深圳市地稅局17日透露，8月1日之後，可能隨時推出以評估價為參考價格向賣方徵收售房差價的20%所得稅。深圳樓市在政策壓力下，開始了拋盤，掛盤量超過前幾周，上千萬的資金等待出逃。業內人士稱，如果真的開徵二手房交易20%的個稅，炒房成本無疑將增加，所以現在炒家拋盤眾多，或將導致二手樓房價小幅下跌。
據21世紀經濟報道，「118平方米235萬的房子，現在業主主動降到230萬了；康欣園一套106平方米的房子，原來標價180萬，也已經降到170萬了。」創輝租售福田分店的業務員吳芳（化名）說，「可能往後還要降。」
深圳市地稅局17日稱，8月1日之後，可能隨時推出以評估價為參考價格向賣方徵收售房差價的20%所得稅，{計算方法：應納稅所得額=[銷售額（如銷售合同備案價格低於政府評估價格，使用評估價格）－原房產證價格－其他合理費用以及應納稅額－裝修成本]×20%}將徹底結束深圳市持續了超過20 年，用陰陽合同規避所得稅的歷史，加上18日，深圳市國土房產局、規劃局聯合公佈的《深圳市住房建設規劃2007年度實施計劃》今年，深圳將新增住房用地供應總量3.4平方公里，建設各類住房14.33萬套，總建設面積1140萬平方米。年內開工建設2.5萬套保障住房，並確保6000套保障住房在年內交付，各種消息促使投資客們開始拋盤。
深圳國土局23日透露，以評估價格為基準徵收20%所得稅的政策大約9月份正式出台，評估機構將由國土局和地稅局共同組成，評估價格按片區、朝向、新舊程度等多個指標確定。
個稅新政嚇倒投資客
「他們最擔憂的就是8月1日後出台的以評估價格為基準的徵收稅的政策，如果政策執行到位，那麼打擊力度會非常明顯。」處於一線的中介人員分析。
所謂陰陽合同，指在二手房的買賣中，為了逃避增值部分的稅收，賣方和買方往往簽訂兩份合同，一份是以協議的形式用真實的成交價格簽訂的轉讓合同（下稱協議），另一份是在國土局備案中以原房產證價格簽訂的國土局規範的正式合同（下稱合同）。因為兩份合同，一份是私下的，一份是公開的，所以被形象地稱為陰陽合同。
「規避法律的行為是無效的，但是政府取證非常困難。」蛇口律師事務所魏影表示。陰陽合同在深圳已經有二十多年的歷史，「在深圳已經成為潛規則，二手房交易幾乎每套必用。」中介公司人士稱。
然而，「長時間以來，由於陰陽合同的普遍盛行，深圳政府以在國土局合同備案價格統計的二手房市場的統計是無效的，稅收政策對二手市場的調整也是失效的，大部分炒家通過這個漏洞，賺取了巨額的利潤。」世聯地產董事長陳勁松說，實際上從2004年開始，二手房的價格上升速度翻番增長，但是政府的數據完全沒有體現出來。
6月開始，市地稅局就不斷強調以評估價為基準徵收個人所得稅的問題，並且在6月20日的公開會議上向市政府領導表示，今年內解決陰陽合同問題。 7月17日下午，深圳市地稅局召開新聞發佈會，表示擬在今年9月底前，將實施對二手房徵收土地增值稅，以及建設二手房價格評估來強化二手房交易個稅征管，同時加快土地增值稅彙算清繳等一攬子手段，以調控過熱的房價。
「轉讓二手房不僅要收個稅，還要徵收土地增值稅。」深圳市地稅局副局長章家壽表示，關於徵收非普通二手房轉讓土地增值稅的準備工作已在加緊進行，本季度內將出台相關辦法。
同時，深圳地稅部門將嚴格二手房交易個稅征管。章家壽表示將儘快出台二手房價格評估辦法，屆時對與市場價不相符的二手房交易，將按評估價格計算個稅。他還強調，通過「陰陽合同」減低實際成交價，從而達到不繳、少繳個稅的目的，是一種偷稅行為，稅務部門將不受時間限制地依法實施追繳。
面對「以評估價格收取20%所得稅」這一新政，最後一個接棒者將面對歷史遺留問題，不僅僅是差價的20%，而是多年的「宿債」的「突然死亡」。
王明利年初買入福田僑香路旁的一個高檔小區的一套90平方米的7年樓齡房子，房產證上的價格為6000元/平方米，雖然這個房子經過多年的多次的轉手，目前市場價格是17000元/平方米，這麼多年以來的「宿債」一直沒有結清，在國土局的備案以及房產證上，仍然以原始價格登記為6000元/平米，王明利年初購入該房價格為11000元/平方米，那麼這位最後的接棒者，就算以目前最高房價17000元/平米賣出，也要面對高達2200元/平米的所得稅，加上營業稅收取總價5%，以及中介3%的費用，成本不僅已經抵消了他的盈利，而且他還要虧損1000元/平方米。目前，王先生正在排隊等候過戶，將這個風險轉移給下家。
根據中原地產研究部二手房市場專業研究員周先生認為，「歷史遺留問題是難以解決的，如果政府要推出這個評估價格收取20%所得稅，一定是強行評估，所以最後一個接棒者必須面對這個問題。」而根據他的估計，全市平均每平方米將要承擔的稅收成本實際上可能超過40%。
排隊過戶
這些天，在福田的振華路的設計大廈一樓，產權登記中心福田登記點辦過戶手續的遞件窗口排起了長龍。「大家都蜂擁而上，希望在8月1日前，做完產權過戶的登記，只要完成遞件，就可以避免被評估。」吳芳說，「所以現在產權證在手的業戶心理要安定很多，如果房子還處於抵押狀態，那麼贖樓至少要7到10 個工作日，那就只能看運氣了。」
從2004年開始，市場上就多次傳出政府欲就此問題要進行以評估價為基準徵稅，由此而爆發了幾次拋盤高峰，但是每次都由於政府遲遲不出台具體評估方法而不了了之，此次深圳官員親自主動表態，無疑增強了這個政策在8月1日後「突然出台」的預期。
吳芳覺得這段時間買房的客人也越來越強硬，「大家都預計房價將會有調整，所以投資客願意少賺一點，好快速出手，以前返價的情況不可能出現了。（返價，即賣家在與買家詢價過程中，不斷提高房價）而買家數量也不如以前多，因為曾經佔有一半數量的投資買家幾乎絕跡了。」
同樣的情況在多家中介出現，滿堂紅桃源分店的店長黃偉龍表示，這半個月以來，投資者的心態越來越不穩。在他接觸的客戶中，20%的炒家開始降價，不看好後市。也有一部分觀望，看政策的動向。
眼看着6月份的房價數據還會有10%以上的增長，現在不僅停住了，而且下跌了。「目前房價的降幅大約在5%，」他說，「未來兩個月回調20%左右的機會很大，再以後就要看政策明朗以後，到底會提高成本多少。」他介紹，現在也有一些業主和買家協商，如果碰上突然死亡的狀況，增加的那部分成本各付一半。
這僅僅是南山的情況，他認為在深圳漲幅最大的片區，福田和南山表現更為明顯。「那裏漲得最快，也會跌得最快。」他說，「南山的投資需求佔總成交量的50%，福田也有35%。」
負責福田片區的營業一部總監潘國棟則表示，「放盤量比上個月增加了20%，各種類型的樓盤都出現了，供應量豐富很多。」以往中心區的地鋪一個星期才能夠收到一個房源，現在一天就能夠收到一到兩個。」他說，「福田成交量下降20%，投資客已經停止購買，即使連自住型的需求也在觀望，而價格的下降比例是3%－4%，還沒有開始放大。」
前一段時間存在的供不應求的局面正在扭轉，供需轉換的苗頭正在出現。關外的成交量下降達到了50%，各個區域都在不同程度地下降。
「現在的投資客都是短線投資，希望在近幾個月內就收回資金，一般手頭上都持有十多套房產，一旦被套住，資金鍊條就會比較緊張，他們也會關心資金成本的問題，個稅太重，無疑是難以承受的。」潘國棟認為，「過去他們根本不去關心轉換成長期投資的可能，目前很多房子的租金低於月供的非常多，過去他們認為房子出售一定能夠賺到很多錢，不需要考慮每月付出了多少，現在他們不得不考慮持有成本。」
「從3月份以來，投資客都在出貨了。」周研究員認為，這個傳言一直都在傳播，加上土地增值稅，和即將出台的物業稅，都給市場造成了巨大的壓力，雖然不知道具體的執行時間，但是他認為，這個勢在必行，最近由於市地政局副局長親自接受採訪表示決心之後，恐慌才真正開始蔓延。「前兩周已經有數據顯示，殺跌的情況在蔓延。在政策明朗之前，拋出的現象都會增加。」
但是，也有一些樓市坐莊者表示要繼續觀望，南山一家坐莊的專業機構認為，目前人民幣升值預期沒有改變，外匯儲備增加趨勢沒有改變，流動性泛濫問題無法解決，資產全球定價的背景也沒有改變，那麼操盤者認為，「在基本面不變的前提下，會繼續觀望。對投資者來說，將會面對非常大的風險。」周研究員認為。
