在上海做豪宅中介的方哲，這兩年心態有了很大的轉變。
雖然都是年均2單的業績，乾的是「半年不開張，開張吃半年」的買賣，但之前方哲面臨的賣家，普遍是拋出價位後，幾乎沒有任何商量餘地，一副「賣不賣，不賣滾」的派頭。
而現在的賣家，態度有了180度的變化，不但保證給足激勵，也在議價空間上給了中介相當大的自由度。
用方哲的話來說就是：「好像從孫子變成了爺爺。」
大疫三年，國內外衝擊不斷，豪宅市場卻一直堅挺，是高淨值人群們的貨幣蓄水池。
不過在今年，事情起了變化——
與普通住宅市場一樣，一線城市的豪宅市場，不但掛牌數量激增，而且出現了價格倒掛。
猶如搖獎
雲錦東方的扎堆「搖獎」，揭開了上海豪宅市場亂象的冰山一角。
5月中旬，位於上海徐匯區的紅盤雲錦東方三期開啟認購。單價逼近16.5萬元/平方米，建築面積超過400平米，2500萬元起的總價；500萬元的認購金，首套900萬元、二套2900萬元的凍資……種種數據均打破了上海市新房備案的天花板。
雲錦東方三期一房一價表
毫無疑問，這是一處豪宅盤。
但在樓市蕭瑟的當下，打新的人還是前赴後繼，夏日炎炎，眾多「億萬富翁」烈日下排隊認籌。根據機構監測數據，105套房源總認購數超過700組，認購率達667%。
為啥這麼火？
原因很簡單，因為該樓盤的入市價格與周邊二手房成交價存在極大的倒掛。
目前，二期的成交單價普遍在22萬元以上，而三期的售價與其存在5萬元以上的差價。
與平均每套400平的建築面積相乘，只要打中，就能獲得2000萬元的套利。
即便「中獎」比率是1∶7，考慮到「大獎額度」，這樣的比率甚至可以說是誘人。美中不足，只在其高聳的參與門檻罷了。
據知情人透露，認購需要家庭名下所有人（配偶及未成年子女）的產調證明，以及近12個月內的銀行流水證明。尤其是一年期的流水證明，擋掉了無數湊錢、借錢想要前來分一杯羹的潛在認購者，堪稱上海認購樓盤中最嚴的一類。
認購所需材料明細表中對於資金、徵信方面的要求/圖源：雲錦東方
但即便房企設置嚴苛認購條件，在倒掛的吸引下，現場仍充斥着各類黃牛：「結婚黃牛」、「資金黃牛」以及「代持黃牛」。
「結婚黃牛」是提供購買資格的積分，「資金黃牛」是提供認購金的過橋，「代持黃牛」是先以別人的名義購房，以後通過交易等方式將產證進行變更。
2000萬的利差實在過大，這樣的套利行為令無數人眼紅的同時，也將其推至輿論的風口浪尖，監管部門適時介入。最終雲錦東方三期未能如期搖號選房，並於5月30日下午對外發佈了搖號暫停公告。
2023年5月30日，雲錦東方發佈開盤銷售搖號排序活動暫停公告/圖源：雲錦東方
雲錦東方火熱搖號的同時，上海豪宅市場同時出現了一個現象，即二手豪宅樓盤掛牌量的激增。
以鏈家數據為例，世貿濱江花園去年是83套掛牌，當下有235套求售，創下八年來掛牌最高記錄；而豪宅風向指標的翠湖天地，掛牌量也來到135套的高位；位於黃浦江畔的中國頂級豪宅融創濱江壹號院，掛牌數也接近50套，這是往常不會看見的數字。
老豪宅在放量，新豪宅也在放量。
2023年4月，上海2500萬元及以上的高端房源供應共新增238套，主要來自徐匯濱江百匯園三期和三林前灘百合園項目，供應環比上月漲了5倍。
2023年4月上海新房總價2500萬及以上房源供應238套/圖源：上海中原研究院
為何掛牌數漲這麼多？
除了「老換新」「小換大」的改善置換需求外，有相當一部分業主看到了豪宅價格「滯漲」的情況，以及上海一二手倒掛現象的存在。一些原本惜售的富豪們，可能準備賣房湊錢取得打新一手豪宅的資格。
而這批人，就是參與雲錦東方「搖獎」活動的最大群體。
行情生變
「雖然我們的房價已經很高了，但和那些國際大都市相比，我們一線城市的房價和它們還是有段距離的。綜合考慮人口密度、經濟發展速度等因素，我們的房價並不算太高。」
幾年前，當大家談論到中國房價過高時，這個觀點頗為流行。
但隨着中國樓市長時間的量價齊升，情況已經發生變化，上海早已成為全球最大的豪宅市場之一了。
上海的豪宅市場，對比市場整體成交量，2500萬元以上及單價10萬元／平方米的豪宅成交量佔比不到1％。
但就是這1%，卻一直以來在全國都屬於特殊存在。
在北京，八位數可以買一套市中心的次新小三居。而在上海，這僅僅是一張買房的船票，環內新房低於千萬的基本不存在。
上海新天地豪宅標杆：翠湖天地/圖源：視覺中國
做中介已9年之久的方哲告訴鹽財經記者，豪宅很難受到外界影響，在樓市不明朗的時候也不太受到衝擊，甚至可以做到抗跌且逆市上漲，有着自身的獨立行情。在相當一段長時間，具有稀缺性的豪宅始終是富豪們兼顧居住與保值、增值的硬通貨。
在疫情時期，在上海樓市整體偏冷的時候，豪宅市場仍然火熱。
一方面，高淨值人群對風險的偏好降低，更注重「安全」而非「增長」。位於核心城市、核心地段的住宅產品，適合作為穩定的資產保值來抵禦各種不確定性。
另一方面，一線核心城市的住宅變現能力較強，處置相對靈活，疊加市場供不應求的預期，更受高端市場歡迎。
以翠湖天地為例，2020年上半年二期有房源單價在14萬元/平方米，2022年9月成交的一套房源單價已高達26萬/平方米，該項目房源過去兩年間的漲幅近乎翻倍。而雲錦東方一期開盤6萬不到，現在均價近30萬，幾乎漲了5倍。
翠湖天地御苑成交記錄/數據來源：鏈家
而這樣的情況在持續了兩年後，在今年逐漸熄火，豪宅市場不再「出淤泥而不染」，而是走出了與普通住宅市場相同的路線。供應量增加，上海豪宅也陷入了買方市場，帶來了更多的議價空間，買家的觀望心態較重。
相較於掛牌量，更挑動市場神經的，則是價格的下調。
近期，不少房源出現了明顯價格調降，如雲錦東方、陸家嘴壹號院、濱江凱旋門、露香園等高端住宅項目中，有業主對掛牌價進行調降，降幅從100萬~500萬不等。
對於近來頻繁出現的降價、掛牌量增多等消息，行業人士認為，當前的降溫具有導向意義，預示着未來上海市場的調頭向下。
陸家嘴壹號院/圖源：融創官網
「如果是看重保值的話，建議購買一線豪宅。而第二梯隊的豪宅中，由於掛牌量上升，買方的比價心理是強烈的，所以高性價比的房源會優先成交，等同於打了一定的折扣。」方哲對鹽財經說。
方哲預測，隨着二手豪宅成交量下行、多地開始大幅降價成交，豪宅價格回歸到理性區間，一二手價差不斷縮小乃至持平，投資屬性降溫，倒掛的一手豪宅價格才能走出下行趨勢。
都在退燒
豪宅的「退燒」，不止發生在上海，也發生在其他城市。
2022年下半年，總價5000萬元以上的頂級豪宅市場降溫明顯，全國範圍內僅成交383套，同比下降40%。
中國四大一線城市的千萬級豪宅成交量佔到全國的80%。如果說一手豪宅「打新紅利」仍然存在的話，二手豪宅市場則已冰火兩重，2022年下半年後，高端市場表現出明顯的後勁不足。
而如果把總價1000萬當作高端住宅的基本門檻，那麼一手市場跌幅較大的有深圳、廈門、蘇州和武漢。
核心城市1000萬以上二手豪宅成交套數已跌回至2017年，成交規模尚未達到2016年水平。
2015年-2022年，核心城市1000萬以上二手住宅成交套數情況/圖源：丁祖昱評樓市
一般來說，在房地產牛市的時候，豪宅是領漲，改善住宅是跟漲，而普通剛需是補漲。從區域來看，核心片區是領漲，外圍片區是跟漲與補漲。而在房地產熊市的時候，外圍的普通住宅最先下跌，接着是改善住宅跟跌，最後才是核心區的豪宅產品補跌。
如今的全國各地豪宅市場「遇冷」，也直接反映出了一個殘酷的事實：房地產的投資信心缺失，已經到了一個較為嚴峻的地步。
從CRIC監測的百城數據看，4月百城成交面積環比下降28%，市場熱度恢復到本輪行情啟動初期水平。雖然單月成交量略好於去年同期，但仍顯著低於2019—2021年同期水平。
銷售環比幾乎腰斬的數據，已經說明前期積累的需求釋放已接近尾聲，市場整體供求迎來拐點，增長動能開始轉弱。
2021年4月-2023年4月，全國月度商品房銷售面積、銷售金額、銷售均價/圖源：克而瑞地產研究
方哲說，作為中介，他常常收到詢問——今年要不要買房。而他也知道，這個問題的背後，往往更深的含義是指，買房還能不能賺錢。
在他看來，除了那些倒掛行情明顯的一手新盤，上海乃至中國樓市的普遍行情，已經比較難支撐「買了必漲」的邏輯了。而且，由於監管各方面條件的嚴苛，打新的套利空間也在縮小。
他認為，春節後樓市的那波復甦，主要得益於去年受疫情抑制的需求在年初釋放，最開始是剛需釋放帶動市場恢復，但有一部分城市的樓市復甦如曇花一現般，在3月份就草草結束，這主要是缺乏充分的改善需求跟進釋放的原因。
「眼下買房的核心訴求是穩，而不是想着狂升值。真正有剛需及改善需求的購房群體，只要確定好自己的核心需求，任何時候都是買房良機。
而出於投資考慮的人，則需要再三思考。」
對於未來，他表現得很理性：「如果接下來沒有較大的利好性政策出台，樓市短期的回暖已經結束，下半年市場將面臨更大的壓力。好在賣豪宅這件事，早早鍛煉出了我的耐心。」
「買賣房這件事，急不得。」方哲說。
（應採訪者要求，文中方哲為化名）
