奧運轉移樓市關注度，國家依然緊縮銀根；業內普遍認為開發商將面臨更為嚴峻的考驗
    
    　　北京樓市上半年在蕭條中度過，在銷售減緩和資金壓力的雙重作用下，京城開發商下半年將面臨更為嚴峻的市場考驗。
    
    　　資金鍊薄弱一直是中國房地產企業的通病，在融資不暢情況下，開發商只能通過銷售回籠資金來完成持續開發及歸還銀行貸款。然而讓所有開發商尷尬的是，居高不下的房價讓越來越多的購房者選擇了觀望。
    
    　　一個客觀事實是，購房者等得起，開發商等不起。然而，北京樓市下半年並沒有太多的好消息。
    
    　　國家仍執行貨幣緊縮政策；
    
    　　奧運舉辦轉移市場關注熱情；
    
    　　開發商實際銷售時間所剩無幾
    
    　　……
    
    　　可以預見的是，銷售蕭條如果持續到年底，將會有越來越多的開發商陷入僵局，甚至會出現生存壓力。
    
    　　當前情勢：兩個會議
    
    　　建委坐不住了
    
    　　2008年6月25日，北京建委下屬主管部門北京城建研究中心召開了一個「別開生面」的會議。據有關人員透露，該會議由北京建委副主任苗樂如主持，包括中海地產、萬科、富力、珠江等開發商及美利山等項目被點名參加，會議針對目前市場上打折幅度比較大的開發商、項目，了解降價開發商的真實心態。
    
    　　本次建委召集會議的目的很明確，就是針對今年上半年北京樓市出現的滯銷局面，開發商所面臨的大幅度打折進行了解。北京城建研究中心發給開發商的參會函件中明確要求開發商對幾個問題進行匯報，問題主要涉及目前市場中開發商大幅度打折銷售的真實情況，開發商為何大幅度打折。
    
    　　「政府主管部門對目前的市場表現有些坐不住了。」有專家針對該會議分析說，從本次會議上傳達出來的信息是，北京政府主管部門對開發商出現的局面有些擔心，尤其是面對開發商們的頻繁打折銷售，主管部門擔心市場會出現變數。「主管部門希望房價合理且穩定，而不是此起彼伏的打折。」該專家指出。
    
    　　中城年會號召抱團取暖
    
    　　另據記者了解，今年4月底，開發商們在成都也召開了類似的會議。不同的是上次會議的組織者是一個開發商組織———中國城市房地產開發商策略聯盟。本次中城聯盟年會有45家企業的90餘位董事長、總經理前來參會。會議分組針對「中國房地產市場情況的分析與應對」進行了討論。
    
    　　據參會的開發商介紹，分組討論的結果是：從短期來看地產行業不容樂觀，這種不樂觀可能導致消費者進一步觀望。從經濟大勢、行業政策、銀根緊縮、外匯及銷售情況來分析，地產行業的供應格局發生了巨大變化，開發商不得不面對調整，同時不排除銀行銀根繼續收緊，銀行會出面要求房產商降價。在這次中城聯盟會議上，開發商們意識到了市場的嚴峻性。因此該會議號召開發商「從單個過冬到抱團取暖」。
    
    　　雖然以上兩個會議組織者和參與者有所不同，但其實質卻基本相同。同在市場銷售蕭條的大背景下召開，同樣為開發商應對市場做出的被動舉措。
    
    　　核心問題：數千億資金缺口
    
    　　「老總四處躲債」
    
    　　北京東四環某項目開發商告訴記者，由於上半年銷售慘澹，每個月的銷售額僅在1000萬左右。「現在老總四處躲債，包括工程款、建材款及銀行貸款都需要馬上歸還。」該項目銷售總監告訴記者，現在他近期主要的事情竟然是接待來項目要賬的人。
    
    　　信貸緊縮之下，房地產企業缺錢已不是秘密。
    
    　　國泰君安證券研究所近日發佈的一份報告稱，2008年房地產行業資金缺口達7100億元，相當於行業最高峰的2007年新增房地產中長期貸款的2倍。平均下來，每家內資開發商資金缺口達1201萬元，相當於去年年銷售收入的24%.
    
    　　上述測算是基於2008年商品房銷售額同比下降10%、銀行貸款同比不變、開發商自有資金同比增長36%的假設作出的。
    
    　　上市房企壓力巨大
    
    　　北京師範大學金融研究中心主任鍾偉的研究則認為，開發商缺錢的程度要更大。利用上市公司年報與宏觀經濟數據綜合分析，鍾偉得出的結論是，中國房地產上市公司今年的資金缺口在4000億元人民幣的規模量級。上市公司資金的缺口，足以反映目前房地產行業所承受的巨大壓力。
    
    　　據鍾偉介紹，全年的房地產開發貸款總額，按照去年的水平估算，應該在6000億元人民幣的規模。同樣按照去年的規模估算，個人按揭貸款的總額，在 5000億元人民幣規模上下，此外，從QFII批准額度通過股市投資於房地產的外資，1-4月的數據顯示為150億元左右，再加上可能通過增發等手段籌集的資金，總計在1.6萬億元上下的水平。
    
    　　相比之下，房地產開發所需的資金投入，卻要大於這一數字。綜合2005-2007年的情況，以及今年1-4月的上市公司開復工面積、土地儲備總量等數據。鍾偉測算，該行業上市公司須投入開發的資金總額，應該在2萬億元左右的水平。兩相比較，4000億元人民幣的資金缺口浮現。
    
    　　拷問前途：降價促銷或是救命稻草
    
    　　你不是聰明的萬科
    
    　　有專家指出，在銀根緊縮的情況下，巨大的資金缺口只能通過開發商自身來解決。照慣常邏輯，降價以加快銷售回款，是目前最為合適的解決手段。現在開發商的救命草應該就是快速實現銷售。
    
    　　「萬科是最聰明的。」永同昌集團營銷總監肖志剛表示，萬科從年初就加大促銷手段，全國項目通過打折銷售的手段率先實現了銷售突圍。按照萬科公告顯示，今年萬科銷售實現了200億的銷售額。顯然，萬科由於對房地產大勢短期減弱的正確判斷，其行動和結果就更勝一籌。
    
    　　「3月份，項目開始銷售急速下降，我們當時對市場的判斷是，經過2個月左右的調整會馬上回暖起來。」北京東部某開發商告訴記者，在這樣的判斷指導下，公司對4月項目銷售放緩並未引起重視。結果發現，北京樓市4月份非但沒有好轉，整個上半年都籠罩在蕭條的氛圍中。
    
    　　7-9月將成生死大限？
    
    　　國泰君安證券的研究報告更認為，今年7-9月將成為眾多中小開發商的一個檻，因為去年高價拿地的企業屆時面臨付清土地出讓金的壓力。如果行業成交量不能保持和增強回暖趨勢，7-9月將會是開發商資金鍊最緊張的時候，一些中小開發商，尤其是去年三季度冒進拿地、現有銷售項目又少的公司，將面臨生死大限。 「地方政府普遍要求房產商12個月內要付清地價。按最新調控政策要求，只有全部付清地價才能拿到土地證等文件，才能開工建設，才可能申請銀行貸款。因此， 7-9月開發商面臨的壓力可想而知。」國泰君安證券研究所房地產行業分析師孫建平表示。據了解，北京去年拿地高峰期出現在9月和12月。
    
    　　降價促銷成共識
    
    　　下半年，房價下降已經成為業內共識。不過業內對降價的幅度和周期都表示很難預測。「今年房價肯定是不會上漲的。至於下降多少還真不好做出判斷。」肖志剛表示，北京樓盤批量大幅度下降的局面很難出現，但個案深度打折的局面就會此起彼伏。
    
    　　開發商資金極度短缺，同時銷售慘澹是其降價銷售的直接原因。在今年的下半年，部分項目的打折幅度將會進一步加大。「房地產是資金密集的行業，在貨幣政策緊縮的局面下，開發商只有通過降價銷售，才能實現其資金的回籠和流轉。」中國住宅及房地產研究會副會長顧雲昌指出，顧雲昌認為目前房地產市場的種種變化，是一種理性回歸的表現，而其中資金則是開發商必須解決的要素。現有局面下，降價銷售是其最好的途徑。
    
    　　■ 市場調查
    
    　　許多項目放棄奧運銷售
    
    　　「現在老總急的團團轉，根據我們的調研顯示，今年下半年北京樓市會因奧運轉移注意力，7—10月份的銷售黃金周期將被視為樓市的垃圾時間。」該開發商告訴記者，如此推斷的話，北京樓市銷售時間只有11和12兩個月。
    
    　　北京眾多大開發商也看淡奧運期間的銷售。陽光股份旗下的陽光上東有關人員告訴記者，他們在奧運期間將不再推廣。金地北京公司的有關人員也表示，雖然他們在奧運期間進行銷售，但不會做推廣。
    
    　　本報記者有針對性地對30個項目進行「奧運期間是否銷售」的調查，除了8個高端項目表示進行推廣銷售外，其他項目均表示，奧運期間放棄銷售。多數樓盤都認為，奧運期間北京老百姓的注意力主要集中在奧運比賽中。「購房者半年都堅持下來了，他們肯定還會堅持，尤其是好多人認為奧運後房價會下降，這更讓購房者加強了其觀望的決心。」準備購房的劉先生表示，是否購買則要奧運結束後視情況而定。
    
    　　奧運期間對汽車實行單雙號的限制，一些遠郊區項目的看盤人數將急速下降。目前，還有一個普遍的情況就是，北京樓市在售樓盤主要集中在四環外，甚至在五環左右。有消息說，目前部分遠郊區域，包括燕郊樓盤開始在城區內設置臨時銷售處。「我們在奧運期間關門歇業。」順義一普通住宅的開發商告訴記者，奧運期間他們的樓盤將不再進行銷售推廣，只留幾個在現場值班看守人員，有人來購買照樣接待。「但公司高層的意見是，此期間不會有人來購買，索性讓業務員放假。」
    
    　　由此來看，今年下半年真正屬於北京樓市的黃金銷售時間寥寥無幾。雖然目前還很難對奧運期間北京樓市走勢做出判斷，但從目前購房者和開發商的心態來看，7月—10月仍將處於市場冷淡期。