這兩年買了房的人，心裏可能是拔涼拔涼的，先是房價下跌，緊接着「好房子」標準還在一直在提高，
很多人都說買房的目的是剛需，買來都是為了自己住，可眼看着自己掏空家底買的房子成為負債，再強大的內心肯定都要難受好一陣子。
有的人每天上班比上墳還痛苦，恨不得抽自己兩大嘴巴子。
但實際上更慘的還是那些高位接盤老破小的那批人，如今他們不僅要面臨資產貶值的痛苦，還要忍受糟糕、破舊的居住體驗。
步梯房上樓下樓特別麻煩，老人搬過來之後，每天還要忍受各種擔憂，上個班，不是想着老人出門下樓可能摔跤，就是擔心他們扛着一大堆菜回家爬樓太辛苦。
而且時間一長，老人爬上爬下，膝蓋受不了，治療費用也跟着水漲船高。
這還不算，有了孩子以後更是噩夢的開始，孩子大一點，在小區里連個玩耍的地方都沒有。一樓人車不分流，到處都是停車位，孩子在小區玩到處都是安全隱患。
多重打擊之下，如果後面幾十年這樣的房子不能暴富一把，恐怕很難改變現狀了。
畢竟即使房價進入普漲，老破小的上漲空間很有限，除非旁邊的新房漲勢凶凶，否則一點點漲幅很難帶動老破小价格上走。
更關鍵的是，現在的樓市還面臨三大棘手問題：收入預期、房價預期、房子更新換代。第三個問題的合力作用下，又給房子帶來了巨大的下行壓力。
先看看收入預期：
不管是買新房還是買二手房，都與收入息息相關。即便這兩年大城市的房價也跌了不少，就拿深圳來說吧，現在距離202一年最高點跌幅基本上30%，但即使如此，對於很多買房人來說，依舊覺得房價居高不下。
咱們簡單算筆賬，家是一套剛需房500萬，首付15%，就是75萬，貸款425萬，按照30年周期，每個月房貸起碼1.8萬。
如果買房人能夠承擔得起這麼高的房貸壓力，那麼起碼每個月收入都得在3萬以上，畢竟除房貸以外，還要養家餬口嘛。
咱就看看現在的深圳，月薪3萬以上的工作好不好找？顯然，當前是一個大難題，既然如此，大家預期收入達不到這個標準，買房自然就會變得更加謹慎。
別說3萬，網上有不少網友說，即便是月入4萬都不敢貸款400多萬買房，貸款200多萬還能考慮，能夠將房貸控制在1萬以內，就因為多怕失業，哪一天還不上貸。
如果大家的收入預期下降的話，買房就會變得更加猶豫，房價上漲就更難。
接着就是房價預期：
如果大家不如果大家普遍認為房價會漲，那麼一個月收入30000塊，即使收入預期不穩，可能也會博一把，買個500萬的房子。
所以當大家都覺得房價會漲起來的時候，情況就完全不同。但是，如果現在預期價格還會降，哪怕此時月入4萬，大家都會很謹慎買房。因為擔心現在買的500萬房子，一年後就虧了25萬。
如果到時候再被裁員，賣房時可能連本都收不回來。所以說，大家對房價的預期，也同樣影響了購房決策，使得大家不敢借錢買房。
過去，房價之所以能夠快速上漲，其實也與借錢有很大的關係，比如居民槓桿率，2008年還不到20%，到2023年已經上升到63.7%，後來就開始下降，到現在已經降到61.4%。
說白了，以前大家願意借錢買房，所以房價上漲，現在大家都不願意借錢，房價自然就承受了下行壓力。
然後還有一個很關鍵的因素，現在的新房對比過去，品質越來越高了，而且競爭也變得越來越激烈了，
比如有些地方已經開始大力推廣四代宅，這些四代宅主要以大露台為特色，比如西安、南京等地，現在很多130平四代宅戶型，雖然套內面積只有116平，但是搭配一個28.5平的大陽台，房屋的使用面積就大大增加了。
廣州，長沙等地的新房，雖然依舊是三代宅，但是已經「卷」出了新路線，沒有大露台，就直接從室內偷面積，以此來提高套內得房率。
比如一套129平的房子，這麼一弄，套內面積竟然達到136.6平，得房率直線上升。
最近，網友有消息說，要叫停廣州、長沙等地的這種偷面積新房模式，只因為太過激進，但你想想，就算這些地方叫停了這種偷面積的做法，新房的品質肯定還是越來越高的。
畢竟上面現在也很關注這一塊，新房背後掛念着土地收益，而土地收益又關乎到地方經濟，所以房企們想要把新房賣出去，就必須和二手房拉開距離。
而且從而且從更高層面來講，住建部也明確了要大力提倡建好房子，地方上也不可能跟上面意志背道而馳。
所以，以後不管是哪種新房，對二手房市場的衝擊都是巨大的。畢竟傳統的二手房得房率才75%，而新房得房率卻可以達到100%，甚至超100%，這種差距一目了然，所以為啥二手房繼續跌，也就不難理解了。
說穿了，如果大家的收入預期不好，房價預期也不樂觀，新房品質又碾壓，二手房下行壓力大，不足為奇。
所以可以預期：以後的二手房，想要個新房競爭，除非佔據很好的地段優勢。比如核心地段，配套充足地塊的二手房，就可以和新房一較高下；
至於地段一般、沒配套的，以後的下行壓力非常大，這個時候，手上有多餘房子的人，就要提前考慮了，是套現還是置換，都得提前做好準備。
