搜狐博客 黃祖斌律師文集 > 日誌 2008-06-11 |
部分外資開始在中國樓市出貨
中國改革開放有近30年了，不過中國人在市場經濟的方方面面的知識，還有待於一次次的虧損造成的教訓，甚至是血的教訓才能補足。對於很多人來說，只有吃一智，才能長一塹。股市就是如此，一次次的牛市，必然導致比上次牛市更大規模的投資者開戶，更大規模的資金入市買票，製造泡沫，與狼共舞，刀頭舔血，當泡沫破滅，股市自然就成為萬人坑，一個個斯大林格勒、中途島戰役把沒有經驗的投資者的資金大量奪走。
樓市同樣如此。中國全國性的樓市泡沫破滅給全國人上一課的事情還沒有發生過，所以一片盲目樂觀之下，目前已經無力回天了。房價的大跌是不可避免的，對經濟的巨大殺傷是不可避免的。
外資熱錢對中國樓市的投資是一些糊塗的傻老百姓堅定看漲中國房價的理由之一。事實上，在美國一兩年短期減息，中國緩步加息之前，人民幣的利率一直是低於美元利率的，美元換成人民幣進入中國，是要損失機會成本的。更何況，各位讀者，請你們設想一下，考慮到目前人民幣開放匯率以來，平均每年對美元只不過升值5%左右，假如有個國家的貨幣對人民幣每年升值5%，你們會不會把錢轉到這個國家買房產？這5%這麼吸引人嗎？如果本幣升值，房價就要漲，為什麼美元對歐元和英鎊等貶值近60%，為什麼美國的房價也是漲的？為什麼日元從1990到1995對美元一直是升值的，在此期間日本房價卻暴跌？
不管怎麼講，確實有一些外資在國內買進了房產，但顯然這些資金並不想在中國在2050年成為中國發達國家之後才離開，因為到時候土地使用權期限就到了。而最近，就有一些外資在整體性拋售中國的房產。
1、李嘉誠間接拋售上海樓盤。
李嘉誠旗下的上市公司，和記港陸，最近以44.38億元人民幣(約合49.57億港元)出售位於上海長樂路的「世紀商貿廣場」寫字樓物業。2005年，和記港陸以3億美元的代價購入該物業，轉手之間預計收益為21億港元。和記港陸為李嘉誠旗下以從事物業銷售和投資為主的公司。世紀商貿廣場位於上海市長樂路989號，近常熟路，是一幢40層高、總建築面積為9.83萬平方米(包括204個車位)的甲級寫字樓。以此來計算，世紀商貿廣場成交價約45000元/平方米。根據高力國際公佈的數據顯示，今年一季度上海甲級寫字樓平均售價在51000元/平方米左右，而以世紀商貿廣場所處的位置來看，其單價明顯低於市場售價。
2、摩根斯坦利整體出售酒店公寓。
最近《東方早報》報道，摩根斯坦利計劃將其在上海投資的第一個項目「錦麟天地」酒店式公寓出售，報價11億元。這是大摩第一次將上海持有項目出售。此前5年來，該公司都是只買不賣。該樓盤單價約55000元。
3、花旗躍躍欲試。
同樣是《東方早報》的那篇報道，花旗也正醞釀將一處上海住宅物業出手。
摩根斯坦利和花旗我其實是很看不起的。而李嘉誠就不同了，老李對市場的把握太了不起了。李嘉誠的企業在1958年銷售收入是1000萬港元，盈利為100萬港元。如果他一直老老實實做塑膠生意，怎麼可能成為華人首富？他在世界油價只有約10美元/桶的時候，買進加拿大赫斯基石油公司；在電信泡沫最大的時候，拋售歐洲的橙電公司，一筆交易就賺了1000億港元；在1966年左右，香港因內地文革，導致大量港人拋售股票和房產離開香港時大量買進；在去年航運價格幾乎最貴的時候拋售中海集運，沒幾天代表航運價格的波羅的海指數就大跌近三成。去年本來我看到巴菲特出清中石油，就買了中石油的認沽權證。可惜中海集運沒有認沽權證，要不然我肯定跟着老李做。所以和記港陸以明顯低於市價的價格整體性拋售上海樓盤，是個不可忽視的信號。
輕輕地我離開了（中國樓市），正如我輕輕地來了，輕輕地揮揮手，帶走一堆人民幣。熱錢從來就是為了獲利而進出國際市場，特別是為了短期的暴利，這種暴利往往建立在當地市場的掠奪和破壞之上。日本的房價泡沫破滅，東南亞金融危機，無不有熱錢的興風作浪。這種資金當撤退時，會非常堅決果斷。今年3月25日的《第一財經日報》報道，3月24日日本國土交通省發表的2007年日本全國地價報告稱，到2008年1月1日止，日本全國的住宅用地平均價格比前一年上升了1.3%，商業用地價格上升了3.8%。但是同一天，日本部分全國大報夾送的廣告紙中，東京多摩地區新落成的高級公寓樓大幅降價三成的紅色廣告，令房地產商們跌破眼鏡。多摩地區是東京的新興住宅區。去年11月剛剛落成的大型公寓樓，不僅緊鄰輕軌車站，而且全部精裝修完畢。大樓剛落成時，使用面積66平方米的房型售價是3180萬日元(約合212萬元人民幣)。僅僅過了四個月，房產開發商突然宣佈大幅降價890萬日元，房價一下子變成了2290萬日元(約合152萬元人民幣)，降價幅度高達近30%。但日本不動產研究所主任研究員土屋隆一向表示，最大原因是海外投資基金飽受次貸危機之苦後，抽逃資金撤離日本，拋售樓盤所致。從這個案例，也可以對比一下，相對於東京人的收入，和使用面積66平方的全裝修房，價格是152萬人民幣，上海呢？
買進的中國房產，遲早會拋售的，這是懸在中國樓市上的達摩克利斯劍。現在因為外匯管理局及銀監會監理沒有完善的截堵熱錢的手段，外資不斷湧入，央行不是被迫發出最後的吼聲，而是被迫放出基礎貨幣，為了對沖，不得不發大量央票，為了節省成本，於是提高存款準備金率，這也是今天股市大跌的直接原因。為了減少這種壓力，於是人民幣是負利率，於是每天中國居民的錢都在貶值。
但是熱錢一定會離去的。
客觀地講，李嘉誠間接拋售的樓盤仍是被外資買走的，而黑石最近第一次進入中國買樓。這就好比美國的次級貸，招行當年也買進了，但在危機暴發前的2006年就拋光。高盛應該也曾買進，但在出事前了結，而花旗、滙豐、瑞銀、貝爾斯登、雷曼等則大量持有。起碼目前有機構在整體性拋樓。並且一定會有集中拋售的時候。投機性的熱錢（以及炒房團、投資客）佔市場的比例越大，對市場的衝擊也會越大。
摩根斯坦利和花旗的拋售，原因無外是獲利拋售及收回資金救國內的火。
有人認為中共政府會托住樓市，避免樓市泡沫對經濟的破壞。這裏建議參考：《房價必跌，政府無力也不可能托市》。
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佳成商廈自貶身價出貨 上海樓市調整期到來
一股拋盤風潮正在上海市場涌動，一年半以前曾經被傳整體出售的上海佳成商廈近期再度進入市場。有分析指出，這體現了開發商對於後市心理預期不樂觀，樓市調整期到來。
台灣地產專家蔡為民表示，越南樓市短期之內急轉直下的情景已經成為上海的前車之鑑。他預測，上海樓市如果發生逆轉，降價幅度會在30%左右。
上海《東方早報》報道，一個名為「上海恆積大廈裙樓商場」的物業最近正在二手市場整體叫賣，這個樓盤實際上就是2006年底香港上市公司「上海策略置地」計劃收購的上海佳成商廈。按照賣家報價，「買方如願意收購本項目的項目公司全部股權，賣方保證股權清楚，無瑕疵及無債務責任。全部股權轉讓總價為人民幣5億元。」「買方如選擇本項目整體物業產權轉讓交易，總價為人民幣5.7億元。」也就是說，如果以當時同等條件的項目公司收購形式，這個項目報價反而降了5000多萬元。
近期上海市場上類似商業項目不止一個。就在佳成商廈轉讓的同一時期，位於北外灘地區的耀江國際廣場也傳出轉讓信息。此外，位於松江地區的一個大型商業項目開元地中海商業廣場同樣也打算整體出讓。
有業內人士表示，這樣的例子最近充斥在市場上，很多項目位於市中心地段。「過去幾年裏，外資想收購項目但沒有方向；突然之間，卻有大量類似的物業涌了出來。」一個投資界人士這樣表示。
上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭表示：「主因應該是資金緊張。」由於銀根緊縮，很多銀行對於中小房地產企業不再續貸，對於到期貸款，他們開始要求開發商立即償還。除了大型房地產企業，銀行的貸款對於中小公司變得遙不可及。這種情況下，除本身資金鍊緊張之外，大量開發商還面臨着償債壓力。
某銀行原資產管理部負責人稱，對於銀行來說，市場不景氣情況下，開發貸款壞賬產生的可能幾率正變得越來越高。「雖然不能說出明確的時間點，但新的不良資產產生可能性正在明顯加大。」這位人士如此表示。
實際上，不單單是本地公司，一些實力雄厚的外資投行同樣也在這一時期賣盤。不久之前，在國內浸淫十餘年的摩根士丹利計劃將其在上海投資的第一個項目「錦麟天地」酒店式公寓出售，報價11億元，這是其5年來首次拋售投資物業。花旗則緊隨其後，同樣開始出售上海物業。而大摩之前，李嘉誠名下和記港陸也將上海一處寫字樓以44億元人民幣出手。
楊紅旭稱：「一定程度上，這體現了開發商對於後市心理預期不樂觀。2007年可以看作是本輪經濟增長的峰點，接下去幾年或許將步入下調期，如果真是這樣，則樓市也將同步進入中期調整。」
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觀望氣氛依然濃厚 廣州二手房價小降一成
廣州二手樓市端午沿續五一的平談，成交一般，房價小降一成。目前二手樓價顯然未達到買家的心理預期，加上一手樓折扣頻傳，二手樓市觀望氣氛依然濃厚。
地產專家表示，一手樓市是二手樓市的風向標，無論是買家還是業主都在關注一手樓市的變化。二套房貸新政後急於套現的二手房源已被市場消化得七七八八，剩下的大多數是心態比較穩定的業主，因此在價格上不會輕易有大的讓步，而買家們也在猶豫是否應該在當前入市。這個時候，要打破買賣雙方之間的疆局，復甦二手樓市需重樹消費者信心。現在樓市正不斷試探樓市底部，底部的深淺就要看一手開發商護盤能力的大小了。
《信息時報》報道，雖然廣州樓市近半年持續低迷，但是廣州二手樓價波動並不大，基本上在7000元/平方米左右波動。某中介天河北置業專家黃先生介紹，端午黃金周天河中心區的二手樓市比平時要冷清一些，客源也比平時略有減少，這個可能與天氣和部分買家出行有關。不過價格方面保持平穩，業主絲豪沒有降價的意思。另一中介公司越秀區置業專家林先生也透露，端午假期老城區的二手市場略顯冷清，人氣不足，不過業主心態強硬，二手樓價依然堅挺。
滿堂紅市場部沈銳培表示，目前大部分業主擁用每二套或以上物業多數是用於投資，所以資金壓力較小，他們普遍有這樣的想法，就是樓市不好就將物業放租，基本維持收支平衡，等樓市轉暖再計劃出售。
目前已有少部分物業價格因一手價格出現鬆動。某地產中介雅居樂分店孫先生介紹，黃金周二手業主降價幅度也較五一大，降幅大約200至300元，目前二手均價在6500至7000元/平方米之間。而雅居樂新一期SUNDAY一手價格在8000至9000元/平方米，二手樓加上稅費，在價格和一手價相差無幾，二手樓在價格上已沒有多少優勢。
洛溪板塊置業專家劉小姐也介紹，端午黃金周期間該板塊的二手樓市有所好轉，絕大部分是自住客，投資客幾乎絕跡。其中30萬至40萬的低價物業成交最為活躍，而部分沒有小區管理的單體樓以及樓齡在二三十年的框架結構或混合結構物業價格下降明顯，幅度一般在10%左右。
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階段性供過於求 北京地產春交會出現折上折
中國央行大幅調升存款準備率，房地產市場大受影響。北京春季地產展示交易會出現變相削價競爭，甚至出現折上折的現象，成交數下滑，房地產專家指出今年將是地多錢少的一年。
北京嘉華四季公司總經理武凱分析，這代表在緊縮的貨幣政策下，使得開發商賣屋求現，市場上出現了階段性供過於求的現象。
台灣《工商時報》報道，中國人民銀行上周末宣佈存款準備率調升1個百分點到達17.5%的歷史高位，半年內這已是第5次宣佈調升存款準備率，預計此舉將凍結4000多億元人民幣的貨幣供給。
這對靠資金維繫的房地產業產生不小衝擊，SOHO中國的CEO潘石屹曾在3月底預言在貨幣政策緊縮情形下，建築業將會經歷百日巨變，會有大量建商倒閉。對此，業內人士大都同意「2007年是地少錢多，2008年是地多錢少」這樣的悲觀說法。
在最近的北京春季房地產展示交易會上，促銷花招較往年更多，有推出人體彩繪噱頭，有的搞汽車抽獎，甚至出現折上折現象，比如說原來一次性付款96折，還能再打95折。
回到統計數據來看，北京前四個月套房住宅成交量較去年同期下跌了45%，成交量出現近年來歷史新低點。
北大中國經濟研究中心教授徐滇慶表示，建商「賣屋增加資金流動性」是正確作法；雖然目前成交量低迷，但自住需求依然強勁，政府應該逐步通過增加保障性住房的供給，調整供應結構。
徐滇慶說：「建商平均自有資金只有25%還不到，一旦崩盤，可能造成銀行的金融危機；應要求建商儘速達到自有資金35%的法定標準。」
徐滇慶認為，儘管房地產企業資金緊張，但由於目前國內投資管道狹窄，19萬億元的銀行存款中有50%的短期和活期存款，在負利率驅動下，這些資金很有可能再次流向房地產市場。
