2021年3月4日，紐約曼哈頓中城的中心地帶，基本空置的辦公大樓。
英文大紀元專欄作家Milton Ezrati撰文／任季編譯
近來，商業地產麻煩多多。違約率，尤其是辦公樓的違約率飆升有時，尚未見頂，開發商和放貸人都在失血。持有商業抵押貸款擔保的債券，即所謂的商業抵押擔保證券（CMBS）的人也將受到牽連，短期內幾乎不會緩解。
問題的癥結主要在於COVID-19封鎖和隔離所遺留下來的「在家辦公」問題。由於習慣了遠程辦公，上班族們已經不願意像以前那樣每天奔赴市中心的辦公室。犯罪率的上升和城市生活質量的明顯下降強化了這種意願。公司不得不做出調整，因此市中心那些巨大玻璃盒子空了許多，無法收到租金，地產商不可避免地受到了壓力。
不僅如此，美聯儲為平抑通脹而提高利率，使得開發商無法獲得優惠的再融資來緩解壓力。開發商們曾一度寄希望於美聯儲會很快改變政策，但現在的高通脹率正促使政策制定者繼續提高利率，並維持在一個較高水平，直到通脹率恢復到美聯儲所希望的2%。持續的壓力和無望看到政策改變，讓越來越多的開發商放棄了項目，把鑰匙留給了放貸人。這種壓力本已十分嚴峻，而今年又迎來只付利息抵押貸款的還本高峰。這種貸款近年來尤為流行，已從2013年的51%上升到去年的88%。
統計數字顯示，整個行業在惡化。全國各地的辦公地產都在貶值。以三藩市為例，已從幾年前的峰值下跌了60%〜70%。這種下跌固然極端變態，但仍然反映了情況的糟糕程度，而坊間證據直接表明，城市辦公樓的貶值趨勢已經從大城市和大項目蔓延開來。
隨着價值和租金雙縮水，5月份各種形式的商業地產違約率躍升至3.6%（有數據可查的最近一期），比4月份的3.09%和6個月前的2.99%大幅上升。在各類商業地產中，零售業問題最多，違約率為6.67%。其次是公寓，違約率為4.25%。但5月份總體指標的飆升幾乎完全拜辦公樓違約率突然上升所賜。辦公樓的違約率在5月份達到了4.02%，與4月份的2.77%和半年前的1.70%相比是翻倍的概念。只有工業和多戶住宅的違約率保持在較低水平。
坊間證據充實了枯燥的統計數據。黑石集團位列全球最大的房地產開發商，它已放棄了兩處標誌性資產：拉斯維加斯辦公園區提供的3.5億美元貸款，以及2014年以6.05億美元買下的曼哈頓中城辦公大樓。還有跡象表明，黑石集團將放棄為芝加哥、三藩市、波士頓和費城的俱樂部住宅酒店（Club Quarters Hotel）提供的2.74億美元貸款。作為對即將違約貸款採取的常見措施，已經把這些貸款轉到所謂的「特別服務」部門。
這家知名企業的經歷並非獨一無二，未來壓力會變得更大。據抵押貸款銀行家協會估計，約有920億美元的非銀行抵押貸款債務將在年底前到期。
開發商和放貸機構的困境已開始傳導至CMBS投資者。5月份，這些證券中已有約6.2%轉移到特殊服務部門，自2013年以來首次超過6%。其中41%涉及辦公樓，佔比很高。因此，整體 CMBS違約率已從4月份的2.88%上升到5月份的3.43%，遠高於去年的2.78%。
至少在短期內，寫字樓前景不容樂觀。遠程辦公趨勢日益穩固，大城市的犯罪和生活質量問題也需要時間來解決，就連美聯儲也說還要幾個月才能考慮降低利率。寫字樓的艱難時期似乎還看不到盡頭。
作者簡介：
米爾頓‧埃茲拉蒂（Milton Ezrati），是《國家利益》雜誌（隸屬紐約州立大學布法羅分校人力資本研究中心）特約編輯，總部位於紐約的通信公司Vested首席經濟學家。曾擔任Lord, Abbett& Co.公司的首席市場策略師和經濟學家。經常為《城市雜誌》撰寫文章，並定期為《福布斯》撰寫博客。他的最新著作是《即將到來的三十年：未來三個十年中全球化、人口和我們的生活》（Thirty Tomorrows: The Next Three Decades of Globalization, Demographics, and How We Will Live）。
原文：Office Space: More Trouble刊登於英文《大紀元時報》。
