10月下旬，全國樓市顏色劇變，在金九銀十的一片蕭條之後，首先扛不住的是上海。 繼龍湖、中海、星河灣等開發商在上海樓盤突然降價20%～40%之後；降價之風波及長三角的杭州、寧波，繼而萬科、龍湖等一線房地產企業在北京的樓盤開始大幅度降價。
開發商聯手降價的背後實則深藏玄機。「年關將至，開發商業績匯報、償還債務壓力陡增，回籠資金的需求強烈。」全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，在調控短期不會放鬆的情況下，快速清空庫存、「跑量」是開發商目前的一致選擇，樓價下跌的趨勢或將持續到明年一季度，「之後就要看調控政策有無轉折」。
7折，搶收華東
進入10月底，上海氣溫驟降，樓市更是寒意襲人。
10月26日，《中國經營報》記者在上海浦東外環以外的中海御景熙岸樓盤看到，售樓處窗戶多處被砸毀，已被封鎖。售樓人員不知去向，只有物業管理人員應對前來交涉的老業主們。
前一天深夜，中海避開老業主，悄悄開盤以「團購」的方式售樓，場面火爆，購房者排起長隊。物業方面向記者透露，「團購」的價格為每平方米17000～18000元，一夜間賣出數百套。以每套2萬元定金計算，一夜之間即回籠的資金約數百萬元。
然而，此輪發起「搶收華東」而引發的降價潮並非由中海牽動。在龍湖內部被稱為「搶收華東」的這次促銷行動，此前在上海和杭州兩個城市三個新盤同時展開，以限時團購策略推出近1000套房源，在5天內共錄得認購金額接近20億元，銷售去化率約為90%。
記者了解到，上海市住房部門已介入此輪降價調查。相關規定要求開發商報價浮動幅度超過20%的情況下，需重新備案，但並未限制開發商降價。
中海、龍湖、綠地等大型開發商降價所引起的維權並未阻擋更多的新樓盤加入降價的行列。「目前上海降價的樓盤大多處於浦東、嘉定等距市中心較遠的區域，部分樓盤降價甚至超過30%達到40%。」一位熟悉上海樓市的人士告訴記者。
此前，上海樓市面臨成交巨幅縮水的煎熬。據搜房監測數據，10月前3周，上海市新建商品住宅成交30.27萬平方米，同比下跌72%，是繼2004年以來的最低水平。
房價下行波及全國
隨着多個樓盤降價序幕的拉起，長三角樓市「退房潮」此起彼伏。截至記者發稿時，長三角地區已經爆發業主退房的城市，已經擴展到上海、太倉、南京、杭州等多個城市。杭州透明售房網顯示，僅10月8日至18日的10天，該市就有20起退房。
「值得一提的是，此輪降價開發商都是採取短時間內促銷，然後又恢復常態，可以說基本上大家都還缺乏一個有效的應對老業主的機制。」一位在上海加入降價潮的開發商向記者表示，也許經過一段時間的摸索之後還會有人再次降價。
之前，真正讓開發商所擔憂的，是即使降價也無法促成成交。「2008年時樓市的低迷行情，主要是基於市場受國際金融危機影響對後市失去信心，後來在開發商打折促銷和國家的救市政策刺激下，購房者重新回到了市場。而如今的樓市，在限購政策影響下，開發商打折都未必能獲得成交量。」世茂地產一位人士向記者表示，房地產企業等所採取的「搶收行動」雖然造成了業主抗議，但銷售數據仍然讓不少開發商看到了希望。
中國房地產信息集團分析師薛建雄透露，據目前掌握的情況，部分新樓盤的降價幅度在20%～30%，而擴大到上海全市，樓價的整體跌幅約為10%。最大的跌幅仍然出現在中海御景熙岸，別墅的價格從30000元/平方米跌至17000元/平方米，跌幅高達43%。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者，房價拐點已基本出現，到目前這個階段，可以認為房價正在向下「拐」的過程中。但並非所有的城市都願直面這個「拐點」。
珠三角的深圳本是2008年降價潮的前沿陣地，「十一」黃金周后，深圳樓市打折促銷樓盤不斷湧現，直降1萬元、降價6000元或最高降幅達20%的聲音不絕於耳，不斷有開發商加入「降價」陣營。但記者調查發現，不少開發商紛紛以特價房和高折扣為促銷手段，深圳打出降價旗號的在售樓盤僅僅是限量促銷，房價仍未實質下降。
與此同時，天津、南京、成都等二線城市也開始步入房價下跌通道，新房平均降價促銷幅度在5%～20%。
「在樓市調控不放鬆的情況下，短期之內，房價還將下行，預計將會有更多的開發商加入到降價潮中，房價下行趨勢也將逐步由一二線城市向三四線城市轉移，從而導致全國層面上的降價潮。」中國房地產研究會副會長陳國強表示。
半年內難見房價轉勢
一邊是公開撤掉降價的遮羞布，一邊仍在遮遮掩掩，以促代降，開發商兩張面孔的背後有何不同。
在融創地產董事長孫宏斌看來，房地產行業的調控政策在短期內改變的可能性基本沒有，開發商一定要做好長期準備。「這也是部分開發商選擇降價搶收的原因，然而今年與過去最大的不同是各個開發商發展狀況的不平衡，因此並不是所有項目都會降價，有的會降有的反而還會漲。開發商們現在的情況比2008年好，主要是有了2008年的經歷，大家都不會把資金鍊崩那麼緊，而且去年賣得不錯，底子還是比較厚的。」他表示。
在降價招數上，招商地產(000024,股吧)有自己的辦法。據了解，招商地產將主要對受調控影響較小的中小戶型給予一定的價格優惠以實現快速銷售，但品質較好的偏大戶型則不會以降價作為首選營銷方式，「公司考慮採取繼續提升項目的附加價值來吸引客戶；目前開發商的房子總體成本遠遠高於2008年的行情，降價空間有限。」
2008年降價潮的帶頭大哥萬科也有自己的選擇。「我們可以看到銷售不斷萎縮的趨勢，尤其是在大城市，價格已開始逐漸緩緩下降，因此我們認為，即便是那些有能力購房的買家，也將選擇等待，因為他們期望價格進一步下降。」萬科執行副總裁肖莉表示。
「各個開發商之間，甚至不同的項目之間其實存在很大差異，很難一刀切地判斷整個市場會如何演繹。事實上，開發商過去兩年拿的土地成本不低，導致降價的空間也不見得很大。」杭州一位開發商表示，這一波降價的樓盤大多是在2008年左右拿的地，價格相對較低，而2009年高價搶地的開發商項目則難以降價。「但最擔憂的是降價引發整個市場信心的崩塌。」
在薛建雄看來，上海房價的下跌，正在從個別現象擴大到更廣的範圍，目前已逐漸形成全面的跌勢。預計明年一季度還將持續下跌，未來的半年內很難看到房價的迴轉。
一旦再持續半年的頹勢，處於火爐上的開發商作何選擇又是另一番景象了。(作者：盧曦 張明 )
