最近上海在全國一片哀鴻遍野的房地產市場中，一枝獨秀，無論環比還是同比，都是上漲的，遙遙領先於其他城市。那麼問題來了，到底是上海住房的租售比持續上漲，導致房價上漲，還是其他原因？如果看一下央行上海總部的數據，結論就非常明顯。
2024年7月，上海市居民新增了930億的貸款，這在當月全國居民貸款減少2100億的大背景下，特立獨行。如果沒有上海居民借債加槓桿930億，則全國的數字還會更差。這930億的增量，創下了2020年以來的歷史最高紀錄。創紀錄的居民貸款增量，才是上海奇蹟背後的原因。
如果再看居民長期貸款，則7月份上海居民新增了729億，可以說這創紀錄的930億居民新增貸款，大部分應該是房貸。上海房價7月份的0.2%的環比上漲，是上海居民幾百億加槓桿推動的。立竿見影，效果明顯。
但是，創紀錄的930億居民新增貸款，也只是讓上海房價環比上漲0.2%，這個市場下行的壓力，深不可測。如果全國的房價要上漲0.2%，恐怕需要的增量資金要上一個數量級，達到萬億級別。
無數的事實，各種數據，無論是全國，還是上海一個城市，都無數次證明了房地產的底層邏輯。這個邏輯，小到一個城市，大到一個國家，都是適用的。這才是真正的底層邏輯，根本原因。
「房即是債，債即是房；債不能漲，房不能漲；誰借債，誰印鈔；增量決定價格。」
一個預測：
根據上海的居民新增貸款數據，可以預測，如果上海居民持續大規模借債加槓桿，則上海的居民消費將斷崖式下跌。居民收入不能大幅增加的情況下，加槓桿買房，與增加消費，是矛盾的，不能兩全。這樣下去，要麼房價斷崖，要麼消費斷崖。拭目以待！
