01
六個錢包被「騙」空的窮苦絕望
一圖勝千言，先推薦大家看這篇《我家住在爛尾樓》，很多網友說看哭了，我也看哭了。
我是農村底層出來的人，尤其能體會到這種窮人的絕望。10年前暑假還在老家開着機動三輪車賣西瓜，因為大雨，西瓜賣不掉，幾分錢一斤，拉着一車瓜，和我爸頂着近40℃的高溫，一個村一個村的賣，天剛亮出門到下午才賣了三四十元，結果傍晚到城鄉結合部，被一個買瓜青年騙走七八十元。也就是父子倆人辛苦一天還虧了三四十元。可想見回家看到我媽後的那種心酸與絕望，永遠都忘不了……
我們村有戶農民（一個遠方堂叔）這麼賣西瓜攢的血汗錢，為了兒子結婚，十幾萬首付買房爛尾了許多年，這種絕望與痛苦，比我被騙三四十元何止千萬倍，沒親身經歷過是完全想像不出來的。最後因為爛尾了，城裏沒房，也沒錢了，錢、房兩空，最後也沒娶到媳婦（我們村40%適齡男青是光棍）。
我家離河南很近，大約10公里，聽口音經常會被錯認為是河南人（胡錫進是河南人，坑河南人最厲害的恆大許家印，也是河南人）。因為飲食習慣生活與河南完全相同，每次去河南，就像回老家一樣，發自心底的親切，於是難免更關注河南的事，寫了一些關於河南的文章。
前陣子寫的《鄭州的絕望，杭州懂了，南京怕了》，很多讀者朋友後台留言講述爛尾樓的慘狀，其中一個留言印象特別深刻：
一八年到一九年，我同學，我，她哥哥，我們三戶人家買了四套房，都停工，到現在都沒交房。
02
227個爛尾樓盤停貸
截至7月13日下午，據鳳凰網房產的不完全統計，全國已有18個省47個城市101個爛尾樓盤的業主公開宣佈「強制停貸」：
僅7月數據，13日當天統計不完全，增速非常快，各地開始有樣學樣，如果按照這個趨勢，估計很快停貸規模會非常大：
快發文的時候，看到一個數據，「強制停貸」的已經有227個了。
響「強制停貸」第一槍的是江西景德鎮恆大瓏庭的900戶業主，停工14個月後發出一份告知書，稱若項目不在3個月後全面復工，將集體停止還房貸。很難不讓人想起另外兩件影響深遠的往事，也是江西打響第一槍，老表，好樣的！
鄭州某爛尾樓盤業主在《停貸告知書》中說：
[page]當我們的生存都是問題的時候：當我們感到絕望的時候：徵信對於我們來說，也就是一個紙老虎，一個隨時可以丟到垃圾桶的枷鎖，這是我們萬千百姓無奈的吶喊。
紅圈裏還有一段話，大家自己看吧：
03
深挖爛尾樓背後的腐敗
6月28日，中國新聞社（簡稱"中新社」，是中國以對外報道為主要新聞業務的國家通訊社）官方微信公眾號報道《20起爛尾樓背後，腐敗問題被曝光......》：
6月28日，中央紀委國家監委網站刊登《深度關注|祛除「爛尾」之腐》：
文章報道了「雲南省紀委監委連續通報曝光了4批20起爛尾樓背後的腐敗和不正之風典型問題」：
利用職權，在土地競拍和使用權轉讓等過程中非法牟利。
收受賄賂，為開發商在規劃審批、辦理行政許可、征地拆遷等環節提供便利。
不正確履職，導致相關樓盤出現無證施工、違規銷售等問題。
監管不嚴，致使巨額項目預售資金脫離監管，被挪用、侵佔。
涉及市委副書記、市長、住建局局長、副縣長、國土局土地收購儲備中心主任、交通局處長、司法局書記、局長等官員。
截至今年4月底，雲南省紀檢監察機關在監督推動爛尾樓清理整治工作中給予黨紀政務處分32人，移送司法機關19人。目前，正在對36人立案審查調查。
而雲南昆明，正是全國第3的爛尾樓城市，僅次於鄭州、長沙之後。
曾經的房地產老大融創地產（已經暴雷）的孫宏斌曾公開說過像段子一樣的話：
後來我在監獄呆4年後，出來幹什麼呢？衣食住行哪個都挺貴的，干不起，後來我就幹了房地產，因為房地產不要錢。
原始視頻如下：
房地產這麼暴利的行業，竟然不要錢就可以干，那本錢哪裏來？有時是借貸，有時是腐敗，很多時候是都有，就像前面雲南那20個爛尾樓一樣。先通過（賄賂）官員搞定政府關係，一些是拍了地先不給政府錢，抵押土地給銀行，借貸還給政府地錢。再蓋個售樓處，就可以賣房了，從房奴那裏吸取源源不斷的資金。
本來一無所有，現在同時有了土地和金錢，魔法都沒有這麼神奇。不禁想起上帝創世紀裏開篇，上帝說：「要有光！」於是，就有了光。這是第一天。這是房地產商的第一桶金。
賣房資金不受監管，挪作他用，轉移到個人腰包。上海融創未來金融城停工後，業主們發現預收款監管賬戶沒有錢，將開戶行上海農商銀行川沙支行投訴到銀保監會，但得到的回應是，該行並沒有和融創簽訂資金監管協議，賬戶也不是預售資金賬戶，只是一個基於信託的銷售回款賬戶，但融創卻對外說是監管賬戶。
而且，融創並沒有把全部銷售回款打到賬戶里。而上海已經是對監管賬戶管得最嚴的城市了。
爛尾了怎麼辦？房地產公司破產、躺平，老闆仍然是億萬富翁，就像是恆大暴雷、瀕臨破產，但許老闆仍然是億萬富翁。房奴躺平，老闆躺贏，利潤全部留給自己，風險全部扔回社會。
04
只要跟着錢的流向，很容易找到「兜底方」
賣房買房主要牽涉到4方：業主、房地產商、地方政府、銀行，後面3個都是去賺業主錢的，三吃一。
業主買房花出去的100萬，都去了哪裏？主要有三個流向，買地給了政府，（未來）利息給了銀行，剩下流向開發商。開發商這塊包括蓋樓建築成本、稅收、利潤等。
有個簡表，雖然因為地價差異太大導致不是很準確，但也能清楚的說明問題：
從中可見土地成本佔了約30-50%，全部給地方政府了；而主體建築工程成本只佔15-20%。
還有數據可以算出來地方政府從中拿了多少錢。據財政部數據，2020年地方政府與房地產相關收入總額：10.4萬億，其中土地出讓金8.4萬億；根據國家統計局數據：2020年商品房銷售額17.4萬億。由此可以算出來：
地方政府吃掉了業主買房錢的60%
土地出讓金佔總銷售額的48%
也就是說業主買房100萬元，地方政府先拿走了48萬（賣地），剩下的52萬才是留給房地產商蓋樓、繳稅費、利潤，其中稅費12萬，蓋樓成本可能又佔了30萬，利潤可能只有10萬。
好了，100萬買的房子，現在爛尾了，開發商拿走的那52萬被亂搞沒了，地方政府手裏還拿了業主剩下的48萬呢？是不是應該吐出來一些兜底爛尾樓？
此外，銀行的責任也比業主大，風控不嚴，濫發貸款。
早在大約20年前的2003年，中國人民銀行發佈《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀髮[2003]121號），明確「要求重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款」。
還沒封頂，爛尾了，銀行就把錢全部劃給開發商了，到底是業主的責任大、還是銀行的責任大？
而且，從法院判決爛尾樓的多個先例看，也支持業主停貸。
廣東惠州黃小姐遇到爛尾。法院認定：銀行沒有把按揭款打到預售監管賬戶，而是打到了開發商的普通賬戶，導致被挪用。所以法院支持了黃小姐停貸，直到交樓為止。案號（2018）粵民申7516號。
最高法民再245號（2019）判決明確：爛尾樓風險不應當全由購房者承擔，因為開發商爛尾導致房屋無法交付，致使預售合同、借款合同、抵押合同解除的，應由開發商將收取的購房貸款本金及利息返還擔保權人（貸款銀行）和買受人（購房者），而買受人不負有返還義務。
至此，無論從法律上，還是從金錢流向上，還是從道德義務上，都支持「爛尾停貸」。即使從全球其他各國來看，也沒見過爛尾了，業主還要繼續還貸的。
05
兜底全國爛尾樓，到底需要多少錢？
首先要知道停工面積，其次是工程造價，通過這兩個就可以算出來兜底所有爛尾樓需要多少錢。
據廣發證券研究估計，目前違約房企停工面積平均佔比20%左右，違約房企占行業總產能的比例約25%，估算行業停工面積約為行業施工面積97億平米的5%左右(較高估口徑)，總量約為5億平米。
住宅每平米建築造價，下圖24個城市小高層平均造價2120元/平米：
假設小高層造價就是所有爛尾樓的平均造價，所有的爛尾樓也不可能一點都沒動工，咱們就按建了一半算，建完剩下的大約是1000元/平米。
那麼兜底全國所有爛尾樓總計需要：5億平米×1000元/平米=
5000億
5000億看起來非常多，但是和土地出讓金比起來，不值一提。根據財政部數據，2021年全國土地出讓收入8.7萬億元。兜底需要的5000億也就是0.5萬億，只佔去年全國土地出讓收入的0.5÷8.7=
5.7%
兜底全國爛尾樓，只需要拿出一年土地出讓收入的5.7%，很多嗎？一點都不多！過分嗎？一點都不過分！合理嗎？非常合理！可能嗎？非常可能！
當然全部由地方政府兜底，是最後的選擇。但這個最後選擇，也是可行的。
所以，我對全國妥善解決所有爛尾樓問題，是很有信心的。只是需要時間。
實際上，也的確看到新聞報道中國監管部門已經召開會議，就「房貸斷供」風波研究風險方案了。
最後，還有幾句話對爛尾樓停貸業主說。子曰：名不正則言不順，言不順則事不成。「爛尾停貸」現在是「名正」了，但「強制停貸」是「言不順」，話不能這麼說，太難聽，聽起來就是業主理虧，咱能不能換個詞：
動態還貸
停工不還貸，動工才還貸——動態還貸。至此，名已正，言已順，事必成。