商業地產隱藏的大雷，遠遠超過了住宅地產。
最近一線城市出現了大量的空置寫字樓，空置率創新高，而租金創十來年新低。
曾經熙熙攘攘，人來人往的一線頂級寫字樓，也不復往日氣派和繁華。
就連人手一杯星巴克的高級打工人們都消失了一大半！
這種情況就像複製粘貼一樣發生各大一線城市。
根據市場主流機構的數據，去年年底，中國一線城市的寫字樓平均空置率已經超過20%，今年這種情況不僅沒有得到改善。
世邦魏理仕統計，今年第一季度，北京寫字樓市場的空置率為22%，約相當於2018年的3倍。
上海大虹橋、北外灘這些寫字樓聚集的區域有的樓棟空置率高達50%。
深圳的空置率最高，2024年一季度，深圳甲級寫字樓空置率繼續上漲至27.0%。
廣州的情況稍微樂觀些，一季度全市空置率環比上升1.0個百分點至17%，但是依舊阻擋不了租金在下滑。
平均來看，2024年一季度一線寫字樓整體空置水平在20%左右。
當然比一線情況更糟糕的是廣大二三線城市，下圖的數據我看了一下應該是前年的數據了，部分城市大約增加了5%-10%左右。
加上去的話，一線的寫字樓空置率大約在20%，重點二線在30%，弱二線40%-50%。
這是很誇張的空置率了，等於說這些年蓋的寫字樓中，有一半都是荒廢的。
北京自媒體壹地產描述北京寫字樓現狀，裏面的綠植都臭了，要是發生在廣東，不僅臭還發霉，還引來一大堆蚊蟲……
現在想要把寫字樓順利租出去，那可比賣住宅難多了，價格也比住宅跌的更狠，動輒就是跌倒10年前。
深圳第一季度寫字樓租金水平已經回到10年前水平，甚至比2014年的價格還要低！
北京寫字樓平均租金為每月每平米283.3元，和2018年相比，下降超過三成。
甚至有的寫字樓已經不在乎租金了，只要你過來願意承擔物業費就免費租給你。
大家可能不知道，高端寫字樓一個月的物業費都比租金貴，水電都是商業計價的。
你說割肉賣出去吧，先不說現在壓根沒人接盤，哪怕是有人買，那高昂的各類稅費你就是看到都被嚇到了。
而造成商業地產目前這種困局的，說白了還是那個老問題：供需不平衡。
大約在5年前的時候，回想起來那一年真的經濟最好的時候，互聯網企業集體赴美上市，杭州北京上海出現了一波又一波的千萬富翁。
大量創業公司如雨後春筍般湧現，連帶着對商業地產需求短時間內急劇上升。
當時整個北京寫字樓市場空置率只有7.6%，租金報價每月每平米427.5元，據說這是北京有統計以來最高的租金。
那個時候根本不存在空置的問題，創業公司就怕租不到寫字樓，而且因為有較好的預期收入，房東喊多貴都有人租。
這種現象同樣發生在上海深圳廣州杭州，開發商看到了商業地產需求火爆，便開始把目光放在寫字樓等高端商業地產上。
對此地方也喜聞樂見，一方面商業地產有助於地方招商，前幾年各地都在搞總部經濟，招商進行的如火如荼。
另一方面，密集的寫字樓看起來也高大上，更有助於提升整體城市面貌。
於是那幾年，一二線城市開始大規模審批商業用地。
根據中原的數據，深圳在2018年批售寫字樓面積高達163.3萬平，創下歷史新高，一直到2020年每年都有上百萬平米的批售。
但是2018年至2023年，一共才賣出去26.9萬平寫字樓，也就是說批售的這些基本上都是堆積在開發商手裏了。
到現在為止，全國商業庫存嚴重超標。
上個月高層提到房地產全力去庫存的時候，我當時就有提到，大家不要只看7.4億平這個數據。
這裏住宅庫存39458萬平，另外一半都是商業地產。
現在主要是商業地產庫存比2015年高太多了，佔所有庫存量的比重快一半了，去化周期又特別特別長，有的地方誇張到要幾十年才能去化完。
大家也可以留意自己所在的一二線城市，到處都是新城，到處都是寫字樓。
就拿深圳舉例，深圳空置率最高的就是前海寫字樓群，租金最低僅需100元一平，還能講價，反觀龍華紅山由於寫字樓供應少，租金反而很能扛。
2020年開始前海已經開始把大量的商辦用地轉為居住用地了。
今天一大早深圳住建還發文，計劃繼續放寬「非居改保」條件，也就是說把那些閒置商辦，包括辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。
通過這種方式，以最快的速度幫助消化商業地產的庫存。
2018年至今，我們經歷了毛衣戰，經歷了疫情三年打擊，經濟形勢急轉直下。
如今的市場早就不是當初的市場。
在疫情期間，很多公司被逼無奈只能在家辦公，經歷兩年後，企業發現員工在家辦公也不影響工作進度，為了省成本乾脆退掉辦公室，這種情況在國外也出現。
如今在線辦公的條件已經非常成熟了，設計，文案類的工作基本不影響。
當然居家辦公肯定不是主因，關鍵還是經濟環境發生變化：
互聯網退潮，房企破產倒閉，教培機構全軍覆沒……
可以說，這些都是對商業地產需求最強烈的行業，如今元氣大傷。
國內寫字樓等商業地產租金、出租率之所以斷崖式下跌，就是因為需求疲軟。
評價寫字樓需求是否旺盛，業內有一個指標叫做：
淨吸納量=
「新租面積+擴租面積-退租面積」。
從2021年到2023年末，北京的甲級寫字樓淨吸納量從101萬平方米下降到12.7萬平方米，跌幅87%；
上海從136萬平方米下降到39萬平方米，跌幅71%；
深圳從84萬平方米下降到22萬平方米，跌幅74%。
一線城市的寫字樓淨吸納量可以說是呈現暴跌之勢，在過去2年的需求大幅萎縮了7-9成。
到今年，民營房企所剩無幾，互聯網企業則又開啟一輪輪優化。
就連京東這種穩如狗的老牌電商都喊出來整頓職場，根據網上不成文規定，一旦公司開始抓考勤打卡，那麼便意味着這家公司開始走下坡路了……
現在企業都在想辦法降本增效，縮減人工辦公場地等支出，先度過經濟寒冬再說。
商業地產的繁榮與否和經濟環境息息相關，一榮俱榮一損俱損。
目前來看，商業地產的雷比住宅大的多了，短時間內都沒辦法消化。
那些四五年前買了商業地產的投資客，只能認栽吧。
說到這裏，我記得前幾年有一位公眾號大v一直推薦大家買商業地產，尤其是買寫字樓，當時他的邏輯就是認為寫字樓租售比高。
租售比高的前提是經濟好，寫字樓好租，但如果你想賣，不打個五折，估計沒幾個人接手。
住宅賤賣好歹有人接盤，但是寫字樓由於維護費用高，物業費電費都比住宅高很多，你要是租不出去還得自己掏錢繳費，算下的租售比搞不好還是負的。
珍愛生命，遠離黃賭d，珍愛財產，遠離商業地產，普通人真的玩不起！
