摘要：一向以逆向投資著稱的瑞銀（UBS）中國房地產研究主管林鎮鴻（John Lam）正式收回其此前的樂觀預測，加入了華爾街對中國房地產市場的悲觀陣營。這份重磅報告指出，中國長達四年的樓市低迷遠未結束，預計住宅房價將至少再下跌兩年後才能企穩復甦。
FX168財經報社(北美)訊長期以來持逆向觀點的瑞銀（UBS）中國房地產研究主管林鎮鴻（John Lam）已撤回此前的看漲預測，轉而加入華爾街同行的陣營，預言中國長達四年的房地產低迷期遠未結束。林鎮鴻預計，中國內地低迷的住宅房地產市場房價將至少再下跌兩年後才能迎來復甦。他指出，主要原因在於潛在買家在房價持續下跌之際，正越來越多地選擇租房而非購房，加之過去十年購房者可能普遍虧損，從根本上改變了人們對房價的預期。
今年初林鎮鴻曾預測，在中國一線城市的帶動下，房價最早可能在2026年初「趨於穩定」，然而，瑞銀集團在短短數月後便對中國房地產市場轉為更加悲觀的立場。
林鎮鴻這一立場轉變備受關注，因他曾在2021年初大幅下調恆大集團評級而聲名大噪——比恆大正式違約早了11個月。去年，他又曾大膽轉為看多該行業。
林鎮鴻在報告中指出，他預計房價將至少再下跌兩年。他提到一個關鍵因素是，在房價持續下行期間，潛在購房者越來越傾向於租房。他表示，過去十年買房的人可能都處於虧損狀態，這「從根本上改變了住房價格預期」。
林鎮鴻進一步解釋了租房偏好的驅動因素：一線城市的租金收益率遠低於按揭貸款利率。他的研究報告顯示，10月份中國一線城市的平均租金收益率為1.81%，而全國平均按揭貸款利率為3.07%。在租金回報率顯著低於購房成本的情況下，更多人選擇觀望。
他認為，租賃價格是衡量住房市場供需動態的「早期指標」，「因為這個數據沒有受到政府干預」。他預測，在住房租金穩定之後，房價才會停止下跌。
林鎮鴻預計，除非北京出台重大刺激措施，否則中國一線城市的二手房價格將在2026年繼續下跌10%，2027年再下跌5%。
目前，主要大都市的二手房價格已從峰值水平下跌超過三分之一。
林鎮鴻此前的復甦預測，是基於許多資金緊張的開發商停止購地後，住宅供應過剩狀況有望緩解。去年，開發商的房屋新開工面積比2021年低迷開始時下降了63%，降幅超過了銷售面積48%的降幅，這一趨勢在今年仍在繼續。
儘管供應側的基本面因素（即新開工下降）並未改變，但林鎮鴻表示，房價的持續下跌已經動搖了購房者「房地產是安全投資」的長期信念，導致更多潛在購房者選擇繼續觀望。
彭博社上周報道稱，政策制定者正在權衡新的措施來扭轉房地產行業，包括首次在全國範圍內補貼按揭貸款利息。此外，一位直言不諱的中國前財政部長最近警告說，由房價下跌導致的家庭前景黯淡將加劇中國的通貨緊縮壓力。
市場狀況進一步惡化
此次重新評估之際，中國房地產危機已進入第五年，且仍未出現明顯改善跡象。2025年10月，新建商品住宅價格環比下降0.5%，為一年以來的最大跌幅。值得注意的是，國家統計局監測的70個大中城市全部錄得價格下滑，這在近年極為罕見。一線城市二手房價格同比下降4.4%，二線城市下降5.2%，三線城市降幅擴大至5.7%。
惠譽評級（Fitch Ratings）預計，情勢可能進一步惡化，認為在市場企穩之前，新房銷售面積可能還將下跌15%至20%。該機構維持對中國房地產市場的負面信用展望直至2025年，理由包括人口結構變化、居高不下的住房負擔壓力，以及大量積壓的未售庫存等結構性挑戰。
租賃市場上升，購房吸引力持續減弱
隨着購房意願不斷下降，中國正經歷一場深刻的住房文化轉變。在傳統觀念中，住房長期被視為結婚與財富積累的必要條件，但這一模式正在被打破。根據數據，25至34歲中國成年人中，房屋擁有率已從2010年的逾70%跌至2020年的50%。
與此同時，租賃市場持續升溫。一線城市平均租金回報率已升至2.2%–2.5%，高於2023年的1.8%–2.0%。在市場不確定性加劇之際，越來越多年輕職場人士選擇推遲購房，從而推動租賃需求上升。
上海仍是少數亮點之一，2025年10月新房價格同比上漲5.7%；但即便如此，這座金融中心的二手房價格仍錄得下降，反映房地產市場整體疲弱的格局。
