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留給環京業主的時間不多了

環京業主

身在北京,卻在環京周邊買房,這樣的購房人不要太多。什麼北三縣燕郊、大廠、香河,什麼天安門正南五十公里的固安,什麼北京人民的後花園懷來,都曾經是那麼親切,使沒資格高攀北京房子的人們心動過。

心動無所謂,但如果轉化成行動,這個虧就吃大了。我想現在手握環京房子的朋友都會同意我的看法。

問題是,不割肉,這事還沒完。

1.

環京樓市究竟有什麼吸引力?我想不生活在北京的人可能不大容易理解。

環京針對的是北漂一族的需求。北京的流動人口是海量的,按統計局數字,北漂人口近800萬人,800萬什麼概念,要知道北京總人口也才2000多萬,也就是說其中有1/3左右都是北漂。

這些人在北京的居住需求,不外乎買房或者租房。租房我們暫且不提,單說買房。北京的房價實在太高了,是很多人掏空六個錢包也買不起的;還有一些人雖然能買得起,但卻達不到北京的限購條件。這些人如果不想等待的話,那就只有把目標轉向環京地帶。

北漂人口裏哪怕只有5%買了環京的房子,那也有40萬套,這個數字足以養活很多個大型開發商了。

環京樓市都包括哪裏的房子?張家口,懷來,涿州,廊坊,固安,武清……雖然都打着環京的旗號,真正的環京通勤,還得是著名的北三縣。

北三縣包括包括三河市(縣級市)、大廠回族自治縣和香河縣,都隸屬於廊坊市。這三縣的位置十分獨特,有多獨特呢,看下圖就明白了。

北三縣雖然屬於河北省,但卻是一塊飛地,完全遷入北京和天津之間。以至於長期以來一直有人提議將北三縣在行政上劃歸北京。

這種說法不是沒有道理,北三縣跟北京中心的物理距離,比北京自己的很多遠郊區更近。比如三河市的燕郊鎮,跨過潮白河就是北京的通州區,如果是在東三環附近上班,那燕郊的居民早晨過河去北京,晚上再回到家中,可能比住在門頭溝和房山的居民通勤時間更短。

我們就以北三縣為例,看看環京樓市的起與落。

2.

談到環京樓市,有一個開發商是無論如何繞不開的,那就是華夏幸福。他當年立足固安,在北京的東南西北各開發一座孔雀城,「一個北京城,四個孔雀城」的口號,曾經鋪滿北京的樓市宣傳欄。這樣幾句簡單的標語,能輕易地擊中無數北漂人的心。

生活在孔雀城,工作在北京,成了無法在北京買房的北漂們,實現「幸福」的另一路徑。

十年前,伴隨着北京非首都功能外遷和雄安新區的規劃,京津冀協同發展戰略不斷推進並上升為國家戰略,給環京樓市帶來了新的生機。有個詞叫「環京一小時度假生活圈」,是環京樓市的每個樓盤都要強調的概念。開始是駕車一小時,後來藉助「軌道上的京津冀」建設,同樣一小時,高鐵能把人們帶向更遠的地方,甚至已經超過了京津間的距離。

但環京樓市真正火起來,還是源於樓市調控。2010年,為遏制房價過快上漲,北京開始實施限購政策,但購房需求是剛性的,不會因為政策而減少。怎麼辦呢?大量剛需只好向環京地區外溢。幾年間,環京地區房價從幾千元普遍翻了數倍,燕郊、大廠房價一度突破3萬元/平,香河、永清、固安、霸州等地房價也超過2萬元/平。

以燕郊為例,多年來都是北京外溢剛需的置業首站,無論是價格還是開發程度都當之無愧是環京樓市的「帶頭大哥」。在孔雀城最火的時期,要買該項目的房,得先交3萬塊錢排號,搖號後拿到號碼牌的才有資格去現場選房。現在回看簡直是魔幻。

2016-2017是環京樓市的高光時刻。2017年3月時,燕郊二手房均價已達到3萬元/平米的歷史性高位,比去年同期上漲了三分之二,新房價格更是出現了一輪「跳漲」,單價破3萬、部分優質項目破4萬,漲幅甚至高於北京樓市。中國房價行情數據顯示,當時京津冀城市房價平均漲幅40%,而珠三角城市房價平均漲幅僅為23%。

環境樓市的大轉折來自6月2日。廊坊市政府發佈了《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》,明確要求本地戶籍的家庭只能擁有2套以上住房;非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社保證明或納稅證明的,限購1套住房。

這意味着在北京工作的購房者自此無法在廊坊買房。環京樓市失去了它主要的購房客群。一度熙攘熱鬧的售樓處,立馬陷入一片死寂。房價應聲下跌,一瀉千里,當年就基本被腰斬。

環京也不是一路下跌。2019年曾經也有過反彈的機會,通州副中心建設、冬奧會主辦、首都第二機場、產業外溢等一系列概念的相繼落地,給環京樓市迎來了比較強的反彈預期。北三縣和張家口都迎來了新一波投資浪潮。

然並卵,2019年之後發生的事,大家都清楚了。環京樓市自此一蹶不振,直至今天。

以上只舉了廊坊的例子,其他環京區域同理,有的還不如廊坊。比如當年著名的武清銷冠首創國際半島,現在已經跌得慘不忍睹了。

3.

環京樓市未來還有機會嗎?我看難了。

回顧環京樓市當年之所以崛起的原因,主要是北京的購房需求。燕郊也好,固安也好,張家口也好,這些環京區域自身的人口和產業都遠遠支撐不起高房價。真正嚴格執行限本地人購買之後的房價,可能才比較接近它應有的實際價值。

當年環京的高房價,我想七分來自北京購房需求外溢,三分來自對買房投資的過度追求和開發商的炒作。但這兩部分支撐今天已全都不復存在。

咱們的樓市救了這麼久,能不能救起來尚屬未知。從最新的房地產交易數據和金融數據來看,樓市的轉折點明顯還沒來到,什麼時候到底都還說不清。北京自己的二手房房價還在持續下跌,只能靠降價來換取一點交易量。怎麼可能指望環京樓市的房價會止跌回升呢?

再說,一線城市主要是靠對樓市政策的鬆綁來救市。而環京樓市的需求很大程度恰恰是因為對北京的限購才形成的。如果北京的房子可以隨便購買,房價、首付也降下來了,試問誰還有心思、有必要去買環京的房子呢?

資料圖:廊坊城市公園

我們就樂觀點,退一萬步說,就算短期內樓市真能救起來吧,按上層的規劃,新的房地產的發展模式肯定也跟原來不同了。真正有投資價值的,最終一定是核心城市的核心地段。無論怎麼看,環京區域也不在其中。

其實都根本無須掰邏輯,直接看事實就好。廊坊取消限購至今已經快兩年了。可樓市又如何呢?有一點起來的意思嗎?

樹倒猢猻散。環京樓市的那些開發商們,曾經大名鼎鼎的鴻坤偉業,華夏幸福,榮盛發展,隆基泰和,如今暴雷的暴雷,危機的危機,泯然無蹤。師傅都沒了,還取什麼經。

現在還持有環京房產的人不在少數。大多數人是因為找不到下家,或者損失太大,所以暫時擱置,以待後市。可是,這次央行517新政沒能把一線城市救起來,基本意味着短期內樓市下行已成定局。留在手裏的房怎麼看都是積累,只會繼續貶值,倒不如借新政的餘波趁早割肉離場。也許對於環京的業主,這也是近年內最佳的出貨機會了。(只是今天的對手盤已然難尋啊)

環京樓市,還能風雲再起嗎?

責任編輯: 方尋  來源:幸運的腳步 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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