這個十月上海二手房成交了1.2萬套。
還蠻熟悉的數據，因為七八月也這個量，沒想到九月抬高的成交量回歸的這麼快。
而我們甚至沒想過再寫個選題告訴大家，二手市場還用說麼，就連坐鏈家寫作業的小朋友都多少聽說了些。
但逐漸的我們發現這件事是開始有傳導，就是當你看完成交看完掛牌再跟房東聊聊以為結束之後，但其實這件事還在不斷發酵。
賣不掉的房子都去哪了，找不到租客的房東變多了，租金開始競價了...
是的，在我們看完二手成交數字的時候，也順帶發現了租賃市場的房租下探。
原來這裏面高端租賃還要更冷、原來今年高端租賃比去年還要更冷。
我想這其中的變化有必要也跟大家分享下，於是我還是將電話打到每家中介門店，去看看眼下上海高端租賃又有着怎樣的變化。
1
「月租金1萬以上單子，比去年少一半吧。」
看着博眼球的一句話卻是我坐下來碼字的此刻唯一記得的。
我用1萬以上的單子作為參照物諮詢了各板塊鏈家門店，倒不是說高端租賃非得一萬以上或是三萬以上，就暫且去看看月租1萬以上的租賃單子在上海的租賃市場都有着怎樣的變化。
幾十個電話跟面談里感覺中介小夥伴們的反饋更像是哀嚎。
註：不是每個區每個板塊都有月租過萬房源成交，我們統計了14個區32個板塊月租過萬租賃單的開單情況，跟去年同期相比
其實1萬以上的租賃單對很多中外環板塊已經是天花板，很多中介可能一兩個月開不了這樣一單。
像徐匯濱江板塊60-70位中介10月成交10多套租賃，遇到這樣的情況我們以門店為單位、跨月度進行統計，然後再具體到每個月、每個人。
我總結了下全市，14個區有統計的32個板塊里，56%板塊的中介開單量比去年同期砍掉25%以上，也就是1/4，10%板塊開單量可以比去年同期少掉40%以上，接近一半。
而且越是南京西路、徐家匯這類核心位置，開單量就少的更多。
這個10月新天地板塊鏈家租賃單能有70-100套，而以往10月這個數字在150套（2021年10月）。
徐匯濱江租賃基本都是大戶型，這裏的鏈家大區60-70多人這個10月成交10多套成交，比去年少了1/3不止。
同樣是租房淡季，今年南京西路、徐涇、漕河涇這三個地方的萬元租賃單開單量至少砍掉40%左右，相當於中介平均收入也會少掉40%。
中遠兩灣城的一位小哥說自己已經躺平，只要勉強保持生存就行，他業績比較好的同事現在就明顯在店裏的時間多了很多，因為沒客戶。
整個徐涇區域鏈家能成交2-3套月租過萬的單子，不過往年這個數字是5-6套，相當於今年只有往年的一半（往年不包含去年）。
碧雲鏈家中介這個10月租賃訂單放一起差不多十來套，這個量是以往的七成，去年每年這時候也是市場淡季，但今年更淡，中介邊說邊搖頭：「真的差，不是一般的差」。
越來越多貴房子租不掉，成交周期也在拉長。
鏈家貝殼網內部開會有個統計，租房最好的七八月，平均是50天左右普租就能租掉，但現在不管普租還是高端租賃都延長了，尤其後者，動輒半年租不掉。
碧雲有一半是別墅和大平層，這裏的維詩凱亞報價3.9萬/月，340多平，4個房間，房東心理價位3.5萬/月，半年了沒有租掉。
租不掉的房子形成積壓，所以租賃存量也多的超出中介想像。
像中遠兩灣城掛牌量也到了80多套，往年正常水平在60-65套上下，房源租不出去，還有住宅轉的租賃。
碧雲空出來的房子也多了很多，雲間綠大地空着20-30套租賃房源、世茂湖濱高層和前面別墅為主也有幾十套房子在那空着。
老實說我看着那些宏觀租賃數據真的沒啥感覺，百分之零點幾的變化。
但下沉到我們身邊的中介門店，看着這些對行情極為敏感的中介們。這種冷的感覺才可以說冷的有點真實。
2
那麼價格下滑，也是當然。
開單量大幅度的下滑當然也帶來了大幅度的降價。
但這東西怎麼衡量呢，單套房源說不完，我們還是先祭出一個參照物來看下市場變化。
我們以120平左右+精裝修+電梯房+次新房為標的物，去看下這個條件的房租跟去年同期比有着怎樣變化。
註：這個標的會遇到兩個問題，第一黃浦濱江和徐匯濱江三房基本都在150平以上，所以黃浦濱江、徐匯濱江等板塊採用的標的對比都是三房+精裝修+電梯次新
不知道會不會有小夥伴跟我一樣想過開單量都可以砍半，為什麼房租才百分之幾的降？
其實在高端租賃市場5%也就是五個點的跌幅已經算是可記錄的節點，這種8%-10%的跌幅就是「有事了」的標準、那種接近20%的降幅就是「日子不過了」。
我們來統計下，14個區有統計的32個板塊里，有接近25%板塊跌幅超過10%，還有25%跌幅接近8%，剩下50%板塊基本都有3%-7%不同程度跌幅。
整體而言可以說相當刺激了，這句話主要是對中介小哥們說的。
也許租賃收入可以從更低價格段來彌補些，不過高端租賃市場的這種降法確實少見，很多四年租賃老人說這是回到2019年了。
仁恆西郊花園比去年也降低了1千/月、萬科天空之城和招商虹橋公館也是每月降1千左右。
瑞虹新城每期價位不等，每月1萬8-2萬1、2萬8-3萬1不同價位都有，但價格降幅都在2000元/月左右。
長寧天山板塊中介說，去年掛牌價和成交價差不多，以往掛牌月租金能往下談1000，今年掛牌價一下可以談3000左右。
普陀長風板塊的中介說：漲是不可能了，跌也不會大跌，1房2房跌了300-500元/月，3房月租跌個1000塊錢，不過好在供應比較穩定，雅戈爾長風8號沒有三房、國浩長風、風華水岸供應量也不高，所以總體價格相比其他板塊還算比較堅挺，而且標的越高降的越歡。
現在月租3萬以上的房子，降價幅度比較高，特別明顯的是5萬到8萬這個區間的，這個區間基本都是以外企高管、本地改善為主。
目前還在的客戶就是以本地改善為主，這部分客戶不像外企貼補房租的租房方式，都掏的自己口袋，且都對本地市場比較了解。
靜安區嘉天匯，一套230平三房，之前一直掛4萬9/月，最後成交4萬2/月左右，而去年前年這種戶型都在5萬/月左右。
露香園最近成交的一單租房買賣，275平，業主報價5萬2/月，後來自己改價4萬9/月，最後談到4萬1/月成交的。
靜安楓景、靜安豪景，2008-2009年的房子，萬科物業，小區裏面配備了免費的健身房、免費的乒乓球室、免費的恆溫泳池。
不少中外企業高管選擇租在這裏，去年和前年的價格基本都在2萬8/月左右，以前三房低於2萬5/月是租不到的，但是現在價格在2萬3/月左右，17%的降幅。
中介跟我算了筆賬，今年租房要比去年節省10%，月租金2萬塊的房子一年節省2萬左右，相當於1年只交11月房租。
我看到的卻是中介在不遺餘力地推銷他的租賃房。
3
此外這裏面我們還看到三個新變化。
高端租賃市場裏的一類分支，叫涉外租賃，如果講說高端租賃市場冷的話，這部分租賃就是冰點中的冰點。
我經常去的一家中介門店江蘇路附近的一家小中介，跨過延安西路高架就是外國友人喜歡租的安福路巨鹿路，以往每一年多少都會從那裏漏兩個外國租客的訂單，但今年一個都沒。
碧雲小哥跟我說，他那邊的外國租戶差不多走了一半。
像長寧古北原先這裏很多外籍客戶，尤其是日韓，公司降預算、或者回國，所以有很多這類客戶退租。
同時我們也發現租住房（邊賣邊租的房子）的比例開始逐漸上升。
二手掛牌走高成交走低背景下，不少賣不掉的房子便住宅轉租賃，同時也增加了租賃市場的競爭。
在我們肉眼可見不斷走高的租賃掛牌里，這部分房源在不斷走高，你無法確定具體數量，但維護這些房源的中介對比自己過往的工作內容，會明顯感覺有變多。
還有以往被忽略的保租房市場，今年開始我們也注意到不少大戶型品類的供應，我同事今天6月統計了上海保租房在隨申辦上的在租套數。
我前面兩張表格里也有鏈家掛牌房源數量，各位可以來回刷着對比下：
遇到這樣的市場，有房東硬扛着，寧願空着，也不隨便租，但更多情況房東們還是會選擇降價。
中介們往往周一會跟房東做個關於上周帶看量、市場成交量、掛牌量的回訪，房東也會着急，於是開始降價，降價還沒帶看，於是再降再降。
有位碧雲中介小哥最近經手的一套房子就是去年租金12800元每月，上個月底租掉了，同樣這套房子只能租10000元每月，市場就是這樣，你租不掉就空着，現在就是以租客為主的市場，你不租的話，有便宜的房東願意租。
還有位房東跟中介說只要有租客看中，價格願意談，中介帶租客來看房，出了一個去年都沒有的價格，房東考慮了兩三天也答應了。
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我們經常會反問自己為什麼要去做這類數據選題，尤其還是這種租賃切口裏的高端租賃，說句冷門中的冷門應該沒人反駁，但其實你會發現哪怕是這種細分中的細分，ta還是市場裏的分支，也會體現市場正在發生的變化。
這也是為什麼我們會在掛牌量、租住房找到二手的影子，從客流量看到市場在經歷什麼，甚至從客群身上的故事都可以看到屬於這個時代的特定要素。
這，才是我們關注一個小切口的終極意義。
