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香港樓市「巨變」:逃離的投資客和被瘋搶的10億豪宅

香港政府的樓市「辣招」令本地買家們遠走海外,而一出手就係10億港元級別豪宅的大陸買家則越來越多,但他們中意的豪宅越來越少,「他們都喜歡山頂」。

李巍已經好耐沒有見到廖毅了。作為中原地產香港半山豪宅區的負責人,李巍在過去十多年裡,為廖毅在香港買過逾100套房子。

更重要的係,呢度面沒有一套唔係賺錢的。李巍頗為自豪於自己為廖毅的房產投資建議。實際上,這種自豪得益於過去十來年香港樓市逐年高漲的趨勢。

“被‘辣招’趕走咗。”對於廖毅的消失,李巍覺得係政策引起的。過去近一年,他都沒有再給廖毅推薦過任何樓盤了。

過去多年,屢創新高的房價讓香港成為了投資客們的天堂。舊年第二季度開始,香港樓市再次回升,至舊年3-9月樓價累計上升8.9%。其中,樓價由舊年4月上升0.7%,增至去9月上升2.8%,為2013年以來最大升幅。

李巍口中的“辣招”,指的係2016年11月5日,香港特區政府出台樓市新政,將所有住宅物業的印花稅一律調高至15%,只有購買第一套住宅的香港本地永久居民可得豁免。而早在2012年10月,香港即對非本地永久居民購房設置了“買家印花稅”,稅率為房價的15%,如今住宅印花稅統一調至15%,兩者相加,大陸人購房的稅率將達30%。

但這一記“重拳”,讓廖毅等富足的本地買家們遠走海外,卻給了大陸新移民買家們更多的機會。

來自大陸的謝炳就係想在香港買一套自己的dream house。他的心理價位係10億以上,一定係在山頂的,能夠俯瞰維多利亞海景,並且能在年底前完成交易。

但幾個月下來,他發現並不容易。山頂的豪宅數量有限,但和他一樣等着住進去的人,在這一年多來,越來越多了。他的代理告訴他,“再不抓緊,就又買不到了”。

逃離的本地投資客

一年前香港政府的調控手段,對於廖毅這樣的投資客來講,係個十足的壞消息。

早在2003年時,廖毅就已經擁有香港的第一套房了。按照港府2016年11月前的規定,作為已經持有香港身份的投資者,廖毅購買二套或者三套等,價值在300萬港元至400萬港元之間的,稅率為4.5%;400萬至600萬港元的稅率為6%;672萬港元以上的為7.5%;2000萬港元以上為8.5%。在過去的十多年裡,他在香港買房都係按照這個比例進行繳稅。

然而,舊年11月5日後,一切都變了:不管他買幾多價格的房子,統統都需要交納高達15%的稅——這比他之前購買的超2000萬房子的繳稅額比例,都高了近一倍。

算完這筆賬後,廖毅很清楚,香港不再適合他這樣的投資者了。

李敏賢對於廖毅這類人的離開並不惋惜。作為萊坊地產香港住宅物業部主管,她近一年也目睹了不少這樣的案例。她將這些人統稱為“敏感投資客”。

這些投資客們對於稅賦有着足夠的敏感。就現在香港樓市約2%的年回報率來看,增長近一倍的印花稅,就意味着投資者們持有物業至更長時間才能達到之前的回報率。

離開香港,成了包括廖毅在內的很多投資客們一致的決定。繼續留在香港樓市的,除了不差錢的,就係剛需了。包括李敏賢和李巍在內的香港房產中介們都覺得:這才係健康的樓市,讓買超級豪宅和真正有剛需的人能夠買到房子,而唔係讓投資客扎堆在樓市。

同時逃離香港的,還有香港本土的中產們。

不過,對於“中產”這一講法,中原地產豪宅交易負責人何兆棠表示並不認可。在“十年前香港係存在中產的,半山的房子也係這些中產購買為主。”但相比越來越“天價”的樓市,“現在這些中產購買力下降了很多,都變成了‘低產’了,也都逃離了房地產投資了”。

李敏賢也發現,自己身邊嗰啲中環金融公司的本土高管們,都選擇放棄在香港投資房產了。這些人都係香港高收入人群,早就在香港買了剛需房,但係手裡有些許余錢。在此之前,他們中間暫時沒有移民等計劃的,很多都會將閑錢進行房產投資:買第二套或者第三套房。

“‘辣招’出台後,他們也就都轉去海外買(房)了。”李敏賢講。

這也係在香港生活了20多年的黃立沖現在的最大感觸。這些逃離的香港本土投資人士,於他並唔係壞事。作為協縱策略管理集團聯合創始人,他在香港從事海外房產資產管理多年,近一年來,越來越多的香港本地朋友向他諮詢關於海外房產事宜。

“去海外買係他們覺得最好的選擇。”曾經有過海外房產投資經驗的李敏賢和黃立沖睇法一致,相較於香港年回報2%來講,英國、澳洲房產投資回報率基本可以到年化6%。黃立沖以其負責的海外房產管理舉例講,若係將房產做成信託模式等,投資回報甚至可以高達8%。

其實,對於這些人來講,海外投資選擇並不算多,基本都集中在英國、澳洲和加拿大——這些國家係他們孩子未來留學的主要去向。孩子留學了,他們再過去常住也不成問題。

大陸買家急速湧入

然而,香港地產中介們的生意並沒有因此冷淡了下來。

過去這四個月,何兆棠陪同客戶謝炳已經在香港看了幾十套房了,謝炳希望能夠在年底前定下來一套。

何兆棠係中原地產超級豪宅資深董事,也係香港超級豪宅交易量最大的團隊負責人。

此前,儘管頻繁往返於中港,但謝炳在香港並沒有買房,更多時候,他都係住在香格里拉酒店。舊年十一期間,他在新加坡的孩子忽然想來香港念書,隨之家人也來了香港。他覺得有必要在香港買套房子了。

這個時候出手,除了前述家庭原因,也因為謝炳在今年拿到了香港永久居民身份。按照香港政府最新的政策,謝炳不管買價值幾多的房子,都僅需要交納4.25%的首套住宅印花稅。相較於大陸居民身份,他可以少繳納25.75%的稅費。

“大陸過來買超級豪宅的人越來越多。”何兆棠在過去大半年都在忙着為大陸的客戶們尋找合適的超級豪宅。

在香港地產圈,所謂的豪宅係指3000萬港幣及以上的,而上億的就被稱為超級豪宅。類似謝炳這樣一出手就係10億級別豪宅的買家,何兆棠近期手頭就有好幾個,而且交易都將接近尾聲。

黃立沖和李敏賢都認為,這些大陸買家來香港買房並唔係為了簡單的短期投資,更多係自住或者係長線持有。他們對於“辣招”增加的稅賦並不敏感。

就過去三個月的數據顯示,香港稅務局就買家印花稅一項,持續增長,並在9月份達到450宗,創下今年最高紀錄。也就係講,僅9月份,就有450宗大陸買家交易需要交30%稅,還不包括嗰啲拿了香港永居身份的大陸人。

按照“辣招”前的規定,大陸人若係沒有永居的話,購買超過21,739,120港元則需要交納8.5%的印花稅,再加上15%的買家稅,即23.5%。相較於“辣招”規定的大陸人購房統一稅率30%,也僅差了6.5%。

就李敏賢和李巍在過去近一年接觸的大陸買家來講,除了來自大陸的商人,還有很多中環中資公司和大陸大公司的高管們。他們大多時間都常駐香港,拖家帶口,有住房的剛需。

除此之外,還有不少係啲中港兩地跑的小型民營企業家們,他們的資金暫未足夠購買過億的豪宅,但也會把錢投向普通豪宅。就黃立沖了解,這些人手裡的錢不少,但係又不願意放在銀行,隨着未來全球稅務賬戶申報標準法案(CSR)會越來越普及,“最安全的辦法就係買房子了”。

供不應求的山頂豪宅

一切都比謝炳預想要慢得多,距離年底越來越近,他的房子還沒定下來。這係因為,他想買的那種山頂超級豪宅,已經處於供不應求的狀態。

“買山頂豪宅對於這些大陸有錢人來講,更多係一種身份的象徵。”包括李敏賢和何兆棠等在內的多位負責超級豪宅交易者都如此總結。對於何李這樣在香港從事超級豪宅交易20多年的人來講,大陸有錢的客戶並不缺,甚至越來越多,但係這些大陸客戶們中意的豪宅卻越來越少,“他們都喜歡山頂”。

卅多年以來,山頂一直都係香港傳統的超級豪宅區,也係富人扎堆的地方。對於很多剛獲得香港身份的人來講,能夠買一套山頂的豪宅,與富豪們比鄰而居,也就意味着拿到了進入“香港富豪圈”的門票了。

這些年來,陸續有大陸商人拿到這張“門票”。一年前,深圳祥祺集團董事局主席陳紅天就以21億港元拿下了山頂歌賦山道15號。他也曾公開表示,在香港逾10年,並沒有揾到符合自己心愿的房子,直到買了山頂這套。

“山頂超級豪宅供應近乎為零的狀態,買一棟就少一棟了。”這也係謝炳們遇到的共同問題。包括何兆棠和李敏賢在內的香港超級豪宅交易人,工作中很大一部分內容就係尋揾到符合這些大陸客戶們心愿的超級豪宅。

一旦山頂有豪宅放盤出來時,這些大陸買家們就會蜂擁提交標書。香港超級豪宅一般都係以招標模式進行售賣。

過段時間,何兆棠將帶着謝炳參與投標山頂某個豪宅。他不希望謝炳重蹈兩年前自己某個大陸客戶的覆轍,而丟失了他中意的山頂超級豪宅。

當時,被評為全世界最昂貴的何東花園有出售意向,何兆棠帶着自己的客戶和業主進行了長達好幾個月的溝通,臨了接近交易日時,忽然得知被新買家定下了。

這個新買家就係有着“重慶李嘉誠”之稱的大陸富商張松橋。張松橋最後以51億港元拿下。據何兆棠得知,張松橋與原業主本身就係朋友關係,張得知出售消息後,趕緊約了業主一次飯局,以其他生意為籌碼才換得了這個超級豪宅的交易。

面對香港山頂超級豪宅供不應求的狀況,何兆棠有時候也會扮演遊說賣家出售豪宅的角色。

土生土長的香港人何兆深知香港人對於樓市回報率的心理。對於嗰啲出租了山頂豪宅的香港富豪們,何兆棠會以當下樓市回報率已經足夠高,山頂豪宅值得出手等切口來講服他們。

“成功的次數不多。”何兆棠以及李敏賢一致認為,山頂豪宅出售的機會大多集中在香港本土富豪們分割家產之時。這些宅子大多都係由香港本土老一輩富豪們持有。隨着他們年紀漸長後,家族也隨之龐大,難免會出現分割家產狀況,而且越來越多——這就係大陸買家們能夠購買的最佳時機。

香港樓市大轉向

如今,謝炳已經降低了自己的要求,即使並不在最山頂,若係有新的超級豪宅,位置稍微低些,也係可以接受的,只要面積足夠大。

和謝炳樣有類似想法的人不在少數。近年來香港開發商們為了能夠滿足大陸買家們的需求,也逐漸將樓盤面積擴大,建成近千平米的超級豪宅。相較於以前香港傳統豪宅套面積僅300~500平米來講,現在香港市面上新建超級豪宅基本都係900多平米以上的。

過去這一年,山頂超級豪宅僅開盤了會德豐地產及南豐集團旗下的Mount Nicholson。這個項目共有兩期,其中一期包括17棟均價在6億港元以上的超級豪宅,面積也都900平米左右。

就現在賣出的10套超級豪宅數據看來,除了11號為香港本土富豪林建岳前女友購入外,剩下的9套全部為大陸買家購入,其中就包括了佛山首富——美的集團創始人何享健的兒子何劍鋒、深圳上市公司怡亞通供應鏈董事長周國輝等。

謝炳選擇山頂或者淺水灣,還有一個原因係有朋友在這些地方也購置了豪宅。謝炳覺得在香港能夠延續大陸的朋友圈係一件很重要的事情。當然,謝炳也毫不掩飾希望能夠與香港老牌富豪們成為鄰居,比如,他現在還希望可以買在深水灣道,因為李嘉誠住在這條道的79號。

何兆棠回憶,山頂超級豪宅Mount Nicholson第一期已經出售的10套別墅,90%都被大陸客人買走最主要的一個原因係,當時最早係深圳某個商人下單後,就跟來了一批廣東的朋友。

這樣的客戶,李敏賢也經常遇到。“就像買包一樣,大陸商人喜歡跟風買。”

囿於香港超級豪宅供不應求,李敏賢的客戶更多集中在購買過億大平層。在李敏賢看來,大陸客戶扎堆集中買某些樓盤也係因為訴求的統一,即新大好:新房子、足夠大而且要景觀好,至少包括維港海景。相較於香港的買家們,大陸過來的商人們住習慣了大空間,而且家庭成員相較來講多,至少要四房以上。

以西半山樓盤天匯為例,就聚集了不少大陸買家。這係三年前上市的中環超級豪宅,可俯瞰維多利亞海景,更為重要的係,天匯的房子大多都係大平層。開發商陸續放出,李敏賢每次推薦給大陸客戶都頗受歡迎。

“這種大平層投資回報也非常高。”李敏賢講,一位生意涉及中港兩地的客戶曾於三年前,以1億多港元購入一套高樓層的四居室。因為生意中心後來轉移海外,他便於近期將房子以1.8億港元的價格掛出。也就係講,不到三年時間,他就賺了6000多萬港元。

購買主力大換血,這在香港豪宅市場並唔係咩秘密。

未來,隨着港珠澳大橋以及九龍高鐵開通後,粵港澳大灣區的發展加速,也會將越來越多的大陸人帶至香港。

李巍係比較早認識到這一趨勢的人。他在六七年前就開始主動為團隊安排普通話培訓——現在,李巍的半山豪宅交易團隊係香港中原公司內部普通話普及率最高的團隊。與此同時,過去的十年里,李巍團隊也一直都係香港中原銷售冠軍,僅舊年該團隊傭金就高達8個億港幣。

他們深知:香港超級豪宅市場的瘋狂時代即將來臨。不久的將來,山頂的豪宅圈可能都係講普通話的了。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:華爾街見聞 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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