又見城市號召農民進城買房了。
最近，湖北鄂州、安徽鳳陽、江蘇南通均發佈了號召農民退出宅基地進城買房的文件。
湖北鄂州提出：農村居民自願退出合法宅基地且拆除宅基地及相關建（構）築物後，在「雙集中」區域購買新建商品住房的，按退出的宅基地面積給予購房補貼，退出的宅基地歸還村集體用於復耕復墾。
安徽鳳陽提出：
如自願放棄宅基地安置並進城購房，在原宅基地歸還村集體用於復耕復墾並拆除建（構）築物後，一次性給予5萬元購房獎勵（與貨幣、房票安置、購房補貼不同時享受）。
江蘇南通提出：今年4月1日至明年6月30日，在主城區（崇川區、南通經濟技術開發區、蘇錫通園區，下同）範圍內購買新建商品住房的，給予購房款總額1.5%的獎補。自願退出（放棄）農村宅基地進城購房的，給予一定額度的獎補，具體標準由全市各地自行制定。
拯救房地產的重任，已經交給了農民。
回顧過去三年，這樣的案例太多了。2022年，就有幾十個城市發佈過類似文件。
誘餌無非是給補貼，給稅費減免，給購房獎勵，可享受戶口遷移、子女就近入學（含轉學）、養老保險、醫療保險等城區人口同等政策。
比如吉林省吉林市，農民進城購房，90平米以下每套補貼6000元，90平米以上每套補貼1萬元。湖北黃岡補貼1萬元。安徽潛山提出，對自願退出宅基地，進城購房者，補貼5萬元。長春每平米補貼200元。
除了補貼政策外，此前三四線城市的開發商為了吸引農民購房，更是推出了「農產品換房」活動。
從推動農民進城購房的城市特點來看，除了長春一個中心城市外，其餘都是三四線小城市或者更小的一些縣城。因為這類城市中，農民佔比比較高，有推動進城購房的人口基礎。
事實上，冷靜下來思考會發現，中國的樓市，一直都是農民在支撐。
在之前寫學區房的文章中，我強調過一個事實。
改革開放以來，為了大力推進農民進城，加快城市化速度，國家將教育、醫療、公共交通等公共資源集中到了城市，然後又將房子與教育捆綁。
將好的教育、醫療、交通資源扎堆在城市，農民想要享受優質醫療、交通等公共資源，想讓自己的孩子享受優質教育資源，就得進城買房。
轟轟烈烈的四十多年城市化，從某種角度來看，是資源的城市化，和普通民眾買房的城市化。
換句話說，中國的城市化，並非市場主導，而是人為強行引導的制度設計的結果。
這種推着農村進城的規則，從過去到現在，沒有任何放鬆，而且越來越緊。
最典型的案例，就是收緊了農村宅基地的批覆。
過去農村建房，申請宅基地比較容易，耕地可以用於建房子。但現在，變得很難。
2020年，自然資源部與農業部聯合發佈了《關於農村亂佔耕地建房「八不准」的通知》，提出了農村亂佔耕地建房「八不准」：
1.不准佔用永久基本農田建房。2.不准強佔多佔耕地建房。3.不准買賣、流轉耕地違法建房。4.不准在承包耕地上違法建房。5.不准巧立名目違法佔用耕地建房。6.不准違反「一戶一宅」規定佔用耕地建房。7.不准非法出售佔用耕地建的房屋。8.不准違法審批佔用耕地建房。
八九十年代的農村住房，基本都是在耕地上建起來的。那時候，中國人口瘋狂擴張，一個大家庭分家後，兄弟幾個自立門戶，必然要蓋新房。新房的宅基地，祖輩留下來的畢竟有限，只能申請耕地變宅基地。
但現在不行了，耕地一律不准建房。現在建房，只能在原有的宅基地上建設。
按照農村的習俗，一個家庭如果有多個兒子，必然需要多建幾套房子。一個村原本的宅基地，基本都建了房子，該怎麼辦？
只能是去縣城或者所在地級市購買，如此便又推動了農民進城去消化庫存。
這還不夠，現在各城市徹底不裝了，直接發佈文件鼓勵、推動農民退出宅基地進城買房。
目的，當然是推動去庫存，最終推動城市賣地。
然而，這樣的策略，已經很難見效了。
2020年以來數十個城市推動農民進城買房，基本沒有產生多大作用。
阻力有多方面：
第一，市場行情冷淡，根本沒有買房的欲望。
這一點無需多作解釋，數據是最好的佐證。
國家統計局披露：
1-5月份，新建商品房銷售面積36642萬平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%。新建商品房銷售額35665億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。
來源：國家統計局
從上圖走勢可以看到，房地產進入2024年，跌幅在去年下跌的基礎上，進一步大幅放大。
如果說去年是小碎步下行，今年則是跨步下行。
今年前五個月的銷售面積相較於去年前四個月跌去了超五分之一，銷售額跌去了超四分之一。
第二，現在買房，就是接盤。
中國商品房已經進入了供大於求的時代，而庫存積壓最嚴重的，便是三四線城市，這類城市人口在不斷流出，房價在不斷調整。
現在鼓勵農民進城買房，就是讓他們去接盤，買到就是虧到。誰願意？
第三，放棄農村宅基地，不符合農民本身的利益。
農民放棄宅基地後，需要考慮進城的生活成本、工作機會、子女教育和醫療保障等問題。許多人認為，幾萬塊錢的獎勵遠遠不足以支持他們在城市的生活和發展。
說白了，從利益角度衡量，這點小恩小惠，根本起不到「四兩撥千斤」的效果。
第四，農村戶口越來越值錢。
相比於一二線城市，農村戶口的價值相形見絀，但相比於普通地級市，農村戶口還是有優勢。
從當下的戶口價值來看，超大城市、特大城市戶口價值最高，其次是農村戶口，其次是普通地級市和縣城戶口。
讓農村退出宅基地，相當於讓農民放棄更有價值的農村戶口，去拿一個價值更低的普通地市戶口，這很困難。
而且，當下的戶口制度設計是，一旦從農村遷出，戶口就回不來，想要簽回也只是城鎮戶口，而非農村戶口。
第五，從心理學角度看，退出宅基地相當於自動拋棄了最後的退路。
對於70後、80後乃至90後來說，農村老家，是心靈的港灣。哪怕在外面混得再風生水起，故鄉仍是情感寄託。
最關鍵的是，有農村的存在，讓很多打工人有了退路。如果退出宅基地，便沒了退路。
這要擱以前那種經濟蓬勃發展、社會快速前進，城市就業需求旺盛，收入不斷上漲時代，或許還能接受。
但如今的世界，動盪不安，經濟、就業大環境又是如此，對未來不確定性的擔憂，讓人更加不願放棄農村的土地和農村戶口。
