近幾個月，在全國各地的土地拍賣會上，有中央或地方政府背景的開發商成了主角，一定程度上得益於它們能繼續獲得可負擔的融資。
中國政府的「三條紅線」政策阻止了像中國恆大這樣的開發商快速擴張。
中國房地產市場近一年的大洗牌顯然催生出了一些贏家：國有開發商。
從中國恆大集團(China Evergrande Group,3333.HK,簡稱：中國恆大)到融創中國控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd.,1918.HK,簡稱：融創中國)，一些昔日的行業龍頭出現了國際債券違約，並遭遇大傷企業元氣的銷售下滑，值此混亂之際，一些國有同行不斷通過收購更多土地和其他資產實現擴張。
近幾個月，在全國各地的土地拍賣會上，有中央或地方政府背景的開發商成了主角，一定程度上得益於它們能繼續獲得可負擔的融資。雖然這些開發商也面臨樓盤銷售下滑和房價下跌的難題，但與沒有政府背景的同行相比，它們的銷售下滑通常沒有那麼嚴重。
香港大學(University of Hong Kong)金融學講席教授陳志武表示，近一兩年會是民營地產公司被加快擠出的過程，它們的空間只會被不斷擠壓。
一些投資者認為，有政府背景的開發商處於更有利地位，能經受住行業低迷的考驗。信安環球投資有限公司(Principal Global Investors LLC)駐新加坡的亞洲固定收益主管Howe Chung Wan表示，「倖存下來的大多是財力更強、與國企有關聯的開發商，因為這些都是政府希望看到成功的企業。」
他說，並非所有的國有房企都會有不錯的表現。上周，綠地控股集團股份有限公司(Greenland Holdings Corporation Limited,600606.SH,簡稱：綠地控股)債券暴跌反映出該公司違約的可能性極大。上海市政府是綠地控股的大股東之一。該公司上周五表示，其業務受到了新冠疫情和上海封控影響，因此尋求將一筆4.88億美元的美元債券進行展期。
近年來，中國政府加強了對民營部門的控制，使關鍵行業與國家目標保持一致。這些舉措的根源在於，中共領導人對國內企業家及其快速增長的企業不信任。中國政府批評了資本的「無序擴張」，針對互聯網科技平台、教培機構以及其他一些由民營企業主導的行業開展了監管整頓。
過去十年裏，中國房地產行業大規模擴張，目前該行業也由民營企業主導。房地產行業受到了一些限制措施約束，比如2020年8月出台的「三條紅線」政策，該政策對房地產開發商的借款進行了嚴格限制。受該政策影響，中國恆大和其他一些房企的快速擴張步伐戛然而止，此前這些公司積極舉債並從持續上漲的房價中獲利。中國政府重申了「房住不炒」的官方立場，這表明政府希望有一個穩定的住房市場。
自去年夏季樓市降溫以來，中國政府一直在鼓勵國有房企在該領域發揮更積極的作用。
去年12月，監管機構發佈了一項指令，鼓勵狀況良好的開發商從陷入困境的民營同行手中購買優質資產。有關部門還要求金融機構通過貸款和債券融資來支持此類收購。
招商局蛇口工業區控股股份有限公司(China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings CO.,Ltd.,001979.SZ,簡稱：招商蛇口)和華潤置地有限公司(China Resources Land Ltd.,1109.HK,簡稱：華潤置地)等國有開發商都為此類併購進行了融資或者發行債券。中國最大債券市場的官方數據顯示，到目前為止，募集的相關資金總額相當有限，約相當於5.2億美元。
榮鼎集團(Rhodium Group)分析師Allen Feng和Logan Wright在今年早些時候的一份報告中表示，國有開發商在行業內只佔較小份額，能給整體行業帶來的幫助有限。他們估計，按銷售計算，國有開發商約佔中國整個房地產行業的15%-25%。
榮鼎集團的分析師還表示，國資開發商可能會利用該行業整體處境困難的機會，通過買入低價出售的優質資產獲益，而不是試圖拯救民營競爭對手。
根據監管備案文件顯示，最近有民營開發商將一些未完工的住宅或商業地產開發項目的股權出售給了國有實體，包括近來也出現美元債務違約的中國恆大和花樣年控股集團(Fantasia Holdings Group Co.,1777.HK,簡稱：花樣年控股)。
在中國恆大的總部所在地廣州，該市今年第一場土地拍賣於5月舉行。在成交的18宗地塊中，約有15宗被地方政府或中央政府擁有的公司獲得。廣州地鐵(Guangzhou Metro)競得四宗，這是一家擁有房地產開發業務的地鐵運營商。
這與兩年前這座城市土地拍賣的火爆場面形成鮮明對比，當時成交的11宗地塊有10宗被民營開發商獲得，包括中國恆大（拍得兩宗）及兩家現已違約的開發商佳兆業集團控股有限公司(Kaisa Group Holdings Ltd.,1638.HK,簡稱：佳兆業集團)和中國奧園集團股份有限公司(China Aoyuan Group Ltd.,3883.HK,簡稱：中國奧園)。既在2020年拍賣中競得地塊、又參與了今年5月拍賣的唯一一家開發商是廣州政府控股的越秀地產股份有限公司(Yuexiu Property Co.,0123.HK,簡稱：越秀地產)。
華潤置地是通過融資或發行債券獲得併購資金的國有開發商之一
越秀地產成立於1983年，根據香港交易所的公告，該公司去年報告了其有史以來最高的合同銷售額，並在18個城市競得37宗新地塊。該公司股價今年上漲23%，而大多數民營開發商的股價同期下跌。
根據中國國家統計局的數據，總體而言，開發商的土地購置急劇下降，2022年頭四個月土地購置面積同比下降46.5%。
據中國房地產搜尋引擎諸葛找房(www.zhuge.com)追蹤的數據顯示，這四個月里參與土地拍賣的前20名開發商中，除八家之外，其餘都有政府背景。過去兩年間排名最靠前的碧桂園控股有限公司(Country Garden Holdings Co.,2007.HK,簡稱：碧桂園)現已跌出前20名。
行業數據提供商克而瑞(CRIC)的分析師謝楊春表示，中國最大的開發商仍手握足夠的土地來維持至少三年的樓盤銷售。但如果行業低迷勢頭持續，有政府背景的開發商繼續在土地拍賣會上購得大部分住房用地，這將預示這些公司未來銷售的住房數量將增加。
榮鼎集團的Feng在5月的一份報告中表示，只要能在這輪整合中活下去，未來就有望在這個縮水後的市場中發展壯大。
