11月份，房地產（包括住宅和商業地產）總的新開工面積較去年同期增長將近200%，而房地產銷售面積也較一年前翻了近一倍。就在我們以為在連續數月迅猛增長之後，房地產新開工和銷售面積可能會開始放緩的時候，11月份的數據大出所料。房地產（包括住宅和商業地產）總的新開工面積較去年同期增長將近 200%，而房地產銷售面積也較一年前翻了近一倍。目前的房地產行業究竟有多麼火？這對明年而言又意味着什麼？

　　11月房地產銷售和開工建設面積再創新高，而土地開發面積也接近歷史高點。政府明年通過推進城鎮化以擴大內需的政策可能會支撐新開工面積繼續迅猛增長，而2010年中國的投資和大宗商品需求增長都有可能超出預期。

　　房地產新開工面積同比增速直線上升，這遠遠超過了低基數效應所能解釋的範疇。經季節調整後，11月新開工面積較10月份環比增長了52%（沒有年化），9-11月三個月的新開工面積較前三個月增長了42%。相比於以前年份11月新開工面積的最高值：2007年的6500萬平方米，今年11月份的新開工面積高達1.62億平方米。

　　當然，過去幾個月中開發商可能集中申請項目許可證，這樣11月份的數據可能包含了這些項目將於明年某些時候才會後續動工的面積。但是，結合房地產銷售、竣工和土地開發面積的數據，房地產行業內在的增長勢頭毫無疑問是非常強勁的。11月住宅和全部商品房銷售面積都超過了作為傳統旺季的10月份，並且經季節調整後創出了歷史新高。

　　這樣毫不奇怪。目前的利率水平很低，而首套房貸利率較基準利率仍享有七折優惠。對房地產價格持續上漲的預期一方面為10多年來房地產市場的發展所驗證，另一方面又得到目前充足的流動性的支持。儘管個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到了5年，但房地產購買和持有的總體稅負仍然較低，尤其是和投資於實體經濟的稅負相比。與其他國家相比，中國沒有物業稅和資本利得稅，租金收入只徵收5%的營業稅（而工資收入最高可被徵收45%的所得稅，企業所得稅率也達25%）。這樣一種激勵體制確實會促使居民和中小企業更偏好對房地產的投資。

　　此外，最近的中央經濟工作會議提出擴大內需要以全面推進城鎮化為依託。儘管我們認為城鎮化是一個伴隨着工業化的過程，但許多地方政府幾乎可以肯定會將城鎮化的實質理解為建設大量城鎮住房，從而積極地推動商品房地產建設（主要是高層住宅）來取代原有的農村和郊區住房。政府預期讓更多人更新住宅的這一過程將會創造出更多對建築材料和耐用消費品的需求，從而推動工業化進一步發展。

　　這對於 2010年的投資和大宗商品需求而言意味着什麼呢？我們認為房地產建設熱潮才剛剛開始變得燙手──創紀錄的新開工面積和大量即將轉入開發階段的新購置土地意味着2010年的房地產建設活動仍將非常強勁。這意味着房地產投資將大幅增長，並同仍在進行中的基礎設施建設一道，推動對鋼鐵等建築材料的更高需求。

　　目前看來，很難會有什麼因素能改變明年中國房地產建設的強勁勢頭，但是判斷房價是否能以同樣的勢頭持續其上升趨勢則要難得多。從理論上來說，政府可能會（似乎已計劃要）通過增加大眾住房和廉租房的供給、降低房地產相關貸款的槓桿比率，來抑制房價過快上漲。的確，目前供給的強勁反應有可能在2010年底前改變市場的供求關係。但是中央和地方政府間的利益衝突、資產價格上漲的強烈預期（不管是理性還是非理性的）、扭曲的激勵機制和過剩的流動性都將推動房地產需求在未來一年中進一步上升。避免出現房地產泡沫不會容易。


汪 濤