2023年以慘重的代價告訴一件事：沒有誠意的擠牙膏式救樓市，只會害了自己……
所以看到最近一連發的好幾個救市政策，我只想說，還不夠猛！
希望後面各個城市趕快動起來，政策趕快跟上來，力度提上去，不要猶豫不要停，千萬不敢停！
1
上海，終於出手了，單身能買房了！
昨天傍晚，上海住建局一紙紅頭文件發來，重磅救市政策就來了。
非戶籍，社保或個稅滿5年及以上，可在外環以外區域（崇明島區除外）限購1套住房，新房二手房均可。
1月31日起，開始實施。
歡呼吧，這是所有魔都單身人士的最大福音！
在這之前，如果不結婚，你有多少錢在上海都沒有資格買房。
但事實是，上海非戶籍人口非常多，大齡單身的更多，現在外地人買房把「已婚」硬性限制解除，這些人都有了購房資格。
去年12月14日，北京和上海曾同天發佈新政，都把首套房首付降到了30%，二套房首付降到了40%-50%，房貸利率也降了一大截兒。
可惜，這次力度並不夠大，沒有引起明顯的市場波動。
這次能有用嗎？
有，但仍然不夠。
如果能把社保個稅年限再往下降一降，比如5改3，那就更好了！
截止發稿前，一線城市中，只剩北京和深圳還沒最新動靜，大概率也不遠了！
呼喊北京和深圳，趕快行動，發政策乾貨！
2
還有廣州。
無論是去年還是今年，論救市，廣州永遠是一線中最早的那一個！
1月27日米宅年會當天，廣州放開了大戶型限購。
並且名下120平方米以上不計套數，出租或出售，不計套數，能合證的套數按合併後。
一句話：大戶型不限購、不計套數；小戶型，出租和掛牌現有住房，也能突破限購套數限制。
加上之前的政策，廣州目前唯一的限制就是：非戶籍在限購區買120㎡以下住房了。
去年解除部分限購後，現在限購區為，越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙。
廣州新政後第3天，市場啥反應？
一個廣州資深中介朋友說，二手房客戶諮詢量顯著提升了，但實際帶看量並沒有明顯變化，很多人只是問問就沒下文了；大戶型房源很多房東都降價了，天河區珠江新城等，有的房源最高往下調了幾十萬甚至近百萬。
另外，辦假證的活躍起來了，租賃合同甚至不花錢自己就可以做。
這張圖，是廣州近兩年的新房成交量。
8月9月最差，一個月成交量只有四千多套。
9月份又是取消認房認貸，又是解除部分區域限購，市場反饋上，10月份短暫回升了一下下，11月立馬又降下來了。
價格呢？跌的也挺厲害。
2023年12月廣州新房價格指數環比下跌1.0%，排在跌幅榜第七位。
二手住房價格指數環比下跌1.5%，排在跌幅榜第四位。
和蘇州一樣，去年9月，廣州就放開了番禺、黃埔、花都以及白雲北部4鎮的限購。
只怪當時步子太小！
如果當時就全面放開、或者放開大戶型限購，市場一定不是現在這樣子！
這次力度也不夠，按廣州現在的行情，全面解除所有限購才是正道！
3
二線城市代表：蘇州。
昨天蘇州全面取消限購了！可惜的是，新房仍限售2年。
30日，面對各種網傳，蘇州市住房和城鄉建設局工作人員終於做了回應：「購買新房、二手房都不做購房資格審核，新房限售政策仍為2年。」
緊跟着，蘇州市房產交易中心工作人員也明確，「從今天起，不再審查套數，也不看購房資格。」
這意味着，在蘇州市場，所有關於買房的限制，徹底解除了，無需社保、不限套數、不看面積，想咋買咋買！
買房限制是解除了，但賣房限制仍有「限售2年」，保留最後一道限。
要我說，何必呢，還磨嘰啥、遮掩啥，一塊兒取消了算了，還猶豫個什麼？！
蘇州這次全面放開限購，乍一看好像挺猛，其實不然。
早在去年4月、9月，就放鬆過兩次了。9月份的時候，取消了120㎡及以上商品住房限購，不再審核資格，本地外地都可以隨便買。
聽說但是本來是想全面放開的，但又臨時叫停了，只局部放開。
唉……
結果嘞？又一次擠牙膏式救市，市場根本沒什麼反應。
按照諸葛數據，
2023年蘇州商品房總成交量下降11.7%；新房成交下降39.54%；二手房成交漲了26.46%。
但二手房更難的是，掛牌量太太太高了，截止2024年1月30日，蘇州二手房掛牌量突破22萬套。
瞧，信心和預期，根本沒起來！
一鼓作氣，再而衰，三而竭……
過去兩年救市斷斷續續，這個問題一直都在，一直沒解決。
去年一年發了637條救市政策，結果嘞？3月份小陽春後，政策沒跟上，一步沒跟上，步步跟不上，就像氣球，一下子泄了氣。
最後就是越救越差，越救越尷尬……這是留給2023，最大的遺憾！
4
另一個好消息：萬眾期盼的「地產項目融資白名單」終於有了動靜！
這個事兒其實從去年年底就開始提，但一直沒落實，或者說落實的不夠快。
按照住建局的說法，在1月底前，第一批地產項目白名單就可能落地並爭取貸款。
昨天，記者採訪了多家央國企、混合所有制、民營企業、以及出險房企，相關人員都說「尚未就新的白名單政策接到銀行通知。」
到了晚上，住建部和金融監管總局發聲，廣西南寧第一個落地。
「向當地金融機構推送了第一批107個房地產『白名單』，其中北投荷院項目已獲得民生銀行南寧分行3.3億元開發貸款。」
今天是1月31號最後一天，「白名單」雖然還沒公佈，但應該內部通知到位了。
前段時間，我詳細扒了幾十家房企的債務到期明細，發現2024年上半年，很多房企都有債務要還，而且債務還不少。
在新一個償債高峰，能不能拿到錢、能融到多少錢，至關重要！
前天，中交地產發佈公告稱，預計2023年要虧損17億元，而上年同期盈利3393.95萬元，首次由盈轉虧。
虧損中交並不是個例，雖然財報還沒出，但看看全年銷售業績下滑程度，再看看上半年各房企的虧損狀態，下半年並沒有好轉。
所以另一個王炸就是，2、3、4月份，很多房企財報出來肯定不好看，這對擊垮信心和安全感破壞力極強！
5
仔細盤一盤，眼下樓市最難的問題是：
1、新房賣不動，信任危機還沒解除！
——所以2024年交付絕對不敢再出事了，主流房企也不能再出大問題了！
2、大力度的政策還沒集中爆發，信心拉不上來！
——就目前市場這樣子，想多城集體復甦已經不太可能，現在急需集中全力拉出來一個標杆城市，哪怕價格漲不動，成交量先漲一截兒就行，至少數據拉上來讓所有人都看到！
3、二手房掛牌量激增，簡直太太多了，突破了歷史極限！
——大體量的二手房湧出來，擠壓太嚴重了，尤其把新房市場擠壓的慘的一批。
4、砸盤房東太多了，二手房房價根本穩不住，越穩不住越賣不動！
——現在全國房東的心態都亂了，比如小區市場價1萬8，一兩個房東扛不住一下把價格拖到1萬34，整個小區都慌了，根本賣不動。
所以你看，救樓市，任重道遠，不下狠勁兒咋能行？
