路」的並非只有投資客及小型開發商，由於成交低迷，開發商拖欠工程建設款的情況越來越普遍，隨着年關臨近，很多建築商也急切地想拿回他們墊支的工程款。
在海南萬寧市某溫泉度假村項目現場，空曠的工地上只見鏽跡斑斑的腳手架和已經有些腐爛的安全圍欄，知情人士告訴記者，此項目是該度假村的二期工程，上半年動工，但由於資金無法到位，已經停工半年多。
「一期工程款還拖欠着，建築商已經無力也不敢再墊資建設二期工程了。」該知情人士無奈地說，此前請客送禮好不容易才拿到項目，現在只想快些拿回墊支的工程款，離開這個地方。
「開發商原本承諾每月支付工程款1500萬元，但現在只能兌現一半，剩下的用房子抵，為了儘快收回資金，我們只好將房子以低於市價1000元的價格委託給售樓中心的工作人員，並承諾賣掉一套給他們五萬元的獎勵。」
建房子建成了房東，同樣在萬寧承建項目的「包工頭」李先生鬱悶不已。
長期監控境內外「熱錢」流向的廣東省社會科學院教授黎友煥指出，從監控體系可以看到，很多前期進入房地產的「熱錢」，現在迫切地想要出來，只是沒有相應的成交量來支撐。
售樓中心現狀
從門庭若市到門可羅雀
急歸急，但在全國樓市「降」聲一片的大背景下，海南炒房客們發現，他們根本找不到接盤人。
11月初，三亞已經進入傳統的旅遊旺季，位於市中心的鹿回頭[簡介 最新動態]公園人流量明顯增加，臨近中午時分，公園停車場已是一「位」難求。但是，離鹿回頭公園幾百米距離的大型樓盤半山半島[最新消息 價格 戶型 點評]的售樓中心，卻是門可羅雀，冷清得讓人以為這裏並未開門營業。
半山半島並非特例。記者在海南海口、三亞走訪發現，雖然已進入旺季，但大部分房地產項目的售樓中心鮮少有人光顧，很多樓盤的銷售中心只見售樓人員不見看房人，與去年年初投資者瘋狂搶購、樓價「一日一漲」的火爆場景形成鮮明對比。
「我們今年的銷售目標是十個億，但10個月過去了，我們只賣了不到一個億。」海南當地某排名前十的大型開發商銷售總經理告訴記者。
像他這樣的開發商也並不少見。除了少數樓盤銷售目標完成情況較好，很多開發商的銷售團隊都很焦慮，眼看2011年行至年尾，他們的成績單卻慘不忍睹，完成的銷售額大都只是全年目標的一個零頭。
為提升人氣，更為回籠資金，去年年初還捂盤、惜售的開發商如今無不使出渾身解數增加銷售額。除了在網絡、報紙、電視、公路牌等各種媒體上投[簡介 最新動態]放巨幅廣告外，一些開發商還前往北京、上海、江浙、東北、山西、四川等購房需求較大的城市或地區推介。
一時間，鋼琴演奏會、泳裝秀等吸引投資者前去看盤的各類活動應運而生，時下最流行的團購，甚至買房送寶馬等一系列促銷手段也全部上陣。
當上述種種都不奏效，越來越多的開發商祭出了最後一招：降價。
在去年年初萬元以下房源蹤跡難覓的海口，如今冒出了很多6000元出頭的新盤。據記者了解，海口一半以上的樓盤推出了打折優惠，一些樓盤，如富力 [簡介 最新動態]盈溪谷近日甚至推出了最低6折的團購促銷；在海南房價最高的三亞和陵水，幾乎所有的樓盤都能享受折扣，一些樓盤的基礎折扣達72折，如果一次性付款，還能享受92到98折不等的折上折優惠。
價格降得再狠，投資者也並不買賬。在剛剛過去的10月，海南商品房市場共簽約2883套，簽約面積約25萬平米，僅相當於去年月均銷售面積71萬平米的三分之一左右。海南當地房地產中介預測，11月的銷售情況可能會更慘烈。
開發商處境
從雞犬升天到全面洗牌
只有在退潮的時候才知道誰在裸泳。
記者調研發現，即使在海南樓市整體蕭條的情況下，一些品牌開發商的房子依然賣得很好。其中的佼佼者雅居樂，其位於陵水的清水灣項目今年前10個月的累計銷售額已達75億元，接近去年全年銷售85億元的水平；而2008年才進駐海南的萬科，其位於三亞的首個項目萬科森林度假公園，一開盤就賣了10個億。
資金實力決定開發與擴張進度，品牌開發商或因銷售回款較好、母公司實力雄厚、融資渠道多元化等，開發進度並未見放慢，有的甚至還逆勢提速及擴張；與之形成鮮明對比，資金實力弱的民營開發商今年明顯放慢了開發進度，有的已經出現停工，還有的甚至計劃出讓項目。
經過近兩年的發展，海南房地產行業憑藉國際旅遊島概念「雞犬升天」的局面已經過去，行業大洗牌不可避免，存活下來的企業在未來將主導海南樓市的走勢，他們將帶領海南的房地產業從之前的混亂走向有序和規範化。
從政策層面來看，海南省政府也有意引進及扶持大型品牌房企在海南發展，早在去年3、4月份，海南省住建廳和國土廳在制定房地產行業相關政策時，就已經開始往大型品牌企業偏斜。當前，萬科、雅居樂、華潤、中信、恆大、富力等知名開發商已進駐海南，並通過兼併收購佔領了絕大部分市場份額。
無論如何，年底都是對現金流要求最高的時點，巨量貸款、工程款、員工薪酬等費用的支付與結算，與「熱錢」的撤離、低迷的成交共同形成一道檻，跨不過去的開發商將被淘汰出局。有業內人士預計，如果調控政策不鬆動，開發商將不得不以價換量回收資金，這意味着過年前海南的樓價還將繼續深調。
