華爾街日報報道說，中國房地產危機留下了數千萬套空置房屋。現在歷史性的房屋過剩正與中國的人口縮減相碰撞，許多城市面臨無法填滿這些房屋的困境。
根據經濟學家的估算，中國可能有多達9000萬套空置房屋。假設每個家庭平均有三口人，這相當於可以承載巴西整個國家的人口。
即使中國人口在增長，填滿這些房屋也將是一項艱巨的任務，但事實恰恰相反。由於中國實行的多年一胎政策，預計未來30年內人口將減少2.04億人。
彼得森國際經濟研究所研究員黃天磊表示：「根本上來說，人口不足以填滿這些房屋。」
儘管如此，部分空置房屋仍有可能被購置和入住，特別是在政府加大支持力度的情況下，經濟學家一直呼籲政府出台更多措施，來重建中國購房者對房價上漲的信心。
像北京、上海和深圳這樣的大城市，鑑於活躍的經濟和不斷湧入的移民，幾乎肯定能夠吸收過剩的房源。
問題在於小城市。這些城市通常經濟前景較弱，且人口在下降。在中國，研究人員通常將城市分為不同的等級，接近340個被分類為三線、四線和五線的城市——人口從數十萬到幾百萬不等，在經濟上面臨困境。
根據《華爾街日報》對官方數據的計算，從2020年到2023年，至少60%的中國三線、四線和五線城市人口有所減少。
哈佛大學經濟學教授肯尼思·羅格夫表示，這些城市佔中國住房庫存的60%以上。儘管人口下降，許多城市仍鼓勵開發商繼續建設，因為土地銷售和建築業增長，能夠推動經濟發展並充實地方政府的財政收入。
隨着中國經濟疲軟，解決不必要的房產問題變得越來越緊迫。5月，北京推出了一項救助計劃，由人民銀行提供高達420億美元的低息貸款給中國銀行，銀行再向國有企業發放貸款，這些企業將購入空置房屋並將其轉化為廉價住房。
然而，截至6月底，銀行僅使用了4%的額度。
經濟學家表示，即使有低息貸款，將空置房產轉化為廉租房也沒有意義，因為租金太低，企業無法盈利。
北京最近加大了對低迷經濟和房地產市場的支持措施，包括降低利率、下調二套房首付比例以及允許購房者再融資房屋貸款。然而，經濟學家認為，還需要更多措施來幫助中國經濟擺脫困境。
摩根士丹利首席中國經濟學家邢自強表示，中國政府應推出更全面的救助方案，購買中國30至50個最大城市的過剩房源，並轉化為公共住房，而不考慮盈利問題。預計成本為4200億美元。
這一方案並不包括中國三線、四線和五線城市的空置房屋。許多經濟學家認為，將更多資金投入這些房產沒有意義，因為沒有足夠的人口居住。
許多房產將成為城市和投資者的長期負擔，他們將不得不面對無法出售、失去價值但仍需維護的資產。經濟學家稱，部分房屋最終可能會逐漸荒廢。
白菜價的房子
在中國東北城市瀋陽邊緣的一個名為國賓府的廢棄開發項目，展示了房地產危機可能的後果。這個項目的建設多年前就停止了，裏面有超過100座未完工的歐式豪華別墅。
最近一次探訪中，山羊在這個廢棄的住宅區內漫步。曾作為售樓展示廳的「宏偉之地」看起來像一座末日歌劇院，破舊的吊燈懸掛在天花板上。
開發商因債務違約，這個項目的未來依然不明。
在這個未完工的別墅區附近，牛群徘徊在建築物之間。雖然瀋陽的人口還在增長，但在與俄羅斯接壤的寒冷城市鶴崗，人口從2010年的109萬下降到了94萬。
幾年前，鶴崗的房地產市場火爆，房產愛好者在網上發佈信息，稱房價「便宜得像白菜」。
如今，根據在線房地產經紀人的說法，房價比當時還低，銷售幾乎停滯。從2019年到2022年，鶴崗未售出的房屋庫存增加了一倍多。根據官方數據，2022年鶴崗僅售出534套住宅，假設每套房子的平均面積為1200平方英尺（中國2020年普查的平均數據）。
一套650平方英尺的市中心公寓，最近的掛牌價格不到9300美元。
周永志（音）曾在鶴崗長大。他說，市中心的大多數高層公寓在晚上都是漆黑一片。「鶴崗是我的家鄉，我希望它能繁榮發展。但我看不到它在未來10到20年內有太大的希望」。
哈佛大學教授肯尼思·羅格夫認為，中國一些城市可能有四分之一的房屋是空置的。
他表示，在這樣的地方，「即使在中國，維護法律和秩序也非常困難。我認為這將在未來成為一個嚴重的社會和治理問題。」
複雜的問題
中國的房地產過剩問題是在多年的建設熱潮中逐漸形成的，直到2021年，北京因擔心泡沫，收緊了對開發商的信貸。開發商很快發現，他們已經過度建設。
要準確確定問題的規模非常困難。中國沒有提供官方的空置單位統計數據，因此經濟學家只能通過空置率、建築許可等數據來源進行估算。
他們估計空置房數量達數千萬套，這些空置房屋分為幾種類型，每種都是挑戰。
在多達9000萬套空置房屋中，約3100萬套房屋已經全部或部分建成，但從未出售。這類房屋可以被推倒重建，但許多項目因開發商破產而陷入訴訟。
在許多情況下，城市和開發商希望完成這些房產。
另有5000萬到6000萬套房屋已經售出，但仍空置。由於缺乏其他投資渠道，許多中國人將多餘的資金投入到投機性房產，尤其是在房價較低的小城市，但他們並沒有打算居住在這些房產中。
根據花旗研究的最新調查，大約74%的中國一線和二線城市家庭在全國擁有多套房產，而近20%的家庭擁有三套或更多的房產。
這些房屋可能更難處理，因為主人仍希望房價升值。許多房產位於部分入住的建築中，無法被拆除。
另外2000萬套房屋雖然已經售出，但由於開發商的資金問題和市場狀況不佳，基本未完工。房主仍希望獲得這些房屋，但開發商卻沒有資金完成建設。
海上的威尼斯
當經濟形勢好的時候，許多開發商將目光投向了較小的城市。大城市的房價越來越高，投資者似乎只要價格繼續上漲，就願意在任何地方購房。
這些較小的城市也很積極。儘管中國人口已達到峰值的跡象明顯，但許多城市仍發佈了強勁的人口增長預測，因為這樣有助於他們從省級政府獲得更多資源，並為更多的建築項目提供合理依據。
在長江入東海的啟東，當地官員多年來一直努力吸引大型投資項目，例如工廠。
將土地出售給開發商幫助他們達到了經濟增長目標。根據上海萬得信息的數據，啟東的土地銷售收入從2017年的9.32億美元翻倍至2021年的20億美元。
開發商則將啟東宣傳為上海的理想後花園，距上海僅兩小時車程。
啟東市人口在2020年達到110萬的峰值，隨後連續三年下降。自2007年以來，當地的工作崗位數量也在減少。
其中一個新項目「海上的威尼斯」擁有4萬套住宅、一個人工沙灘和一個五星級度假村。居民可以享受仿威尼斯的運河和遍佈希臘、羅馬雕像的小徑。
房地產代理商向大宇（音）回憶起這些高峰年期間的狂熱需求。一些買家甚至公開討論為情人購買公寓。還有一些人願意在未親自檢查房屋的情況下付款。
但大多數人——主要是來自上海的購房者，將這些房產作為投資，長期空置。向大宇表示，如今，大多數房屋在一年中的大部分時間裏都無人居住，只有在夏季高峰時，入住率才上升至約60%。
許多業主正在試圖出售房產，數十套房產被列在拍賣網站或通過抖音上進行推廣。在最近發佈的一段抖音視頻中，一位房東帶着房產中介參觀了一套1030平方英尺的房子，房東表示他在2016年和朋友去啟東度假時，以大約10.1萬美元的價格購買了這套房子。
「當時我覺得這套房子視野不錯，所以就買了。我從來沒有住過這裏，完全是為了投資。」他說道。他現在試圖以約6.31萬美元的價格出售。
「海上的威尼斯」由現已破產的中國恆大集團開發。其北邊是另一大片幾乎空置的住宅區，由已經違約的碧桂園開發；南邊是中國融創集團開發的一個未完工項目，公司同樣已違約；西邊則是一大片農田。
鬼城
在其他房地產市場過度開發的國家，消化過剩房源有時需要數年，甚至可能永遠無法完全吸收。
在日本，1990年代的房地產泡沫破裂以及人口縮減和老齡化。導致數百萬套房屋空置。拆除這些房屋變得困難，部分原因是法律障礙，比如找不到房主。
空置房屋的數量從2018年的850萬增長到去年的900萬，遍佈日本各地。
在中國，許多空置房產的所有者，可能會繼續維護這些房屋，因為中國的養房成本較低，房產稅僅在特殊情況下徵收。中國嚴格的個人破產法規使得房主很難放棄房產，許多人希望留住房產，以待市場反彈。
然而，一些經濟學家擔心，這可能引發負面循環，房價下跌會促使更多房主試圖出售空置房屋，從而進一步壓低市場價格。
根據國家統計局的數據，8月份，中國主要城市新房和二手房價格分別同比下降了5.7%和8.6%。
高盛中國房地產研究負責人王毅表示，大多數城市的房價已經回到了2017年和2018年的水平。如果房價跌至2015年水平，更多房主可能會選擇出售空置房屋。
因為2015年是上一輪房地產繁榮的開始，早期購房者不願看到房價跌破他們當初的購房價格。
然而，考慮到中國人口的下降，這或許是不可避免的。
「我認為房地產供應過剩的問題實際上沒有解決方案，」彼得森研究所的黃天磊說道。「根本問題是人口下降。鬼城將繼續存在。」
