今年，發生了件很詭異的事兒。
年年催收物業費的物業管家，今年竟然沉默得相當徹底。
去年的管家，從其鍥而不捨的催收物業費態度之中，我深深感受了他承擔了沉重的任務指標。而在今年，管家僅在2月底的慣例行事後，時隔兩個月，卻再無多餘的催收動作。
似乎，完全沒了任務指標的困擾。
事出反常必有妖。
江月打探了杭州其它小區的物業的情況，果然，找到了一點蛛絲馬跡。
2024年12月，蕭山樂虹灣小區物業做了一次物業費7折的活動，誠意相當滿——
已繳納全年物業費的業主，新一年的物業費可以減免一個季度的費用；未滿額繳納物業費的業主，可減免剩下服務月份的物業費；未繳納物業費的業主，直接減免物業費的費用。
國之璟府，高層住宅的物業費原本為2.8元/㎡/月降至2.3元/㎡/月（不含能耗費）。
降幅約18%。
此外，物業公司還承諾投入260萬元用於小區公共區域的提升改造。
東旭府，原物業費收費標準是高層3.1元/㎡/月。今年起，物業公司表示，願意從原來的3.1元/㎡/月降至2.3元/㎡/月。
降幅約26%。
物業費降價這事兒，可不止發生在杭州。
據中物研協發佈的數據顯示，
2024年以來，重慶、銀川、青島、武漢等城市已有超過100個小區實現了物業費下調，降費幅度在20%-35%之間。
還有一項數據顯示，2024年12月，武漢、南昌、青島、重慶、南京、常州等6個城市物業服務價格指數下跌，其中武漢、南昌同比分別下跌0.72%和0.47%，青島同比跌幅為0.14%。
更近一步講，物業費的降價分兩種形式。
一、空置房物業費打折。
自去年以來，甘肅蘭州、山東青島、江蘇鎮江等10餘座城市宣佈「空置房物業費」打折，最低低至五折；
二、物業費的直接下調。
比如重慶，龍湖某小區業主群的一則公告引發熱議：物業費從每平方米3.5元降至1.8元。
降幅達48.6%。
比如武漢市，武昌區某小區，原本物業費每平方米2.8元，經過業主與物業協商，成功降至2.3元。
更狠的是廣西柳州。
0元物業費，你可曾聽聞？
2025年起，新華庭小區的物業公司直接實行免收物業費的模式，且計劃22個小區試行免收物業費模式。
說到此，我總算明白我的物業管家為什麼不來找我要物業費了。
說，是不是怕我要求降低物業費？
物業費因何而降？
其一，資產性收入下降。
根據2025年3月數據，100個重點城市二手住宅市場均價為14053元/平方米，環比下跌0.3%，環比降幅較上月擴大0.14個百分點；同比下跌4.59%，同比跌幅較上月收窄0.55個百分點。截至本月，二手房價格同比、環比已分別連續下跌了27、25個月。
圖表顯示，我們已經跌了好些年。
看着那些跌幅超二三成，甚至腰斬的房源，我們起初震驚，而今默默接受。
與此同時，近5年來的租金也在跌。
高峰時期，50城平均租金能達到39元/㎡/月，如今平均租金為35元/㎡/月，達了歷史低位。
具體到單套房子上，月租金跌幅輕則幾百，重則幾千。
其二，工資性收入水平下降。
儘管咱們一季度平均工資性收入還漲了將近6%，但是大家都明白「降薪和失業」是無論如何都繞不過去的難題。
再換個角度看，如果你空閒時間去一趟圖書館，能發現其中的中年人還挺多。正應了那句話「圖書館成了失業中年人的最後救贖」。
正是由於房價下跌、租金下降，以及收入下滑等等因素的影響，導致居民消費意願下降，
進而對只漲不降的物業費的抗拒性越來越強。
那麼，由此物業費就能順理成章地降了？
當然不是。
你同意，物業公司可不帶這麼簡單同意的。
以上，只是房東降低物業費的動力，能直接讓物業公司降物業費的還得看這兩招。
一、成立業委會，降低物業費。
業主委員會作為業主大會的執行機構，代表全體業主行使共同管理權，自然有物業選聘權
於是，也便有了與物業公司平等對話的地位。
還是以杭州為例，而蕭山東旭府小區的業委會今年開始物業選續聘，前期物業公司由於感受到壓力，為了續聘成功便連續兩次下調物業費。
當然，原物業公司最終還是未能續聘成功。原因為何我們暫且按下不表，之後再細說。
說到底，對於江月自己小區為何遲遲沒人來催收物業費的原因又更具體了——原來也是在組建業委會。
二、業主不交物業費，倒逼物業費下降。
物業公司最怕什麼？
不怕降物業費，更怕收不上物業費。
尤其是在高空置率的小區，由於業主認為沒有享受到物業服務，繳費意願更低。
據克而瑞物管調研數據顯示，典型城市物業費收繳率均有不同程度的回落，整體跌幅在2%-3%之間。以上海為例，2022年物業收繳率約92%，2023年收繳率則跌至90%，同比減少2個百分點。
整個物業行業的物業費收繳率均呈持續下滑態勢。
2023年，500強物企物業費收繳率跌至80%，同比減少4個百分點；上市物企收繳率同樣跌至85%，同比再降5個百分點。
再舉一個特別的例子，杭州宸瀚里小區由於物業提供的服務質價不符等問題，物業費的收繳率不到5%。
別真以為物業就穩賺錢。5%的物業費收繳率，必然虧大發。
為此，降低物業費成為了物業公司提高收繳率的促銷方式。
一邊能讓業主覺得優惠，一邊又能「薄利多銷」保證收取到更廣範圍的物業費。
這也正是業主與物業公司博弈之後的結果。
