只有政策鬆綁，把自主定價權還給開發商，才能最大限度釋放流動性。這樣做不能救活恆大、碧桂園，但能最大程度地減少房地產金融風險向一二線城市的傳遞。
近期，房地產調控政策的優化調整備受矚目。繼多地出台「刺激」政策後，7月27日住建部發文對房地產調控政策進行了調整，降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款「認房不用認貸」等政策放寬不再把四大一線排除在外。
種種跡象表明，房地產調控政策的優化方向是由嚴轉松，回歸市場機制。這是符合宏觀經濟形勢、房地產行業實際情況的正確選擇。
取消限價，合情合理
中國房地產行業的現狀不容樂觀，市場表現疲軟，投資、交易都很弱。現金流持續失血的房企債務高企，違約風險難以消除。市場對政策進一步放鬆的期待很迫切。
近日《中國房地產報》發文呼籲，應該給予開發商更大的自主定價權，允許開發商採用降價促銷的方式展開自救，從而儘快回籠資金。作為房地產行業的專業媒體，《中國房地產報》的觀點是有一定專業性和代表性的，也有相當的合理性。
從邏輯上講，出台限價政策的初衷是為了抑制房價過快上漲，顯然這一調控目標已經超預期實現，是時候退出了。從市場規律的角度分析，市場需求端不足，供給端降價促銷是供需關係的正常反應，也沒有攔着的道理。
強行阻止價格回歸市場真實水平，非但不能化解房地產的金融風險，反而會付出沉重的代價。阻止房企回籠資金，保交樓的支出從何而來？債務違約後的金融風險傳遞、信用損失，都會影響宏觀經濟的復甦。何況無論出台怎樣的「刺激政策」，沒有市場流動性的恢復，都難有實效。
因此，儘管在技術層面還存有種種爭議，但是中國房地產市場回歸市場機制、回歸供需關係的再平衡，都是大勢所趨。這將是怎樣的過程，會付出怎樣的代價，最終又會是怎樣的市場狀態，是目前最值得關心的問題。
不能對「政策紅利」盲目樂觀
首先，不能對政策鬆綁後，房地產行業的「回血」盲目樂觀。
對「政策紅利」的盲目樂觀已經造成了形勢誤判。這兩年，很多業內人士的市場分析預測處於「半夢半醒」的狀態——定性分析的風險預判是清醒的，定量分析的數據預測時卻又不自覺地「夢回黃金時代」，預測數據與實際結果相差甚遠。
比如，中國社會科學院國家未來城市實驗室、中國房地產估價師與房地產經紀人學會與社會科學文獻出版社共同發佈了《房地產藍皮書：中國房地產發展報告（No.19·2022）》，預計2022年住宅交易規模達到22萬億元。最終國家統計局公佈2022年的商品房銷售額僅為13.3萬億元。
2022年不可預測的負面影響太大，導致預測不準，尚可理解。但是，「藍皮書」對今年房市的預測數據依然過於樂觀。「藍皮書」預計2023年商品房銷售面積和銷售額增速分別為-0.3%和5.4%。國際統計局公佈1-7月份商品房銷售面積和銷售額增速分別為-6.5%和-1.55%。除非出現奇蹟，否則「藍皮書」今年的預測數據還是過於樂觀了。
比「藍皮書」的數據預測更樂觀的大有人在。這說明業內人士對中國房地產的形勢判斷依然不夠謹慎，對「政策紅利」抱有不切實際的想法，對結構性問題的深層次因素缺乏認識。
房地產行業是宏觀經濟的有機組成，不是孤立存在的。沒有宏觀經濟復甦的加速度，就沒有增量需求。僅靠存量需求的有限釋放，無法改變房市供需關係的基本面。即使放棄價格干預，允許開發商自主定價，以降價促銷的方式回籠資金自救，房地產市場也不會因此大幅回暖。
而且，政策放鬆，尤其是取消價格管制所能釋放的市場流動性，對不同資產結構的房企會產生不同的影響。換而言之，流動性恢復後，中國房地產市場的分化趨勢將會更為明顯。
房地產市場的區域分化
上世紀九十年代日本的泡沫經濟崩潰後，房地產經歷了1990年到2015年的長期低迷，整體表現量價齊跌，區域分化很明顯。
1991年到1995年房價快速下跌階段，日本經濟最發達氣度的三大都市圈中，房價最高的東京都市圈和阪京都市圈更是降幅明顯，超過了全國平均房價。此後三大都市圈的房價逐步與全國平均房價趨近，2005年前後，日本房價接近谷底時，三大都市圈的房價和全國平均房價相差無幾。
但是，這並不意味着三大都市圈的房價跌到與其他地區房價持平，而是三大都市圈的房價在平均房價中的權重大幅提高了。因為，「三都」之外的房地產交易量大幅萎縮，甚至有些年份僅佔到全國交易量的10%。也就是說，三大都市圈外和少數經濟發達、人口較為稠密的地方都市圈外，已經不存在活躍的房地產市場。
2013年後，日本經濟出現復甦跡象，三大都市圈的房價回升，經濟實力最強的東京都市圈房價漲幅最為明顯，「三都」以外的地方都市圈卻沒有起色。都市圈以外，則是大量人口嚴重流失、失去經濟造血功能的廢村、廢鎮。
2021年後，東京都市圈的房地產市場止跌轉升，出現量價齊增的增長趨勢。尤其是今年上半年，隨着經濟復甦，東京都市圈的房價出現了強勁的上漲，甚至引起了久違的「房地產過熱」憂慮。核心地區的漲勢尤為誇張。日本不動產經濟研究所7月20日公佈的數據顯示，2023年1月至6月東京23區新建公寓均價為1.2962億日元，比去年同期上漲約60%。首次突破了1億日元，達到了1973年以來的最高水平。
日本的經驗表明，在經濟增速放緩、需求不足的情況，房地產市場的區域分化會更為明顯。這一分化過程中，交易量的變化比價格更為重要。經濟發達地區的房價大跌，但還能保持一定交易量的市場活性。因此，房價大跌後，日本三大都市圈的住房消費依然保持了一定的經濟支撐。主要體現在金融數據中。
日本1990年底房地產行業貸款餘額佔比11.9％，目前16.7％。住房貸款佔全部貸款餘額的情況也類似，日本1990年底住房貸款佔全部貸款餘額的9.3％。1995年後持續上行，2010年後穩定在25％左右水平。
「三都」房市保持的活力，大幅緩解了房地產金融衝擊。其實，這也不難理解，關鍵在於人口向經濟發達地區的匯集。
經濟增長乏力，經濟機遇向經濟最發達的集中，帶來了人口流入。同時人口老齡化增加了公共支出成本，加速了經濟欠發達地區的人口流出。日本三都的人口比重、GDP比重在「失落的三十年」持續增長，現在三大都市圈已經集中了三分之二以上的人口和七成的GDP。人口和經濟集中度的提高，保證了「三都」房地產的基本需求。
參照日本的經驗，如果我國的調控政策全面「鬆綁」、放開價格管制後，經濟發達地區的一線、強二線城市房價可能出現一波明顯的價格下降。而經濟欠發達地區的三線以下城市，無論房價如何變化，房產交易量可能會大幅下降。
為未來的復甦保留元氣
那些經濟不發達的低線城市，本來就沒有房地產活躍的市場基礎。這些地方違背市場規律，大搞房地產，是造成當下房地產行業困境的重要原因之一。
據諸葛數據研究中心統計，2023年上半年，全國100個典型城市新建商品住宅庫存量。三四線城市庫存量佔比達到62.8%，較去年同期上升2.5個百分點。庫存量大，房型也大。這些三四線城市新建商品房住宅的平均面積為105.8平方米，遠高於一二線城市的85.4平方米。
因此，這些低線城市均價看似房價不高，卻是泡沫堆扯的重災區。本地的真實需求微乎其微，巨大的庫存量很難去化。還要單價不夠、戶型來湊，極限「做大房地產蛋糕」。
種種反市場的操作堆積了大量不良資產，即使在經濟增速較快的環境下也很難消化，目前復甦乏力、需求不足的宏觀經濟形勢下，更是「解套」無望，壞賬不可避免。繼續靠限價強行鎖定名義價格，只會出現更多的房企因資金回籠困難被迫違約。
因此，只有政策鬆綁，把自主定價權還給開發商，允許開發商降價促銷，才能最大限度釋放流動性。這樣做不能救活恆大、碧桂園，但能最大程度地減少房地產金融風險向一二線城市的傳遞，避免玉石俱焚的最壞結果，為未來的復甦保留元氣。
