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那些房價下限跌破千元的城市

在張家口下花園區,總價在10萬元左右的掛牌房源和成交房源比比皆是,涉及電廠住宅樓、電石廠住宅樓、供電局小區、馬車社住宅樓等多個小區,單價普遍在800元/平方米至1200元/平方米。

四川、貴州、廣西、甘肅、內蒙古、黑龍江、遼寧等多個省份均出現類似的城市,甚至連廣東的揭陽、河源、清遠等城市的部分小區房價下限也跌至1000元/平方米左右。

傳統企業沒落帶來的不僅僅是產業空心化和人口減少,房地產市場供需格局也隨之出現逆轉。

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王博沒有想到,他的家鄉下花園因二手房「白菜價」上了熱搜。

6月5日,王博告訴經濟觀察報,最近不斷有熟人把相關視頻和截圖轉發給他,家鄉以這種方式「出名」,讓他有點哭笑不得。

王博的家鄉下花園是河北省張家口市的一個區,距離北京市中心約140公里。當地政府公佈的數據顯示:2015年以來,下花園區常住人口持續減少,截至2022年年底,常住人口為6.3萬人。

王博說,他的爺爺和奶奶去世後,在下花園留下一套電廠住宅樓的房子,多年來無人居住,僅作為每年掃墓時歇腳的地方。王博今年清明節回老家發現,一個單元只剩下四五戶居民,小區大部分房子都空着。

在下花園,類似的老舊小區還有很多。貝殼找房網信息顯示,2023年6月以來,這些老舊小區的成交價普遍在10萬元左右。

此前,黑龍江鶴崗曾因房子「白菜價」引發外界關注。從全國範圍來看,還有很多中小城市的房價下限像鶴崗一樣跌破千元,不僅涉及東北和華北地區的一些經濟欠發達城市,也包括四川、湖南、湖北、貴州、廣西和廣東等省份的中小城市。

從全國範圍來看,還有很多中小城市的房價下限像鶴崗一樣跌破千元,不僅涉及東北和華北地區的一些經濟欠發達城市,也包括四川、湖南、湖北、貴州、廣西和廣東等省份的中小城市。

貝殼找房網的張家口二手房頁面掛牌了大量低價房源。下花園區煤礦住宅樓一套70平方米的兩居室,掛牌價6萬元,折合單價857元/平方米;電廠住宅樓一套60平方米的兩居室掛牌價7萬元,折合單價1167元/平方米。

貝殼找房網成交記錄顯示,2023年6月,電廠住宅樓成交的一套84.4平方米的兩居室,網簽價為9.5萬元,折合單價1126元/平方米;2024年4月,馬車社住宅樓以9萬元價格成交了一套82.6平方米的兩居室,折合單價1090元/平方米。

在下花園區,總價在10萬元左右的掛牌房源和成交房源比比皆是,涉及電廠住宅樓、電石廠住宅樓、供電局小區、馬車社住宅樓等多個小區,單價普遍在800元/平方米至1200元/平方米。

當地一位中介人員告訴經濟觀察報,電廠住宅樓原為大唐集團下花園電廠家屬樓,電廠關閉後,多數職工已經離開,目前僅有一些退休的老職工居住,二手房交易不活躍。

這位中介人員介紹,2015年前後,下花園的房價基本保持在4000元/平方米左右。此後全國性房企陸續進駐,到了2019年高峰期,下花園商品房成交均價上漲至1.2萬元/平方米,部分高端樓盤價格逼近2萬元/平方米。

轉折發生在2021年下半年,該中介人員稱,下花園的房價經歷第一輪下跌,跌幅普遍在三分之一左右,原來單價一萬元出頭的房子普遍跌至七八千元左右;第二輪下跌在2023年下半年,跌幅接近一半。

目前,下花園相對高端的小區單價在5000元/平方米左右,中端住宅的價格維持在每平方米三四千元左右,老舊小區的單價普遍跌至一兩千元。單價低於千元的成交首次出現在今年4月。

陳翔是一家全國性房企營銷條線的負責人。2018年,他所在的公司進駐下花園後,他被派駐到下花園負責項目營銷工作。

陳翔告訴經濟觀察報,2019年,下花園項目開盤均價為1.1萬元/平方米左右。由於去化較差,項目一再降價,等到2022年交付時,價格已經降至7500元/平方米左右。2023年下半年進一步降至5000元/平方米左右。

陳翔說,因為項目銷售較差,每個營銷人員手中都押了不少房源,一直都急於脫手。2024年年初,零星成交保持在4000元/平方米左右。目前,多數房源的價格在3000元/平方米左右,但依然賣不掉。

陳翔所在的項目拿地樓面價不到1000元/平方米,算上建安成本,目前在「虧錢賣」。他說,房子的質量很好,但由於選錯了地方,價格再便宜也無人問津。這也是2015年後進入下花園房企的普遍現狀。

經濟觀察報不完全統計,2015年前後,有碧桂園、萬科、榮盛、泰禾、華潤置地、奧園、華僑城、綠城、金茂、陽光城、藍城等多家房企進駐下花園,另有魯能負責下花園楊樹溝棚改安置房項目建設。

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不僅僅是下花園,與下花園緊鄰的張家口市宣化區,化工廠家屬樓一套60平方米的兩居室,成交價只有4萬元,折合單價667元/平方米;雅諧小區一套60平方米的兩居室,成交價為8萬元。

距離張家口市不遠的山西省大同市,同樣有大量的老舊小區房價在數萬元。

大同平城區局內小區一套48平方米的兩居室,掛牌價5.5萬元;雲岡區新區里小區一套62平方米的兩居室掛牌價3.7萬元。

從成交情況看,2024年4月,大同中央機廠南三路小區以4.8萬元價格成交一套55平方米的小兩居,折合單價873元/平方米;同在4月,恆安新區R區以8萬元價格成交一套70平方米的頂層樓,折合單價1142元/平方米。

貝殼找房網成交記錄顯示,2022年9月,大同二手房市場首次出現低於3000元/平方米的成交;2023年7月,首次出現低於2000元/平方米的成交;2024年4月,第一次出現低於1000元/平方米成交。

吉林市是吉林省第二大城市。2020年2月,江機住宅樓一套82.5平方米的兩居室成交價為8.2萬元,成為貝殼有成交記錄以來,該地單價首次跌破千元大關的成交;2024年3月,桃北小區以2萬元的價格成交了一套45平方米的一居室,更是將吉林市二手房最低成交單價刷新至500元/平方米以內。

同樣的情況也發生在湖南省第二大城市株洲。2021年9月,玫瑰園小區一套100.8平方米的兩居室以6.7萬元的價格成交,將株洲二手房最低成交單價從2000元/平方米下拉至665元/平方米。

在株洲,類似的低價成交還發生在袁家灣社區、翠竹小區、中興村小區、外貿包裝廠小區等10多個小區,成交單價在幾百元到一千元。

此外,四川、貴州、廣西、甘肅、內蒙古、黑龍江、遼寧等多個省份均出現類似的城市,甚至連廣東的揭陽、河源、清遠等城市的部分小區房價下限也跌至1000元/平方米左右。

這些城市具備幾個典型的特徵:

第一,產業空心化。無論是鶴崗、下花園、大同等傳統能源城市,還是株洲、防城港等工業城市,在傳統產業沒落後,還沒有建立起相應的核心產業。

第二是人口外流。這些城市普遍面臨人口減少的現狀。比如下花園高峰期人口超過10萬,但隨着傳統產業外遷或關停,人口逐年流失。

陳翔說,今年以來,多數城市的房價大幅下跌主要集中在「老破小」領域。

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王博說,他們家族的後代散落在世界各地。當年老人去世時,房子沒有過戶,只是做了個公證。未來想要賣掉房子,原則上需要所有子女都到場簽字。

目前,王博父輩們的年齡普遍在七八十歲,「總不能為了賣套房子,把老人從國外折騰回來」,王博說,賣房子分到各家的錢,都不一定夠從國外回來的路費,所以他這一輩人,沒有人願意張羅賣房子的事情。

歷史上,下花園的大部分居民都是依靠電廠、煤礦、電石廠等傳統國企生活。傳統企業沒落帶來的不僅僅是產業空心化和人口減少,房地產市場供需格局也隨之出現逆轉。

王博的父輩們大部分都離開了下花園到其他城市工作了,唯一留在下花園的姑姑,現在也跟隨子女到了國外。到了他這一輩,散落的範圍更加廣闊。在他看來,老家的房子大概率是要捨棄了。

老家房子不急着賣的另一個重要原因是,老家的人不缺房子。2015年後,雖然大量全國性房企進入下花園,帶動當地房價大幅上漲,但高價樓盤的購房者大部分是居住和工作在北京的人,而非當地人。

陳翔說,下花園房地產巔峰期,當地購房者佔比不足十分之一,大部分是北京購房者,還有小部分是張家口等地的購房者。由此,下花園的房地產形成了兩個相對隔離的市場。

由於老一輩居民在央企國企工作,加上房價較為便宜,大部分本地居民並不缺房子。王博說,他奶奶的保姆都有兩套房子,「本地就那麼點人,誰還願意去買房呢」。

在這種市場格局下,像王博一樣不打算回老家的房產持有人,本着「能賣多少算多少」的心態,不斷刷新着房價的底線。

這不僅是下花園的房地產市場格局,也是多數產業空心化、人口大量外流城市的現狀。

實際上,不僅僅是中小城市,今年以來,一二線城市老破小的價格也在縮水。北京市東城區一家中介門店的負責人告訴經濟觀察報,他所在門店4月成交了一套單價6.8萬元/平方米的三居室,將該區域房價從10萬元/平方米以上壓了下來。原本以為這只是個案,但5月和6月,又陸續成交了不少7萬元/平方米以下的房源。

陳翔說,房地產的邏輯變了,看待房地產市場的思維也需要變化。原來,對開發商來說,只要房價低於1萬元/平方米的城市都是值得投資的城市;如今,這種一刀切的投資邏輯已經失去了市場。

責任編輯: 方尋  來源:經濟觀察報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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