杭州樓市：沒有隻漲不跌的市場
【經歷馬年「首降風波」後，杭州樓市又捲入「限降令」漩渦。近期，杭州市物價、房管部門聯合出台規定，從5月26日開始，凡是房企降價超過備案價格15%的，將無法進行網簽，需要重新報備價格，這個舉措被市場解讀為「限降令」。】有關杭州樓盤的雜音不絕於耳，消息面的跌宕起伏，攪得購房者心慌慌的，根本無法辨清真實的狀況。為了撥開房價漲跌的迷霧，央視財經《經濟半小時》記者實地調研了杭州樓盤。
杭州樓市捲入「限降令」漩渦購房者心慌慌
自今年2月起，浙江杭州率先打響降價第一槍。德信北海公園[最新消息價格戶型點評]每平米直降4000元。天鴻香榭里[最新消息價格戶型點評]馬上跟進，起價從17200元/平方米降至11800元/平方米。隨後各大樓盤減免物業費、購車位優惠、多重大禮、砸金蛋等促銷方式粉墨登場。
進入第二季度，杭州樓市承受着更大的風險壓力，5月中旬，杭州本土最大地產商綠城[簡介最新動態]董事長宋衛平轉讓股份，融創中國[簡介最新動態]和九龍倉完成收購，持股24.313%，並列成為綠城第一大股東。5月23日，杭州出台樓市「限購令」，成交價低於備案價15%以上不予網簽。杭州正經歷的樓市變動引發市場進一步關注。5月23日，就在限購令頒佈的當天，記者來到了位於杭州北部蕭山板塊的一處樓盤。
售樓人員：你現在來晚了，基本上也沒有什麼好的了，知道這個消息就沒什麼。
《經濟半小時》記者：你是說都被搶光了嗎?
售樓人員：基本上沒有了。
這位售樓人員告訴記者，之前降到每平米一萬多的房子已經賣完。其它正準備降價銷售，但杭州突然間頒佈了「限降令」。所以原本要打折賣的房子就賣不了，只能恢復到每平米兩萬一的價格。
售樓人員：限價令，現在已經出來了，限價令下禮拜一開始。
《經濟半小時》記者：這啥意思?
售樓人員：房管局不讓降了，因為現在如果說真正的有些地方降了，人家拿地便宜的開發商，他現在賣地的話，賣不出去了，沒人買了。
這位銷售人員表示，限降令頒佈後，開發商面臨着拿地砸在手裏的尷尬，而對於消費者來說，從年初就有部分銀行將首套房房貸利率調整到最高上浮20%。這一切都導致杭州樓市的成交量呈現斷崖式下滑。
售樓人員：我們每個月的話，以前的話一個月一個人最少七八套還是可以賣的，現在一個月每個人反正兩三套。
隨後，記者又來到位於杭州濱江區域的一處樓盤。卻發現一些來看房的人剛剛到地方，還沒進售樓處就又離開了。
《經濟半小時》記者：這邊進不去啊?不讓去啊?
消費者：嗯。
《經濟半小時》記者：門關了嗎?售樓處。
消費者：沒關，就是裏面有人帶才能進去。
《經濟半小時》記者：沒人帶進不去啊?
消費者：嗯，他怕有人搗亂。
《經濟半小時》記者：為什麼要退房子?
消費者：就是降得太多了。
來到樓盤建築工地的門口，記者看到很多人打起的白底黑字的橫幅，上面醒目地寫着「退定金」「退房」「陷阱」等標語。
《經濟半小時》記者：你這邊是退房的嗎?
消費者：是的。
《經濟半小時》記者：什麼原因?
消費者：前面有個高鐵，然後根本就沒有個說法。
見到記者表現出要買房子的意向，這些要求退房的消費者善意地提醒記者，房子價格跌得厲害，應該謹慎考慮。
《經濟半小時》記者：你們當時是多少錢一平米?
消費者：我們定的時候也是附近最便宜的。
消費者：買的時候也是最便宜的，最便宜一萬七八。
《經濟半小時》記者：現在呢?
消費者：現在一萬一千八。
這位消費者解釋說，之前的房價每平米一萬七八，現在變成一萬一千八，房子直降六七千。再加上擔心將來高鐵擾民，所以他們迫不得已來退房索賠。看到記者執意要去看房，一位消費者上來勸告。
業主：這個地段搶房子你就別搶了，千萬別搶，這個地段搶房子都搶不起來了。炒房到時候高鐵一建，你5000元錢一個平方都賣不掉。
記者發現，來這裏要求退房退款的業主有20多個，他們只是打橫幅靜靜地坐着，並沒有人來處理他們的投訴。
業主說的高鐵修建一事究竟怎麼回事?現在的房價真像業主說的是每平米跌了六七千嗎，這麼厲害的跌價，是因為修高鐵，還是有別的因素導致?為了揭開這些疑問，記者走向售樓中心，但剛到門口就被保安攔住。
《經濟半小時》記者：師傅我們是來看房子的，能進嗎?
保安：得有人帶你
《經濟半小時》記者：我有一個朋友，專門還給了個電話。
保安：你給他打電話，讓他來接你。
經過記者一番聯絡，確認了記者是看房者的身份後，一位售樓人員前來接應。他向我們解釋了售樓處被圍堵的真正原因。
售樓人員：我們這套價格降價了36萬左右。
《經濟半小時》記者：就是一套房子?
售樓人員：嗯。
《經濟半小時》記者：他們怎麼說是高鐵的事啊?
售樓人員：沒有，等一下售樓處跟你說這個事情，這邊的話也是不是特別舒服。
這位銷售人員再次解釋申明，高鐵的建設一直都沒被審批通過。關鍵是近期的大幅度降價太過敏感。
售樓人員：當時環評車安全勘測的話沒有通過，就是這個鐵路不造的，所以來買的這個土地。去年的話是沒人說高鐵和學區的事情的，今年主要是他們(消費者)虧掉一大部分錢。
銷售人員解釋說，這個項目開盤時間也不短，開發商希望儘快回籠資金，所以價格隨行就市幾經變動。
售樓人員：本來我們去年賣的是1萬7千9的價，總價7千4的樓面價，相當於這邊現在成本大概是6千，財務全算的話是6千的成本，然後賣到1萬7千9是有利潤的。
去年的價格雖然賣到每平米一萬七千九，但今年開年，杭州再迎降價潮。他們迫不得已下調價格。
售樓人員：精裝的話，1萬3千5左右。每個戶型的，整體的話是每個戶型是降3千5到4千左右。
雖然價格下降，但並沒有如期換來銷量。為了吸引客戶，他們打出了特價房。
售樓人員：最便宜那套是11800。
從一萬七千九到一萬一千八，大幅度的直降才是業主退房索賠的導火索。而這位銷售人員直言不諱地說，這種狀況在杭州一些降價的樓盤都普遍存在。離開濱江區域，記者又來到錢江新城附近一家央企所屬的售樓中心。雖然是周末，但整個售樓處沒有一個消費者來看房詢問。
售樓人員：我們是900多戶，現在剩的話就是200多戶，主要是大面積，170。
《經濟半小時》記者：這哪一年開盤的?
售樓人員：2012年。
《經濟半小時》記者：這都將近2年的時間了。
開盤兩年多的時間，還有四分之一的房源沒有出售，這位銷售人員感到行情大不如前，但他對目前的房價有自己的理解。
《經濟半小時》記者：你覺得這邊房價會降嗎?
售樓人員：降的話可能性不大，因為這邊不是出來一個限價令嗎。所以政府一再調控的話，第一不想價格升的太高，同時不希望價格下去。如果降下去的話，必定會造成很多後果。這是政府的，整個來說，政府它財政收入大部分是土地。
琵琶不再半遮面杭州樓價瘋狂「直降」
杭州的房價確實降了，如果說此前的優惠打折還是「猶抱琵琶半遮面」的話，現在則可以用「直降」來形容。記者調查發現，儘管目前杭州中心城區房價的鬆動還不明顯，但一些遠離市中心的房源，以及新開樓盤釋放出來的價格信息也相當優惠，降價潮並非空穴來風，隨着價格戰的蔓延，一方面是引發了已經購房的業主的不滿，另一方面，卻是杭州樓市觀望氣氛上升，對於這一切，開發商現在是怎麼樣的心態呢?
朱立東所在的地產公司是杭州本土的一家老牌企業。在今年年初杭州兩個樓盤率先降價後，他們也緊隨其後加入以價換量的大軍。
濱江集團副總經理朱立東：我們這四個樓盤定價的時候就定了相對比較便宜的，均價不到1萬3，所以當時還有兄弟樓盤的領導私底下碰到的時候說你這個樓盤好像定的價格低了，但是從價格來看，定的樓盤降價，本身就是一個降價的重災區。
但是令人擔心的是，杭州市場進入了冰凍期，地區房價出現30%甚至50%以上的下跌，降價並沒有換來可觀的成交量。
《經濟半小時》記者：那今年的話，濱江又拿新的土地了嗎?
濱江集團副總經理朱立東：到目前為止還沒有。
《經濟半小時》記者：為什麼就沒有這樣一個動作?
濱江集團副總經理朱立東：我們的存貨，儲備的量還是比較多的。如果按照銷售額，按照現行的價格來計算，大概也還有六百億左右的貨值。那麼，包括在杭州，包括在外地。
朱立東告訴記者，他們目前最大的任務就是儘快消耗存量。但由於房貸利率較低，在資產轉讓定價時並無明顯吸引力。所以房地產公司的融資不容樂觀，特別是一些弱小的開發商，為了維持資金鍊，不計成本的拆東牆補西牆，隱藏了巨大風險。
濱江集團副總經理朱立東：按照杭州人土話說，你硬撐，你能夠頂，頂多少時間呢?你頂，比如說像我們這樣，可能能夠比人家頂的時間更長一些，但是你說市場壞半年，它可以壞一年，甚至壞一年半，壞兩年呢，你看誰受得了?
朱立東坦陳，在涉足地產市場近二十年的時間裏，自己常常感覺是在帶着枷鎖行進，買地時需要競標，價格最高的才能中，而賣房子時，各種限購限貸政策卻影響着市場，作為開發商，他非常期待嚴格遵循市場規則的商業經營環境。
濱江集團副總經理朱立東：土地是市場的，產品銷售是市場的，這一個社會交易的次序也是市場的，那你要死要活你自己選擇。但現在的問題是往往，就有時候是市場的，有時候是行政的。
和朱立軍發源於本土不同的是，吳煒的地產公司從上海起家後進駐杭州市場。但近兩年杭州大起大落的地產動向讓他們不得不隨時調整應對戰略。
景瑞地產集團副總裁吳煒：我們開始的時候，我們進駐長三角是三線城市，比方說我們在浙江這邊開始第一個項目就是舟山的項目，後期我們又有湖州的項目，但是我們在兩年之前我們做了整個戰略的調整，我們在長三角這邊更加關注的就是市場表現相對良好的二線城市。
吳煒告訴記者，2013年杭州全市土地出讓金高達1300多億元，排在全國的前列。為了進駐市場他們不得不高價拿地，但每一次拍賣高熱不下的溢價率都要讓他們做出最謹慎的判斷。
景瑞地產集團副總裁吳煒：我們雖然說是去年到現在是拿了三塊地，但是最後我們可能現場的踏勘就上百塊，我們的柯岩可能好幾十塊，我們參加競拍也拍了三四十塊，所以說這一切的背後有很多的工作在做。但是這些東西不去做的話，有可能就會犯一些衝動的這種錯誤。
雖然已經是炎炎夏日，但吳煒依用冰冷來形容現實中的地產市場。很多開發商如今面臨着「降價虧死，不降價等死」的局面，為了降低負債率，他們更願意與其它開發商一起聯合開發，「抱團取暖」。
景瑞地產集團副總裁吳煒：從當前的市場情況來看，也會更多的採取一些合作的方式，跟一些房企做一些聯合的開發，合作的方式來做一些項目，這樣的話實際上能夠減輕一些市場的風險。
嚴峻市場形勢殃及房產中介二手房行情日漸蕭條
熟悉杭州樓市的人都記得，2012年2月15日，方正荷塘月色[最新消息價格戶型點評]打響杭州龍年樓市降價第一槍，160餘套房源基本被搶購一空。緊隨其後，中海寰宇天下[最新消息價格戶型點評]等其他板塊樓盤紛紛跟進。當年3月，杭州樓市絕地反擊，成交量衝上4319套，直逼2009年的最高峰，「以價換量」的效果十分明顯。然而，同樣是由「降價」起頭，2014年的杭州樓市卻已今非昔比。正如片中的開發商所感受到的，這會對未來的區域市場產生不小壓力，而這樣的壓力也迅速傳遞到二手房市場。
雖然當前的市場形勢越發嚴峻，但門店店長張曉東每天的晨會都要雷打不動地進行。給員工動員鼓勁，成為張曉東近一段時間的主要工作內容。
住友不動產文華店店長張曉東：今年的房價會一手房的話，相對來說比較冷清，有些客戶的話，可能出於學區，或者地段的考慮，會定下來還會買二手房，所以對於我們來說，房交會以後是一個契機。
張曉東告訴記者，剛剛結束的杭州房交會，首日成交的房子數量只有一套。堪稱慘澹。一手房市場的不景氣讓二手房市場也變得蕭條起來。
中介店員：你好陳先生，我是小王。今天你看房子嗎?就是嘉利西苑那邊有一個97平方的，價格260萬。房子很好，你沒有看過了，看過喜歡以後再談吧。不看啊。
在記者拍攝期間，店員們雖然保持着高漲的情緒，不停地打電話回訪客戶，但卻沒有一個明確意向要購買的。張曉東也解釋說，除非是剛需或者有特殊要求，不然二手房的成交非常困難。
住友不動產文華店店長張曉東：我們一個月成交的，是20幾套。那麼像今年的話，3月份的話也沒有什麼。那麼這兩個月，本身像我們一家店的話，成交一般的話，是在七八單左右，像這個月目前才成交四單。
在這家地產中介的門口，記者發現張貼着大幅的招聘啟示。因為開年來，接單量逐月下降，面對不景氣的市場，很多中介員工被迫辭職。
張曉東：有些經紀人的話，有可能在這個氛圍當中承受不了壓力，像我們這邊的話，也有4、5個月，班裏沒有開單了，有可能會退出這個行業。
張曉東解釋說，他熟悉的不少門店目前都不能盈利，這種狀態如果撐個半年，還算沒什麼大問題，但是半年後什麼情況，他十分擔憂。面對前途未卜的未來，他非常懷念行情好的年景。
張曉東：就像09年一年的話，有可能把後年的錢都賺回來了。那包括去年3月份一個月有可能有些好的經紀人，半年或者全年的錢賺回來了，行情不是我們左右的。
在中介門店的門口，記者遇到了一對從福建趕過來的老夫婦，他們正是聽說這段時間杭州樓盤降價後，專程來看房子的。
消費者：我們想比較一下。我們跟廈門比較一下，到底是這裏的房子貴，還是廈門的房子貴。
《經濟半小時》記者：現在有結果了嗎?
消費者：現在還沒結果呢。
《經濟半小時》記者：還要再看一下。
消費者：嗯。
《經濟半小時》記者：廈門好像也漲了。
消費者：廈門漲的好厲害，過去跟這個地方相差很遠。現在漲得很厲害。
為了應對二手房行情冷淡，成交低迷，這段時間以來，另一位門店店長魏順志也開始着手一手房的代理，想通過兩個市場的互動影響來提高訂單量。
我愛我家古盪國力店店長魏順志：我們從以二手市場為擴展，然後一手市場沒弄，客戶二手看不好，我們會帶他看一手，相對一手我們也能夠跟二手一樣賣的需求。
魏順志告訴記者，樓市的觀望情緒很嚴重，而且消費者對房價還抱有會繼續降價的預期。所以，很多張貼出來的二手房信息，消費者普遍的心裏價位比掛牌價還要低出10%到20%。
我愛我家古盪國力店店長魏順志：基本上沒有超過200萬的，我們古盪這邊最便宜的有68萬的，最高的有一套是155萬的，這樣我們這也適合剛需。
為了穩住團隊，降低關閉門店的風險，魏順志已經將以往負責的核心區域新拓展出兩個街區，想通過更好的資源配置和服務來提高接單量。
我愛我家古盪國力店店長魏順志：現在很多政策不明朗，客戶有可能在觀望，杭州房價從2012年3月份開始，現在從來沒有這樣跌落過。
從防暴漲轉為防暴跌政策轉變能否帶來實質變化
對於房地產行情的變化，中介的感受往往特別敏感，從人員的流動，流失就能感受到這個市場從熱到冷的變化。那麼，地方政府從防暴漲轉為防暴跌的政策動向，會給杭州樓市帶來變化嗎?
杭州的樓市已經從各種促銷打折演變到了直降，那麼杭州樓市的變局，是局部出了問題，還是一定程度反應了樓市整體的趨勢呢?
劉晨光是一位研究樓市信息的專業人員，近段時間，他和他的團隊一直通過最一線的調研數據來分析樓市的行情。他認為，目前樓市價格下行，這和房源去化速度慢，庫存積壓嚴重有直接關係。
易居(中國)克而瑞信息集團首席分析師劉晨光：在整個庫存當中，沒有統計僅庫存的話，限制性用房，就是他拿到預售許可證，但是他沒在賣，他是直接抵押給銀行的，大約有一萬五千套，這樣的話整個杭州的整個大市區，含蕭山、餘杭的庫存是九萬七千套，那麼大約需要去花十六個半月。
梅傑是杭州本土的一家地產調研機構負責人，在他對杭州十多年的分析觀測中，認為目前樓盤價格和市場的波動，正是來源於這幾年杭州高價賣地，開發商瘋狂搶地的結果。
漢嘉地產顧問梅傑：杭州最高峰能夠賣到1300多個億的土地，在2013年的時候，在它的最高峰，在2009年能賣到1100多個億的土地，現在快五月多了，將近過半了，但是我們土地出讓金才徘徊400多個億，
去年杭州土地銷量高達1300多億，梅傑判斷，按照現在靜態價格鐵定虧損或疑似虧損樓盤達將達到30個以上。那麼杭州每年的新增購買量究竟是多少?這些土地需要多久才能消化完呢?分析師劉晨光給出了這樣的數據。
易居(中國)克而瑞信息集團首席分析師劉晨光：我們來測算的話，整個杭州，新增的新領證的這些人大概是七萬三千對，然後新增的人口，杭州新增的人口大約就是兩萬人。按照一定的係數我們來算的話，整個杭州的每年的穩定成交量應該是五萬五千套到六萬套，
但事實並沒有因為價格的下跌而換來交易量的上升。那些支撐着每年穩定的成交量的人群，觀望情緒極為濃厚，隨着土地市場降溫，杭州的房屋銷售也進入「休眠」狀態。
漢嘉地產顧問梅傑：目前為止到5月20日的統計，我們全年才賣了190萬平方米的住宅，這個190萬平方米佔了我們1千萬的量，800萬的量也好，600萬的量都不到，三分之一，或者五分之一，所以這個滑落是非常明顯。
然而中國房地產協會研究員李站軍卻持有相對樂觀的態度。他認為，中國目前的城鎮化建設遠沒有達到國外70%的比率，房地產市場仍有較長一段時間的發展後勁。
中國房地產業協會首席研究員李站軍：我不單純同意那種說法崩盤和拐點，這個下滑我認為是正常的，關鍵是2014年1到4月份的，房地產交易量還是比2011年2012年要高，所以我覺得這個也屬於正常。
李站軍認為，分析一個市場的好壞，不僅要從去化能力和成交量等數據分析，關鍵還要看一個地域是否保持持續投資的能力。從他調研的數據來看，一到四月份，杭州樓市投資的幅度甚至超過全國的平均值。
中國房地產業首席研究員李站軍：在今天經濟條件下，房地產的開發投資，能有一個15.7的增幅，在所有中國各個經濟產業當中，應該講它算高的。
《經濟半小時》記者：是全國的。那杭州呢?
中國房地產業首席研究員李站軍：杭州大概是這樣情況，杭州來講這個開發投資，在1到4月共完全房地產開發投資539億，和去年同期相比，是有一個36%的上漲幅度。
但劉晨光在他的研究中發現，杭州庫存積壓量過剩，至少有三分之一來源於前幾年地產投機商和炒房客們形成的劣質庫存，這批庫存必然給杭州樓市帶來階段性的調整。
易居(中國)控股有限公司克而瑞信息集團首席分析師劉晨光：太多的製造業企業，太多的傳統性的企業，進入了房地產行業。然後的話，其實沒有太多的開發能力，但是賺了太多的錢，賺的很容易。然後行情來的時候的話，他們一直不存在產品創新方面，針對性改革方面，或者企業的公司治理方面，以及營銷促銷方面做相關的努力，所以說今天他們形成了，在杭州形成了三萬套劣質庫存，賣了三年都沒有賣掉。所以我們認為這一部分的企業本來就應該調整。
事實上，中國房地產協會研究員李站軍最擔心的是房屋的品質，如果這個也隨房價下跌，他認為，這才是中國房地產市場真的出現了危機。
中國房地產業協會首席研究員李站軍：我倒是擔心的是這種情況，當市場銷售不好的時候，價格也往下走，開發企業對於自己所提供房屋產品的價格的質量有所降低。我希望在價格降低的同時，質量品質不能降低，如果品質質量降低，市場在我看來才是真正的拐點、真正的崩盤。
【半小時觀察】
杭州的房價調整，並非炒得甚囂塵上的崩盤，而是樓市分化局面的進一步顯現。那麼，樓市崩盤的標準是什麼呢?根據國外經驗，樓市崩盤必須出現因為經濟發展停滯而導致房價大幅下滑情形，同時下跌時間超過3年，比如日本「失落的十年」，以及美國2008年發生金融危機以後的樓市，可視為崩盤。而杭州的情況卻並不是如此。當然，降價現象也提醒市場有必要做好風險防範措施。包括鄂爾多斯、溫州等地的房價下跌，已經表明經過過去10年高速發展之後，中國的房地產行業確實在某些方面已經積累相當程度的泡沫，而地方政府對土地財政的依賴，也使得很多城市的房地產投資發展規模超過了需求的增速，如不及時調整，風險難以避免。