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中共推這政策恐拖垮房市

—中國推「房屋養老金」惹眾怒 分析:政策恐拖垮房市

中國國旗在北京一處正在施工的樓盤前飄揚。(2013年11月4日)

台北—

中國住房城鄉建設部副部長董建國上周五(8月23日)宣佈,研擬中的「房屋養老金」制度將在上海等22座城市試行,由政府出資建立公共賬戶,對部分建築結構進行維修及設備檢測養護等。

中國推「房屋養老金」卻惹眾怒

這看似利好消息一出,卻引來輿論連連撻伐並質疑「錢從哪裏來」。

住建部於8月24-25日在官網連兩日發佈四則公告「滅火」,並引述多位專家解讀稱,房屋養老金是「公共賬戶政府建,不給群眾添負擔」、「不需要老百姓直接出錢」及「為保障房屋安全所作的兜底性制度」,以消除民眾疑慮。

針對資金來源,《中國建設報》8月26日更引述湖北住房改革與發展研究會會長陳淑雲的說法稱,來源將有地方政府財政資金、土地出讓收入、住房公積金增值收益及社會捐助等。她說:「由地方政府通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式進行籌集,為房屋安全兜底。」

但連日來輿情還是不埋單。

微博博主「青光楚辭」8月25日就發文批評,當前(購房者按建安成本5-8%)繳納的房屋維修基金因支取手續難,使用率極低,多年來積存下天量資金,早有透明化管理的呼聲。他因此呼籲,新推的房屋養老金應作為配套,盤活既有的房屋維修基金,提升居民福祉,刺激消費。「如果直接或者間接再(向屋主增)收一筆錢,我敢打賭執行不下去。」

微博房產博主「圖門江酒館」也引述互聯網商業模式「羊毛也可以出現在豬身上」來吐槽稱,這種看似老百姓不用直接花錢的政策,隨着量多,對商家來說,仍可能有極大的獲利空間。

不少網民則質疑住建部變相徵稅及資金來源和管理不明。

位於四川、署名「WangGang313」的微博網民留言稱:「關鍵是整個制度設計和監管的細則一個沒有,張口就收錢,遲早是反覆修馬路那個套路。」

位於廣東、署名「樂20171215」的微博網民則批評,住建部一下子要在22個城市試行,「肚子餓了,吃相難看了。」

地方政府恐無力籌資

對此新政,在台北的中華經濟研究院助研究員王國臣表示,中國地方政府無力籌資,以「土地出讓收入」為例,現行房地產景氣不振下,這項收入早就越來越萎縮。

中國財政部星期一(8月26日)公佈,7月份的全國財政收入年減1.9%;土地出讓收入年減達40.3%。而地方政府1-7月的國有土地使用權出讓收入僅有1兆7763億元人民幣,年減22.3%。

王國臣告訴美國之音:「土地出讓收入兩年(來)都是兩位數衰退,(中國)賣土地基本上就是左手換右手,(地方)政府賣土地、國有企業去買,所以,地方政府(財政)真的是很困難,不過,這種中央請客、地方買單的行為,也不是第一天才有。」

在英國倫敦的潘西恩宏觀經濟諮詢公司資深中國經濟學家林浩波(Kelvin Lam)也說,當現行房屋維修金制度的公共帳戶一有缺口,中國政府難保不會改弦易撤,挪用私人帳戶資金來補助公共帳戶。而地方政府也恐向先前未繳交「個人賬戶」維修基金的屋主追討稅費,「玩文字遊戲」,稱其為「應繳卻未繳的款項,並非額外費用」。

不過,他也說,根據「中國特色資本主義」的原則,中央政府也可能將消費稅下撥給地方政府,以解決房市崩盤時、融資和維持基礎設施等問題,或納入房屋維修的公共賬戶。

澳大利亞莫納什大學經濟系教授史鶴凌說,全中國目前僅上海的公共財政仍有盈餘,其他省市的財政虧損還有賴中央財政轉移支付,因此,在地方財政困難的前提下,住建部擬推這種無法執行的政策,令人「匪夷所思」。

他說,中國推房屋養老金也凸顯出住宅品質不佳,民用建築物含70年產權,亦即,政府應保障70年內建物的基本架構堪用、無大型損害,但地方政府身為房產開發商的監管機構,未確實把關建造品質,才會出現大量屋齡30-40年就「老、破、小」的民宅。

現有住宅專項維修資金的公共帳戶支取運用難

中國住建部曾披露,現有住房老舊小區佔比近40%,都是亟待維修的建物。

《中國房地產金融》今年第3期研究也指出,全國2000年前建造的房屋佔比約達27.55%,屋齡逾30年的建物比例將激增。

另根據上海市房地產科學研究院8月26日發佈的統計,自2007年起,購房者按住宅每平米造價5%-8%繳交的「住宅專項維修資金」,用於小區公共設施的維修,亦即房屋維修金制度中的個人賬戶,目前全國此資金結餘超過1萬億人民幣,僅累計使用約10%資金,資金未有效利用且單項使用率不均,難以實現房屋「應修盡修」的目標。

對此,中華經濟研究院的王國臣直言,既有的「住宅專項維修資金」理應由物業管理,但卻是「看得到、用不到」,管理效率令人存疑,恐「已經虧空,才出台新制度(房產養老金)」,又或許,房屋養老金新政是中國政府「開徵房地產稅」的風向球,以測試輿情。

對於「住宅專項維修資金」動用難,《經濟觀察報》8月27日解析稱,原因是業主難達共識、有關部門審批難及小區維修基金已是一筆糊塗賬,且這筆資金僅限用於商品房,中國有大量的「公房」待修。

王國臣說,中國擬設置房產養老金公共帳戶恐仍無法解決維修房屋的呆賬,他說,危老房屋翻修,多數國家都采社區自治,屬政治經濟學的「公共池」資金,由住戶集體管理、使用的公共資源;若變成由政府介入管理的「公共財」,後續將衍生更多問題,如住戶無法自主運用資金、由政府安排維修曠日費時,且施工疏失難以咎責,資金管理也易有貪污漏洞。

其次,中國土地所有權屬國家,危老建物改建複雜度相對低,不易出現土地私有制國家的容積率計算爭議,因此,王國臣認為,房屋養老金多此一舉,恐是巧立名目的稅費,將導致購屋民眾卻步,因為購屋者除須考慮房貸利率外,還徒增額外的稅費成本,若個人所得不寬裕,購屋負擔加重,將削弱他們的購屋意願,加劇中國房市的低迷。

澳大利亞莫納什大學的史鶴凌也說,澳、美等私有財產制國家的房屋維修,由屋主與保險公司承擔責任,若中國政府扛起房屋維修的責任,所建立的基金運作恐窒礙難行。

史鶴凌告訴美國之音:「房子漏水、地基出現點問題時,你要一層一層一層找到這麼大的基金來維修的話,非常困難,這是一個非常不合適的公共政策。你要(買)住房,你就要交錢,但是當房屋真地出現問題時,你找誰也沒有用,變相成了一種國家對住房抽稅的政策。」

史鶴凌認為,中共當局宣稱「百姓不出錢」只是緩兵之計,隨着制度的推行,將出現各種理由來增加個人繳費。一如中國的醫保,當公共賬戶的資金不足後,動用私人賬戶的比例將大幅提升。

他說,出台房屋養老金將提高居住成本,形同政府逼着人民低價拋售舊房,以遷入質量較高、低稅費的新房,這恐加劇房價下跌,對中國房地產市場帶來負面衝擊。

房屋養老金制是中國獨創

房屋養老金是中國獨有的制度,對此,在英國的經濟學家林浩波認為,其目的為因應中國二手房市承壓的救市措施。

他說,中國有不少屋主因付不起房貸而拋售房產,卻市況冷,房價因此慘跌,其中二手房的降價比新房更劇烈,除非是地段好或鄰近學區的二手房,房價才會有所支撐。但中國老屋因建物質量太差,房價跌跌不休,老屋倒塌也時有所聞,造成人力資本和投資的嚴重損失。因此,他說,房產養老金或也有為老宅保值的良善立意。

林浩波告訴美國之音:「在英國或香港等已開發市場,老屋價格很貴,但在中國為什麼不貴呢?因為這些二手房的維修品質很差,所以現在政府做些努力,確保這些樓房得到妥善的養護。你(政府)拿點資金(維修),能穩定二手房價。」

他說,中國一推出房屋養老金後,全國性開展修復建物結構性損壞,或也有助於推升建築業的景氣,活絡建築材料、裝修等經濟活動。

責任編輯: 方尋  來源:美國之音 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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