曉美有些後怕又慶幸。她在華東某市購買的碧桂園樓盤一期項目在等待兩年後剛剛交房。8月11日，社區群里討論熱烈，還有許多業主在擔憂，小區的三期、四期項目還能如期交付嗎？
8月10日晚間，碧桂園（02007.HK）發佈公告，此前的虧損預警變成了現實：集團預期截至6月30日，上半年虧損在450億元至550億元。去年同期，碧桂園還錄得淨利潤19.1億元。而在樓市火熱的2017年，碧桂園全年淨利潤也不過287.52億元。今年半年時間就幾乎虧掉了2年的家底。
8月11日傍晚，碧桂園官方發佈致歉信，稱堅持不躺平，通過加快銷售、盤活資產、削減支出、控股股東支持等措施千方百計全力自救，盡最大努力保交付、保信用。致歉信落款為碧桂園董事局主席楊惠妍和碧桂園總裁莫斌。此前，楊惠妍曾長期霸榜中國女首富之位，但隨着碧桂園股價接連下跌，楊惠妍也讓出了女首富寶座。
（碧桂園的致歉信截圖）
據第一財經，有機構人士透露，碧桂園已經在籌備債務重整，近期有望啟動相關程序，公司已聘請中金為財務顧問，主導重整事宜。
債務重整，通俗地說，就是向債權人「攤牌」：如果不能按原來合同約定償還本息，與債權人商議其他的清償方式，如約定新的時間（展期）、利率甚至本金總額，獲得流動性後再逐步償還。
還可能變更償付方式，例如所謂的「債轉股」，用股份償還債券人的債務，這樣實際佔用的資金較少。或者更直接的方式，以資抵債，或者出售項目和資產，變現償還債務。
有地產業觀察人士對作者評價，碧桂園近兩年一直在處置資產保交樓、保兌付，堅持到當下殊為不易。碧桂園盡力了。
作者統計，碧桂園確實在身體力行「保交樓」：2022年交付70萬套，2023年交付27.8萬套，超過第二名融創和第三名保利之和。
作者梳理，2021年以來，就陸續有多家大型房地產企業陸續出現流動性問題，走上債務重組道路。
以華夏幸福為例，2021年2月，華夏幸福公告債務違約；9月，公佈了化解其總計2192億元的債務的方案。2023年7月10日，華夏幸福公告稱，已實現債務重組金額1812.96億，占金融債務82.71%。
在近三年的時間裏，因債務違約而推動債務重組的房企名單不斷拉長：恆大、融創、富力、奧園、綠地、融創、中梁控股、合景泰富、世茂、中南建設、中梁控股、花樣年、旭輝……
當前，碧桂園也成為其中一員。根據經驗，債務重組從方案退出到落地，往往需要一年到數年的周期。債務重組亦是博弈過程，而市場普遍給予了碧桂園理解，許多行業資深人士呼籲債權人給予碧桂園迴旋的空間和時間。
在8月10日的公告中，公司稱管理層進行了深刻的反思：「雖然對本輪市場調整周期有所預判，但對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足，未能及早做出更有力度的應對措施，未能洞見房地產市場供求關係已發生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深刻、化解行動不夠及時有力。」
碧桂園當下困局的核心問題，便在於大量中小城市的佈局短期無法退出，和高負債高周轉帶來的現金流困境。
這曾經是碧桂園攻城略地的法寶。在此前一輪的房地產上升周期中，碧桂園靠着放權地方「諸侯」，靠着「拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉」的「456模式」，2013年銷售規模突破千億，2017年以5508億元的銷售規模，超越恆大、萬科登上「宇宙第一房企」寶座。
成也蕭何，敗也蕭何。
2023年前七個月，碧桂園銷售金額僅為1408億元，較2021年下降35%、較2021年下降61%。特別是在三四線乃至更低線城市，之前在土地、項目上沉澱的資金回籠放緩甚至停滯，一直高速前進的資金周轉節奏開始脫節。
碧桂園的流動性壓力不斷積累。直到8月8日，市場爆出，碧桂園兩筆原本應於8月7日支付利息的美元債未能按時支付票息，碧桂園境內外債券價格大跌。投資者恐慌出逃：截至8月11日港股收盤，碧桂園系三家上市公司碧桂園（2007.HK）、碧桂園服務(6098.HK)、博實樂教育（BEDU.N，原碧桂園教育集團）股價相較於上周五（8月4日）下跌28.28%、20.8%、17.27%。
受其連鎖反應影響，港股、A股地產股集體受挫，與地產密切的關聯的銀行、建築、建材等板塊股價也深受牽連。
公司人士在接受澎湃新聞採訪時坦言，自2021年以來，行業持續低迷，多重不利因素迭加，導致行業銷售持續下滑，公開市場融資失效，行業步入了前所未有的困難時期。受近期銷售額與再融資環境持續惡化，迭加各類資金監管的影響，公司賬面可動用資金持續減少，出現了階段性流動壓力。
房地產的底層邏輯就是資金的邏輯。在房地產上升周期，地產公司通過持續的境內、外舉債，提升資金規模，進而放大營收和利潤。但一旦地產周期轉換，前期積累的債務本息逐漸到期節奏非但不會發生變化，新債發行的難度和成本也會大攀升，「借新還舊」亂了腳步，迭加經營回款的節奏不力，債務違約的可能性也會隨之抬升。
作者整理，碧桂園2023年內到期的人民幣債券總額亦有130.95億元。
碧桂園在公告中表示，「董事會謹代表公司懇請對碧桂園當前的困難和調整舉措給予理解和支持」，要「從哪裏跌倒就從哪裏爬起來」。
在致歉信中，楊惠妍和莫斌強調了「保交付、保信用」。與此前7月21日的表態中，「保信用」重回公司的表態。
