中國證券報 2008-09-18 09:58:20
據媒體報道，摩根士丹利計劃出售在上海的部分住宅項目，包括租金昂貴的新天地區域的100多套酒店式服務公寓。業內人士表示，外資此舉或源於對房地產市場前景不樂觀，或為緩解次貸危機帶來的困境。
一改「只進不出」風格
此次計劃出售的新天地區域的物業項目是摩根士丹利2003年購入的，是該行在上海地產市場較早的一筆重要投資。這次行動一改大摩此前5年在中國房地產市場「只進不出」的作風。
據介紹,摩根士丹利手上的另一項公寓項目「華山夏都」有可能成為另一個出售目標。2006年6月，大摩購入高端物業「華山夏都」A棟116套物業，涉及金額7.6億元。
除大摩之外，花旗也醞釀將一處上海住宅物業出手。2006年底，花旗名下房地產投資基金將上海閔行區「漕河景苑」其中兩幢高層小戶型公寓收入囊中。
早在去年底，一些外資大行就開始出貨。高盛集團作價1.5億美元出售了上海的寫字樓高騰大廈，這棟大樓是高盛於2005年斥資1.076億美元買下的，也是該行在中國大陸樓市首筆大規模投資。
摩根士丹利是涉足中國房地產市場較早的境外投資機構，從2003年開始，大摩陸續在上海砸下數十億人民幣，涉及商業廣場、酒店式公寓、大型辦公樓以及項目開發。大摩還在2006年初發表一份聲明，自稱可能成為「上海最大的一家全球地產投資者」。
2004年下半年，摩根士丹利與復地集團合作，投資約5000萬美元建設位於黃浦老城區的「復地雅園」。2005年6月，大摩以8.46億港元代價收購了上海永菱房產發展有限公司92%的股權，從而獲得位於淮海路的「上海廣場」。
2005年9月，摩根士丹利與上海盛融投資有限公司聯合以9000萬美元對價成功收購上海世界貿易大廈。2006年7月，摩根士丹利與浙江綠城集團簽約，以19.6億元人民幣的價格接手了位於上海市南京西路的東海廣場。2007年初，大摩與合作夥伴永業集團再度以13億元人民幣獲得上海盧灣區核心地區一塊商業用地並共同開發。
「多」「空」說法令人眼花繚亂
這些動作讓人不禁想起9月以來外資大行發表的有關中國房地產市場的各類報告。9月3日，摩根士丹利大中華區首席經濟學家王慶在研究報告中表示看好中國房地產業，認為隨着出口放緩，房地產如失去其作為經濟增長的引擎地位，很容易引發中國經濟硬着陸，預測樓市政策可能會在明年一季度有所鬆動。
王慶稱，中國房地產行業不存在價格泡沫，房屋價格相對家庭收入從1997年以來下滑顯著，房屋購買能力從2003年以來都處於較穩定的水平。他認為房屋的平均價格沒有比5年以前更貴，因為家庭收入的平均增長速度比價格增長速度更快。
9月12日，摩根士丹利又發佈一份與之相悖的研究報告，高調唱空中國房地產。該報告稱，中國大城市的房價已經急跌，房地產行業崩盤的可能性很高，而且可能會對銀行業的盈利表現造成重大衝擊。
報告指出，房地產商減價促銷的情況已在內地多個主要城市出現，中國房地產龍頭萬科企業帶頭降價25%-30%。香港上市的雅居樂也表示，年初至今已降價10%-15%，並調降今明兩年銷售量目標逾30%，地產市場上半年遭受嚴峻考驗，下半年也難有突破。
幾乎在同時，高盛也發佈研究報告指出，中國房地產不良貸款風險將在今年第四季度和2009年上半年開始顯現。報告認為，中國樓市疲軟衝擊銀行業的最壞時候還沒到來。因為房產業的成交量持續下滑，購屋者信心減弱，空屋率持續增加與毛利率下降，將導致開發商遭遇現金流困擾，銀行業中的房地產不良貸款風險將大為提高。（ 萬晶）
