我們之前對比房價漲跌，都是拿最高位的房價做參考，比如
2021
年最高成交價是
500
萬，現在則是
350
萬，相對於降幅
30%
。這個的確很直觀，但今天我們從時間軸來對比，長度為
10
年，即以十年前的
2016
年
1
月房價為基數：
100
，現在房價成交價看漲跌的幅度。
我們拿
70
個最具代表性的城市來說，其中數值低於
100
即意味着房價回歸到
10
年前。你看上面這個圖，
有
26
個城市房價下降到十年前水平，主要是二三線城市
，如省會城市鄭州、石家莊、長春和貴陽等
6
個；而漲幅在
20%
以上的城市有
8
個，按漲幅大小排序有無錫、杭州、合肥、北京、上海、成都、廣州和深圳，相對於回歸到
2017-2018
年水平。這些城市房價回歸情況與人口淨流入數量、綜合經濟實力正相關，比如基本上的規律總結有以下幾個：
一是一線城市房價漲幅相對十年前還是有漲幅超過
20%
，其中北京
34.2%
，上海
32.1%
，廣州
22.2%
，深圳
21.7%
；
二是房價漲幅前三甲的城市
無錫、杭州和合肥，都屬於華東長三角的二線城市，人口和經濟近
10
年漲幅位列前茅，如果對比同是華東的一哥上海，這些城市的
房價還有調整的空間；三是房價歷史最高位並非都在
2021
年
，如北京、上海、南京、合肥和成都等少量一二線城市房價最高峰在
2022-2023
年，其他二線城市房價從
2021
年開始下跌，但三線城市的歷史高位在
2018-2019
年；
四是跌幅最快的一線城市是深圳，二線城市是南京、寧波、瀋陽和惠州等，從最高峰
2021
年後房價速降，現在看來還沒剎住車；五是若以
5%
作為參考指數，那麼一半以上的城市房價已回到十年前。
之所以把
2016
年作為房價指數參考元年，主要是這一年棚改紅利開始大規模釋放，絕大部分一二線城市的房價開始拉升，歷史房價漲幅最大的一輪周期從
2016-2019
年，也就是說
2016
年前買的房子，現在還有機會保本，而之後買的房子，空間越來越窄！
