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美房產經紀協會取消6%佣金規定 房價會降嗎?

2023年8月,紐約法拉盛一所待售房屋。(林丹/大紀元

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在多項訴訟的壓力下,全美房地產經紀人協會周五(3月15日)同意取消多年來的6%的標準房地產交易佣金規定,並同意支付4.18億美元的賠償金。經濟學家預計美國地產經紀的佣金將明顯下降,長期看將帶動整體房價下降。不過本報採訪的地產經紀、房主普遍認為,房價主要是供需關係決定,熱點地區房價不會因為佣金幾個百分點的調整而出現大幅變化。

周五,全美房地產經紀人協會(NAR)宣佈就多項房屋賣家提出訴訟達成和解協議,其中最為關鍵的一條是,從今年7月中旬起,將不再強制賣家付買家經紀人佣金。而現行模式下,賣家必須支付5%到6%的佣金,而這筆佣金通常由賣家經紀和買家經紀平分,即各自獲得大約3%。批評人士認為這人為地推高了房價。NAR代表超過100萬房地產經紀人。

此前的規定下,買家的經紀人會傾向於帶買家看更貴的房子,這樣他們可以拿到更高的佣金。而在NAR取消這一強制的佣金制度後,買家佣金和賣家佣金將各自獨立,雙方分別和自己的經紀人協商佣金。當然這一規定本身並不能降低房屋買賣的佣金,只是改變了支付佣金的模式,但一般認為,取消強制規定將促進市場競爭,迫使買賣雙方的經紀人都降低佣金,從而降低房屋買賣成本,並降低房價。

NAR還同意實施一系列新的打破壟斷的規定。其中之一是禁止在被稱為多重上市服務(multiple listing services,簡稱MLS)的集中化房源列表中包含經紀人佣金的信息;另一條規定結束了經紀人必須訂閱MLS服務才能獲得佣金的規定。儘管NAR聲稱並不擁有MLS,但許多MLS服務由NAR的各地子機構所運營。在新規定下,將有更多的經紀人取消對MLS的訂閱,轉向其它渠道來發佈房源信息,從而打破壟斷。

美國民眾每年花費在地產經紀佣金上的錢高達1000億,而且美國房地產經紀的佣金比全球大部分地區要高的多——全球各國平均地產中介費只有1%到2%。據TD Cowen Insights估計,房地產佣金可能下降25%至50%。新的改變也將為目前已經存在、但市場份額不大的替代房地產銷售模式(包括固定費用和折扣經紀公司)創造機會。

此外,NAR的和解協議也同意支付4.18億美元的賠償金,這意味着近幾年賣房的屋主可以拿到一點退費,不過這一賠償規模遠小於此前法院判決的18億美元(並可能最終在加上懲罰性罰款後高達54億美元)。根據NAR這項和解協議,它將取消上訴的權利。這項和解協議仍需要提交法庭批准。另外司法部將繼續調查NAR的不正當壟斷和強制收費。

經紀人:供需關係更重要

儘管NAR的這些讓步被一些媒體稱為美國房地產「百年來」的最大變化,但華人熱點地區的房地產經紀認為,這可能對他們所在地區的房價影響不大。美國亞裔房產協會布碌侖分會主席、鼎豐地產的經紀人方旭巍(Michael Fong)接受本報採訪時表示,在紐約很多地方,比如法拉盛,從來沒有房地產經紀收取6%的佣金,在紐約五大區,通常佣金都是3%、4%或者可能更低。

方旭巍表示,在新的規定下,房子在市場上的報價可能有一些變化,但具體買家實際支付的房價是否會降低將由具體地區來決定,這個主要和「供需」關係有關。「比如說不管哪個地區吧,我這房子就是有人要,那麼你不管你收多少佣金,我就是有市場(能賣出高的價錢),我說的對不對?」方旭巍強調,普遍來說紐約市除了曼哈頓之外,房地產經紀的佣金都是在2%到4%之間。

另一位主要業務在布碌侖的經紀人也對記者表示,她不認為NAR的和解協議會對她所在地區的房價有什麼影響。首先是這裏的經紀人因為競爭原因,已經將佣金降到2%甚至更低。更為重要的是,現在房屋市場是供不應求,比如她剛去了一個地方,去看一個房子,而那個房子「有一百多人排隊要買」。她表示,NAR的協議只是說他們取消了規定,目的是免除法律責任,但對紐約實際影響不大。

經紀人面臨「優勝劣汰」

在新澤西擁有房屋的朱先生表示,由於房子需求的差異,NAR的新政策對賣方和買方的影響會有不同。他舉例說,如果自己是買方的話,總體影響不大,因為經紀人的佣金本來也不是買方出。而如果自己是賣方的話,預期以後可能會支付少一些的經紀人佣金,但還是首先需要考慮具有好信譽和好銷售記錄的經紀人。否則佣金再低,如果不能幫自己在一定時間內賣出房子,那也不值得用那樣的經紀人。

一些分析指,NAR取消強制佣金規定後,房地產經紀人行業面臨優勝劣汰的大洗牌,有估計認為可能有高達100萬的房地產經紀人可能被迫轉行。

房地產行業有人歡樂有人愁

美國全國房地產經紀人協會取消佣金規定的消息引發了房地產相關行業在股市的動盪。分析指,該協議可能會降低成本並顛覆美國人買賣房屋的方式。

周五,房地產公司Zillow和Compass的股價均大幅下跌超過13%,投資者擔心經紀人佣金降低可能導致房地產平台業務減少。

Zillow在上個月的一個文件中警告稱,「如果經紀人佣金受到實質性影響,可能會減少房地產合作夥伴的營銷預算或減少行業內參與的房地產合作夥伴數量,這可能對我們的財務狀況和運營結果產生不利影響。」

房地產經紀公司Redfin的股價也下跌近5%。

但與此同時,建築商股票因這一消息上漲:Lennar股價上漲2.4%,PulteGroup股價上漲1.1%,Toll Brothers股價上漲1.8%。

潛在的影響可能巨大

TD Cowen分析師預計,和解協議可能會將佣金減少25%至50%。

不過有分析指,佣金制度的改變短期內可能並不一定利好房市。因為若讓買家自己付中介費,會大大降低他們的購買能力,因為若讓賣家出,這個費用可以包括在貸款裏面,而讓買家自己出的話,必須要有更多的先期付款。所以,規則的改變短期內對買家不是利好,降低他們的購買力,而對賣家也不一定是好事,因為潛在的買家減少了。

熱議:地產經紀是否將消失?

美國全國房地產經紀人協會周五宣佈將取消強制6%佣金的規定在美國華人圈引發廣泛關注,不少討論者認為,在信息發達的今天,房地產經紀人已經越來越沒有什麼實際用處,因為大部分信息都可以在網上找到,只要自己稍微鑽研,不用房地產經紀也可以搞定買房/賣房。但也有一些人認為,好的地產經紀人還是有其存在的必要。

在中文網絡討論中,很多評論對於房地產經紀人所起的作用持否定態度,認為在網上信息很全的情況下,還需要給中介6%的佣金實在是已經過時了,而且很多人也認定房地產中介幾乎沒有做什麼事情,卻拿着高額的佣金不合理,認為應該按實際工作的時間付費,或者給具體的工作制定薪資標準,而不是靠千方百計的促成「成交」並收取手續費來賺錢。

有的評論把房地產經紀和之前的旅遊代理做對比,認為房地產經紀這個行業基本可以取消,實現買賣流程化,看房直接買賣雙方對接。除非有特殊需要,可以自己找房地產經紀。目前旅遊出行的安排已經基本上被網站甚至手機App取代,大部分人通過Expedia等實現一站式解決機票,旅店、租車等出行的相關需求。

不過行業人士表示,房地產經紀人的經驗、人脈等在熱點地區房屋買賣方面,依然將發揮關鍵作用。美國亞裔房產協會布碌侖分會主席、鼎豐地產的經紀人方旭巍也表示,民眾不應僅僅考慮佣金多一點或少一點,要看地產經紀能提供的服務。提舉例說,NAR將要求多重上市服務(MLS)參與者與買家簽訂書面代表協議,這些書面協議是對經紀人所建立的專業服務關係的肯定。他表示,這些發展背後的目的是培養競爭市場,促進所有相關方的公平交易。

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