01
深圳，破「6」了
深圳房價，終於破「6」了，也即均價終於跌破6萬元了。
這是樂有家最新公佈的數據：
7月過半，深圳樂有家門店成交數據顯示，7月上旬二手住宅成交均價為5.9萬元/㎡，對比6月下跌3%，也意味着深圳房價正式邁入「5字頭」。
回望深圳樓市上一輪牛市到這一輪熊市，可謂波瀾壯闊。
2015下半年，深圳樓市率先發力，成為上一輪全國樓市的風向標，均價從年初的3萬多漲到了年末的4.5萬元，之後六年，房價一路狂奔，突破5萬、6萬、7萬、8萬。
直到2021年2月，才見頂轉向。2021年2月深圳樓市率全國之先發佈了二手房參考價，拉開了全國房價下跌序幕，深圳也成為了這一輪全國房價調整的揭幕人。
從當年2月份到如今，深圳的房價從8字頭跌入7字頭，再跌入如今的6字頭，如今終於跌入了「5」字頭。
在上個月分析深圳樓市的文章中，我說過，最近十年深圳樓市值得銘記的三個時間點，一個是2015年，一個是2021年，一個是2024年。
2015年帶領全國上漲，2021年帶領全國下跌，2024年之所以值得銘記，是因為深圳的房價很有可能穿破「6」字，進入「5」字打頭時代，如今果不其然。
6月份的時候，深圳的二手房均價已經跌至6.05萬元了，相比於2023年6月，下跌了15%。
一路下行的，又何止深圳。
過去一個月，本號分析過多個城市。
南京過去半年房價就跌了19%，均價跌至2.4萬元。
蘇州房價已經跌破2萬元，6月份成交價為1.89萬元/平方米。
廣州房價整體回到了2017年。
北京房價回到了2018年。
杭州房價回到了2019年。
至於武漢、天津、鄭州、南京，房價至少已經回到了2016年。
02
房價是怎麼漲上去的
上一輪房價，是怎麼漲上去的？
大背景，當然是中央強調的去庫存，在那種背景下，降首付、降利率等各種大招都用上了。
具體城市，則又有所區分。
一線與強二線，主要是經濟向好、人口增加、炒作需求推動。
弱二線與三四線，則主要是貨幣棚改支撐。
以樓市風向標深圳來說，上一輪上漲的推動力，是人口帶來的需求暴漲，經濟與產業強悍發展背後帶來的熱錢瘋狂流入。
在之前分析深圳正在強補教育、醫療短板的文章中，我寫到過，深圳之所以會出現義務教育階段的學位巨大缺口，一個直接原因是深圳人口增長太快了。
2015年我來深圳的時候，深圳常住人口1408萬人，到去年年末，深圳人口增長至1779萬人，8年時間增加了371萬人，平均每年增加46.4萬人。
人口瘋狂飆漲，對於深圳這樣一座年輕沒有醫療教育積澱的城市來說，配套很難跟上，由此產生了越來越大的學位缺口，以及令人詬病的公辦高中錄取率。
如果將時間跨度拉長，深圳從1979年立市到2023年年末，人口翻了56.6倍。
瘋狂湧入的人口帶來的必定是巨大的購房需求。
除了購房居住的硬需求外，還有隨着產業、經濟狂飆帶來的瘋狂的投資需求。
深圳過去的經濟、產業、金融、科技、人口發展，有目共睹且舉世矚目，而這些都是建立在深圳對製造業、民營、科創的執着之上。
製造業方面，深圳前後經歷了四次蝶變。
1979年寶安撤縣設立深圳市，1980年深圳設立為國家經濟特區，當時深圳只是一個南海邊的小漁村，一窮二白，人口只有30多萬，GDP只有1.96億元。
當時中央只是抱着試試的心態，沒有錢，只有政策給到深圳，讓深圳大膽闖，大膽探索。在這種背景下，深圳以香港為師，開啟了飛速發展，創造了深圳速度。
過去四十多年裏，深圳的經濟發展路徑也不斷變遷。
最初是依靠出口代工，依靠「三來一補」的加工出口特區，開啟了城市化序幕，並積累了原始資本。深圳當年作為經濟特區，其實沒有獲得多少中央財政的加持，中央主要是給予了政策，讓深圳放開手腳闖。
在積累了原始資本和原始技術之後，深圳邁向了「深圳仿造」階段，也就是山寨階段，當時華強北的山寨電子產品遍地都是。但僅靠模仿別人，永遠只能跟在別人屁股後面。
於是在2005年深圳提出了「四個難以為繼」，也即土地空間難以為繼、資源能源難以為繼、人口承載力難以為繼和環境承載力難以為繼。所以，從這一年開始到2019年，深圳逐漸升級產業模式，擺脫以往的複製模式，走向自主模式，邁向了「深圳製造」。這段時間內，深圳土生土長的企業華為、騰訊、中興、大疆、比亞迪在世界舞台上嶄露頭角。
也正是在「深圳仿造」到「深圳製造」這段期間內，深圳加入了一線城市陣營，與老牌的北上廣，組成了北上廣深四大一線城市陣容，並在這段期間內，GDP先後超越了香港、廣州，位居內地第三。
如今的深圳，GDP超三萬億，位居全國第三。2023年深圳GDP為34606.4億元，是1979年立市時的17656倍。
出口，深圳連續31年位居全國第一。
產業能夠實現蝶變，出口能夠穩居第一背後，是深圳對科創的堅持。
世界知識產權組織之前發佈「全球科技集群」的排名，「深圳—香港—廣州」科技集群，被評為全球第二大科技集群。這個集群的主要得分，是深圳的PCT專利。深圳每年的PCT專利數量，跟全德國相當，且連續十八年位居全國第一。
基於這些，深圳才成為了過去十年人口競爭力最強的城市，並成為資本炒作的重要據點。
從數據來看，2013年深圳的金融機構本外幣存款餘額33943億元，那一年深圳的資金總量首次超過廣州。之後差距越拉越大，到今年4月末，深圳的資金總量達到了133224億元，翻了四倍。
人口不斷流入、熱錢不斷流入，硬需求與炒作需求疊加之下龐大的購房需求，推動着深圳房價水漲船高。
而另一方面，深圳在對待房產上，由於逼仄的空間和堅持工業立市的原則，讓深圳始終「重產業、輕居住」。
深圳工業用地佔比常年維持在30%左右，這一數值接近國際15%-30%指標的上限；居住用地佔比，40年來從未達到國際通用指標下限。
更為關鍵的是，深圳本就佔比不大的居住用地上，超一半房子是無法公開成交的城中村。
深圳擁有1044個城中村，數量全國第一。另外，深圳有1200萬人居住在城中村，佔總人口的67.5%。
這種房產分佈，導致深圳真正能流通的商品房少之又少。
之前的數據顯示，商品房189萬套，保障房51萬套，公寓等其他住房97萬套，單位自建房55萬套，工業宿舍183萬套。
一方面是不斷湧入的人口和瘋狂炒作的需求，另一方面是稀少的供地和商品房供應，雙重夾擊下，深圳的房子不斷突破天花板。
03
深圳的房價緣何持續調整
既然如此，深圳的房價又為何持續下跌三年？
即便調整了三年，深圳的房價和絕大多數普通工薪階層都沒有關係。
從房價收入走勢來看，當下一個普通工薪階層，想要在深圳買房，需要不吃不喝40年以上才行，算上吃喝，按照現在的房價，這輩子都沒希望。
深圳房價，早就透支了這座城市本身的承受力。
有人或許會說，像京滬深這種城市，商品房本來就不是給普通人準備的。
這句話只對了一半。無論哪座城市，房子的中流砥柱都是中產階層。深圳富人買房如買菜不錯，但所有的投資與炒作，最終都需要中產來接盤，形成一個閉環。
正因為房價遠超城市大多數的購買力，讓大多數無房的人只能望房興嘆。再加上三年黑天鵝讓很多人的收入縮水，讓有實力投資的人也丟失了信心，才進入了不斷調整的周期當中。
我提出過一個概念，叫「需求斷檔」。簡單理解，就是高房價形成了一個天塹，讓相當部分人空有需求沒有實力。
總結下來就是：
第一，宏觀經濟周期、宏觀大環境以及全球局勢帶來的不確定性，讓有錢人沒有信心和預期買房投資。而且，之前炒房投資收穫的人，正在尋求離場，落袋為安。
第二，當下的收入和失業，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。
第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調整的環境中，選擇持續觀望，既怕追高，又怕踏空。
一句話概括就是，富人不買，中產不敢買，普通人買不起。
所以，即便到如今深圳的供需矛盾依舊尖銳，但在需求萎縮之下，也擋不住調整的大趨勢。
看幾組數據。
2009年深圳的二手房過戶量歷史最高，有15.5萬套，平均每個月1.29萬套。
2015年過戶量歷史第二高，12.7萬套，平均每個月1.06萬套。
2017年是深圳樓市調整之前二手房過戶量最低的年份，6.4萬套，平均每個月5333套。
進入調整周期後，2021年的過戶量相比於2020年直接跳水。2022年的過戶量創二十年來新低，只有2.2萬套，平均每個月只有1833套。
去年有所恢復，但也是近二十年第二低，3.3萬套過戶量，平均每個月2750套。
新房，去年的成交量創近年來新低。
最後一個問題，中心城市的樓市何時能回暖？
這個問題不好回答，因為決定因素太多了。
我之前說過，經濟的興盛之下的房地產興盛，才有意義。反過來，房地產興盛帶動經濟興盛，則是虛假繁榮。
換句話說，只有經濟、產業、就業、出口復甦了，樓市才會復甦。
但最近國家統計局公佈的二季度GDP增速只有4.7%，低於市場預期。可見，經濟復甦迴環曲折。
這一點，官方早就心知肚明，所以早在2023年7月份的重要會議上，官方就明確表示：
當前經濟運行面臨新的困難挑戰，主要是國內需求不足，一些企業經營困難，重點領域風險隱患較多，外部環境複雜嚴峻。疫情防控平穩轉段後，經濟恢復是一個波浪式發展、曲折式前進的過程。我國經濟具有巨大的發展韌性和潛力，長期向好的基本面沒有改變。
簡單理解就是，在內需不足、企業經營困難、風險隱患較多、外部環境複雜嚴峻四大阻力之下，接下來我們的復甦不是康莊大道，而是羊腸小道。
所以，這輪樓市調整的周期，不會短。
