從近一周表現看,鄭州的房地產市場沒有明顯好轉,二手房源的掛牌價仍在走低。但內部分化也比較明顯,市場好轉仍待時間。
自鄭州市於8月3日發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》後,鄭州東區的房產經紀人宋東(化名)感受到了一點暖意,客戶主動的諮詢量有所增加,「諮詢量、帶看量的增加,就會帶動成交轉化,這是新政帶來的刺激作用。」
但從近一周表現看,鄭州的房地產市場沒有明顯好轉,二手房源的掛牌價仍在走低。數據上,短短一年多時間,鄭州的二手房掛牌量就增加了3萬多套,總掛牌量超過10萬套。業內認為,此次新政出台後,對改善型住房需求或有進一步的促進作用,但對整體市場的提振效果較弱。
諮詢量增加 片區每天都有成交
在住建部於7月底表態支持「認房不用認貸」政策後,鄭州成為首個落地該措施的城市,並通過人才安居、多孩家庭購房補貼、解除限售、降低稅費、土地款分期繳納等15項舉措促進房地產市場平穩健康發展。
這已經不是鄭州第一次出台穩樓市的措施。2022年3月,鄭州市出台18條房地產新政,包括引導住房貸款利率下調、推行貨幣化安置等。2022年6月,又推動首套房貸款利率下調、二套房首付比下降。易居研究院研究總監嚴躍進稱,回顧過去兩年各地的政策可以看出,鄭州往往是打頭陣,此次15條舉措的落地,意味着新一輪政策寬鬆期正式開啟。
宋東稱,差不多從2018年開始,鄭州房地產市場的表現就不太好,尤其是近兩年更是如此。今年春節過後,市場稍微回暖了一點,帶看量和成交量有所增加,但之後又「拉胯」了。
宋東表示,這次新政發佈後,主動諮詢的客戶增加,帶看量上來了,「我們平台有統計帶看量這些數據,目前看是有所起色。諮詢量、帶看量的增加,就會帶動成交轉化,這是新政後帶來的刺激作用。」
另一位鄭州房產經紀人陳雨(化名)也稱,近一周來,客戶諮詢量開始增加,他所在的片區每天都有房源成交,數量雖然不多,但有了好轉的苗頭。「現在首付比、貸款利率都是這幾年來最低的,買方相對強勢,誠心出售房源的價格都可以談。」
新里盧浮公館一套二居室累計降價41萬元。來源:房產交易平台
但陳雨分析,前幾年鄭州的房價漲得太快,導致那些買在價格高點的業主虧得很厲害,有的甚至把首付都賠了進去,因此,儘管政策已放開,短期想漲價依然很難。從二手房的表現看,掛牌價還在走低,例如,鄭東新區新里盧浮公館一套二居室,2021年10月的掛牌價為165萬元,到了今年8月8日,掛牌價已降至124萬元,降幅達41萬元;五月花城一套三居室,一年內累計降價28萬元。
未現掛牌量激增 二手房房源超10萬套
盧麟(化名)長期供職於河南一家大型房企,他所在的企業是這個省會城市房地產市場的重要參與者。他對中新經緯分析:「此次新政中的購房補貼、稅費減免等政策,對市場肯定是利好的,但這些都不是主要影響因素,關鍵還是看供求關係。」
盧麟稱,鄭州於2017年5月開始執行新房限售3年的政策,加上辦證時間,導致新房想轉化為二手房需要5年左右。隨着限售解除,大量房源得以上市,二手房的供應量快速增加。
在貝殼找房、諸葛找房上,鄭州市當前的二手房源掛牌量分別為11.18萬套、14.42萬套。據此前數據,2022年6月底時貝殼找房上鄭州的二手房源約為7.9萬套。僅僅一年多的時候,該市二手房掛牌量就增加了3萬多套。
有媒體報道稱,鄭州新政發佈後,二手房源掛牌量激增。中新經緯在諸葛找房查詢看到,鄭州二手房「新上房源」為2677套,相較於該網站超14萬套的總掛牌量而言,新增房源量不多。宋東也稱,鄭州的二手房掛牌量一直在增加,但並沒有一下子就增長很多。
盧麟認為,因為土地價格、建安成本等因素限制,新房的價格不大可能忽高忽低,而二手房價格和交易成本的下降,讓很多二手房的性價比比新房還高。二手房的供應量太大,導致小業主們爭相降價。
儘管價格走弱,但中指研究院相關負責人對中新經緯稱,新政中取消限售帶有「購買改善性住房」的前置條件,同時去年鄭州已將限售由3年改為1年,此次帶條件取消限售的政策調整尺度並不大,由此而引發所謂「拋售」的可能性較低。
中新經緯根據鄭州市住宅與房地產業協會數據整理,2023年1-6月份鄭州全市二手房(含二手住宅)共成交54383套,較2022年1-6月份的29282套同比增長約85.72%。按照今年上半年月均成交9063套、掛牌量11.18萬套粗略估算,鄭州二手房的去化周期超過了12個月。
「過去幾年,鄭州的新城區一個接一個建設起來,房源供應很大,現在到了尊重市場規律的時候了。」盧麟說。
分化明顯 市場好轉仍待時間
儘管鄭州樓市整體不景氣,但內部分化也比較明顯,改善型住宅項目相對抗跌。
陳雨所在片區既有一些建成年份較早、居住環境一般的住宅小區,也有配套、環境較好的次新項目,他說:「雖然掛牌價都在下降,但老舊小區的降幅更為明顯,而次新小區降幅較小,甚至沒有下降。」
鄭州東區東風渠北側的龍之夢東苑,是所在片區的改善型住宅小區,中新經緯在房產交易平台查詢,該小區多數在售房源的掛牌總價在330萬元至700萬元之間,從掛牌價走勢看,大多數房源的價格降幅都在20萬元以內。東風渠南側的一些小區,如老街綠地等,在總價沒有龍之夢東苑高的情況下,降幅卻明顯大於後者,累計降價數十萬元的房源並不少見。
宋東稱,龍子湖片區的廣電天韻小區,有相對優質的學區加持,除少數房源外,多數在售房源的價格降幅也不大。他說:「一來是學區房本來就抗跌,二來小區居住環境不錯,所以降幅可控。未來看,改善型住宅更能抵禦市場的下行周期。」
「之前鄭州東站附近有幾個樓盤吸引了很多投資客的購買,房子交付後就直接出租了。但目前這些小區都面臨着物業管理差、租戶多、容積率高的問題,二手房價格受到了影響。」盧麟認為,在市場好的時候,一些小區可能會因為區位比較好而出現普漲,但隨着投資行為的減少,住宅的居住屬性顯得更為重要,一些老小區和物業差、配套差、戶型差的次新小區不可避免地會陷入價格跌幅較大的窘境。
中指研究院相關負責人分析,過去幾年,鄭州受疫情、水災的多輪衝擊,城市經濟和房地產行業都受到較大影響,住宅成交量持續下滑,房價下降壓力較大。今年以來,住宅成交量同比回升,新房價格穩中微跌,企穩態勢初顯,尤其是改善項目保持良好的銷售表現。此次新政出台後,對於改善型住房需求或有進一步的促進作用,但對於整體市場的提振效果較弱,當前宏觀經濟環境和城市就業收入沒有明顯改善,市場短期壓力仍然較大。盧麟判斷,政策的出台或許能夠止跌或者扭轉下降的邊際趨勢,但想改變整體態勢,仍需靜待時間。