沒有買房的大陸民眾 還是有等的價值？
北京樓市銷量一半以上造假
東方衛視 2009年6月19日
從今年年初開始，房價節節攀升。到底是誰撐起了目前的高房價，有專家認為，這是開發商、銀行和投機客三方，在寬鬆的貨幣政策下，自產自賣，導演了樓市虛假的繁榮。
解說：統計局數據顯示，近期又有相當多的樓盤公開提價，某一一處樓盤，一個月內每平方米的房價上漲5000元的消息，更是加重了購房者對後市的擔憂。而與此同時，國家的寬鬆貨幣政策，使得開發商資金鍊緊張的局面得到緩解，市場上開發商又在大量買地。樓價上漲、開發商買地使得不少購房者擔心，樓市會不會再像2007年一樣，被炒出一波高漲的行情。對此有專家認為，目前，開發商為暖市自買自賣的行為佔了比較大的比例。
同期：中國社科院研究員曹建海：所謂剛性需求本來數量就比較低，隨着房價的上漲需求會明顯萎縮。現在可以說是投資客、開發商和銀行他們之間相互勾結，自斟自演、自賣、自唱、自買自賣，我認為目前就是這樣的一個局面。這樣的局面顯然是不能維持的。我覺得目前的商品房銷售數據裏面，應該至少有一半是造假的（在信貸泛濫的環境下，全國的情況應當相差不大）。
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易憲容：下半年的房價肯定是向下調整
國務院常務會議日前分析當前經濟形勢，研究部署下一階段經濟工作，會議強調，引導住房消費和房地產市場平穩健康發展。對此，社科院金融研究研究員易憲容分析，下半年的房價肯定是向下調整，如今房價過高，老百姓購買力不足，不利於房地產市場的健康發展。
新華網報道，中原證券分析認為，「針對部分地區土地市場火爆和房價反彈勢頭明顯，看得出來政府對房地產市場高度關注，反應迅速，對其中炒作和投機高度警惕，這無疑更增添了市場對房地產信心。」
部分地區土地市場火爆和房價反彈勢頭明顯。以北京為例，據北京中原三級市場研究部的統計數據顯示，2009年1-5月份，北京市中高檔二手商品房市場持續回暖，交易價格也逐漸走高，從1月份的13628元/平方米到5月份的14407元/平方米，上漲5.7%。值得注意的是，部分項目價格甚至已經超過2007年歷史最高水平。
「房價是由房地產市場的供求關系所決定。今年成交量創下歷史的新高，主要是由2008年累積庫存到今年集中釋放而實現的，此外，國家的多次降息，以及房地產商降價促銷手段，釋放了需求，增加了房地產市場的需求。使得供求關係形成了一個新的平衡。」國都證券鄒文軍對記者表示。
宏源證券分析師表示，熱銷項目多次提價引發部分樓盤跟風漲價，導致了整體開盤均價的不斷上升。部分開發商跟風漲價，盲目的想趁着回暖撈一筆。而另一方面，信貸政策的寬鬆，大大的緩解了開發商的還款壓力，給予了他們提價的空間。
樓市的火爆上漲，引起了中央及地方政府對其背景、程度及樓市未來的關注。近日，有消息稱，國家統計局與國土資源部先後赴各地摸底樓市情況，調查內容包括開發商財務狀況，開發費用構成，項目地價與房價等。政府部門帶隊調查摸底樓市情況，這在中國來說是首次。
易憲容稱，政府部門摸底房地產情況跟房價過高有直接的原因。自去年以來出台的一系列政策中，都會涉及到房地產，可見政府對房地產市場的重視程度和態度。除了上述提及的常務會議之外，2008年12月，國務院辦公廳關於促進房地產市場健康發展的若干意見，專門發文「鼓勵住房消費」，促進房地產市場健康發展。今年4月15日，國務院常務會議《分析一季度經濟形勢，研究部署下一階段經濟工作》要求「穩定住房消費」。接着5月底，國務院下發關於調整固定資產投資項目資本金比例通知，其中，房地產項目最低資本金下調15個百分點至20%。
「房地產項目開發中，土地成本占直接成本比例最高達到58.2%之後」自兩會期間，一個權威部門發佈這麼一項調查以來。房地產業界就像抓到救命稻草一樣將房價過高歸咎於土地價格的高昂。
而來自國土部系統的一份最新報告卻說，近年來全國主要城市同時點地價房價比基本保持在20%～40%之間。而如果考慮到地價增值有可能轉化為開發商的利潤，地價房價比還要降低。
「下半年的房價肯定是向下調整，如今房價過高，老百姓購買力不足，不利於房地產市場的健康發展。」易憲容表示。
宏源證券分析師也表示，可以這麼說，整個世界的經濟形勢並不明朗，從中國目前的經濟復甦情況來看，短期內出現好的逆轉可能性很小。國內失業率提高，國民實際收入卻是在下降，房價的上漲嚴重超過了國民的購買能力，單從這一點來說，房價很有必要進行調整。
鄒文軍則表示，房價在下半年或呈一個穩中有升的態勢。由於房價過高，會進一步受到剛性需求購買力的限制，所以房價不會有大的升幅。而如今流動性充裕，相對投資面窄的情況下，也不會出現大的下調。
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牛刀：誰在樓市對賭人民幣升值？
這一輪不顧一切殺入樓市的炒家註定將血流成河。他們對不動產的走勢完全缺乏基本的評估，盲目跟風炒作，以為還能用通脹預期忽悠大量買家入市，從中獲取暴利。但是，市場的走勢正與其相悖，進入六月，全國70個大中城市成交量集體大幅回落，很多人不是不想買，而是實在買不起。可以說，在媒體輿論對通脹預期買樓避險的宣傳鼓動一邊倒的情況下，很少有購買力的人能夠堅決挺住的。現在的成交價格，只有依靠炒家自己接盤才有成交，所以，深圳、上海、北京目前基本呈現炒家賣給炒家的市場現象。
用這種方式來支撐成交量無疑是荒唐的。現在再來看看今年4月份以後的樓市瘋狂，所謂通脹預期買樓避險也是頗耐人尋味的，因為在央行用貸款猛增的方式挽救實體經濟的情況下，人們只注意了一件事，那就是貸款猛增，而忽視了另一件事，那就是挽救實體經濟。可以說，用大量的貨幣投放來挽救實體經濟，本身就表明實體經濟充滿了巨大的危機，只不過沒人分析實體經濟的危機給樓市造成的影響，只關注央行投放的貨幣會有許多流向股市和樓市，這樣就造成了對大勢的誤判。
想起中信泰富的巨虧，對樓市炒家應該是個借鑑。當時的榮智健風頭正盛，在美國金融海嘯發生時，誤認為美元資產將會大幅縮水，因此，拋棄美元資產而大量買入澳元資產，結果是澳元資產大幅縮水，直接虧損250億美元，一代富豪就此謝幕，其情可悲，其命可憫。而中國目前面臨的經濟狀況，不太為市場所關注，大家的目光全部聚焦在央行的貨幣發行上，對CPI連續半年的負增長，對用電量連續5個月的降低，對社會失業率的上升，對樓市的去庫存化剛剛進行一半，對房地產投資的大幅萎縮，幾乎麻木不仁，而對股票漲了多少點，新增貸款額是多少，中國經濟最早見底的誤判不絕於耳。
我們不能迴避的是，今年樓市數據很好看的一個基本原因，就是去年的這個時候發生了百年一遇的雪災，樓市成交普遍低迷，不能作為正常年份來同比。值得同比的一個關鍵數據，又被市場所忽視，那就是人民幣的貶值問題。
2007年的樓市炒作，關鍵的炒作點是人民幣升值，熱錢將流向中國，支撐房價走高。有的開發商甚至宣稱，人民幣匯率將會突破1比5，不動產的升值空間巨大，於是，許多炒家紛紛入市。不過，有一點是不用懷疑的，人民幣升值肯定導致境外熱錢流入樓市，中央政府因此下達限外令，限制外資購買中國房產，可以想見，當時有多少熱錢想進入中國樓市。現在的情況完全倒了一個個，從
判斷房價後續上漲的動能，要麼是中國城市居民的購買力，要麼是新的資金湧入樓市。按照2007年房地產2.95億的銷售收入，下半年至少需要3000億首期資金才能維持現在的房價，而城市白領還有購買力並且願意買樓的約佔30%，也就是900億，餘下2100億需要炒家找錢，如果炒家找不到這麼多錢（在央行新增貸款轉向正常的情況下，炒家找銀行借錢炒樓的可能性不大），剩下一條渠道就是指望境外熱錢，這就是昨天商務部要求國務院放開外資投資房地產的基本用意，也就是說商務部正在為中國樓市炒家找錢，所以，我們有必要判斷一下商務部成功的勝算究竟有多大？
因為中國出口正在以同比20%的幅度下滑，停止人民幣貶值的空間基本沒有，美國人因為向中國借了許多錢，短時期內，也無法向中國提出人民幣升值的要求。這一條路，基本走不通。能夠走通的，估計是商務部這幫孫子向國務院施加壓力，開放外資投資房地產，假如這條路走通了，會有多少外資進入中國樓市呢？我不太敢設想，因為想通了就有一種感覺，那就是根本就不會有外資這個時候來投資，能夠引入的資金也會非常少。這個結論，我們可以從北京、廣東今年初取消限外令得出，這兩個地方取消限外令已經4個月了，不說歐美資金，就連港澳資金也沒進來多少，這些外資在美國金融海嘯中承受了巨大的損失，美元資產縮水50萬億，香港120萬投資人人均資產縮水1000萬港幣，外資還沒有緩過勁來，不太可能進入中國樓市。
那麼，炒家是在對賭人民幣升值了。只有人民幣升值，外資才有可能進入中國避險，而人民幣升值的直接後果是外貿出口企業的全軍覆沒，這個不僅僅影響保八，也會導致失業率進一步上升，後果極其嚴重。所以，對賭外資不那麼輕易成功，剩下的路只有一條，撐不住的房價將在連續幾個月的無量成交下大幅下挫。這個情況只要一出現，房價下跌的幅度，比2008年的跌幅要深得多。所有沒有買房的，還是有等的價值。
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專家稱拯救中國經濟的是房地產而不是4萬億
上海從容投資管理有限公司董事長呂俊昨日在上海出席「首屆中國陽光私募基金峰會」時語出驚人：「真正拉動中國經濟走出低谷的是消費和房地產，而不是4萬億元經濟刺激計劃。」
《東方早報》報道，這位昔日從上投摩根「出走」的明星基金經理稱，分兩年投完的4萬億元投資中，目前中央發的資金已經到位，地方配套資金到位率參差不齊，有的只到了一半，現在很多地方花很多精力在搞房地產。在呂俊看來，如果沒有房地產的興旺，地方配套資金就到不了位，因為地方資金嚴重依賴房地產。
在談及居民消費能力和房地產價格時，呂俊稱「非常支持任志強的觀點」。他認為，各界對所謂房地產泡沫不用過於擔心，居民可以承受更加昂貴的房價，「雖然老百姓討厭高房價，但如果房價萎靡不振，中國13億人可能有12.95億人是受損的，只有500萬急着買房的年輕人受益，房地產是中國真正的支柱產業。」
呂俊當天獲得了「2008—2009年最佳陽光私募基金經理」稱號。
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上海市政府背後撐腰致樓市火爆
受到金融危機影響，上海第一季經濟增長率、進出口總值與稅收數字都令人怵目驚心，首季GDP僅達3.1%，創下上海近十數年來新低；儘管4、5月後形勢已緩和，但在出口景氣暫難復原、消費增長對經濟帶動有限情況下，這個中國的經濟龍頭城市，只能選擇以振興房地產業來達到GDP保八的目標。地方政府在「保8」壓力下鬆綁樓市
台灣《中國時報》報道，導致上海第一季數據欠佳的主要原因，有很大部分是來自國際金融危機，進而使得外部需求萎縮，以致進出口增長相當不理想；就以進出口總額來說，進口衰退了32.1%，出口也減少了20.8%。
中國經濟龍頭城市 上海動見觀瞻
當地最精華地段之一的盧灣區新天地，由港商瑞安集團推出的翠湖三期，受金融海嘯影響，去年底幾乎沒成交；但今年5月，卻賣出了383套，6月業績預估也是一片長紅。
這個平均價格每坪百萬新台幣的豪宅案，據瑞安副總經理戴亞倫表示，從4月份加溫開始，到了5、6月，快速進入高潮期；除了新天地的翠湖外，這家港商還把虹口區與楊浦區的大面積建案，都準備將在六月份推出。不僅瑞安的銷售熱絡，即使是中古屋市場，由冰冷的階段轉為滾燙行情，也不過短短一個月。上海住商不動產總經理周宇鳴透露，不論是成交件數，或是店面加盟的速度，都讓他們出乎意料。
造成十里洋場樓市快速升溫的現象，高亞房地產公司董事長柯耀明認為，除原先實際需求被政策打壓，最近宣洩出來外，實際上，很多業者都看不懂，為何交易金額與價格，在不到二個月時間內，幾乎漲回了2007年的最高點。
首季GDP僅3% 震驚市府領導
由於上海第一季GDP增長只有3.1%，稅收更是因此呈現32.47%的負增長；據了解，這個數字大大地震驚了整個上海市委、市政府領導班子。
綜觀總體經濟，上海出口仍難有大作為，為了明年世博，基礎建設已發揮到極致，民眾消費也無法成為經濟增長龍頭；回到十年前，上海力抗當時通貨緊縮，房地產市場的蓬勃發揮良好作用，此時只能故技重施。除銀行銀根開始寬鬆，對外資、外商的購屋限制也形同虛設。一位房產開發商透露，實際上，官方在這波房產振興過程中，扮演非常重要角色，因為包括建商的融資，還有購屋者的貸款成數，最近都已明顯放寬，自然助長了房地產交易。此外，由於貨幣供給短時間內超額供應，通貨膨脹的憂慮油然而起，自然激起許多上海民眾購買不動產保值的意願。
貨幣超給通脹隱憂 激發民眾購屋
最近二個月樓市轉熱，不僅幾家財務狀況欠佳的開發商暫時度過危機，為了買房，上海又出現了一些怪異現象。有人開始為買房徹夜排隊，甚至想買適當樓層，還要向銷售人員行賄；以往上海樓市最狂熱時期，曾發生過購屋選擇權私下轉賣情況，最近又死灰復燃，一些每平方公尺2萬元人民幣左右的中低價位建案，已出現這種現象。
