據矽谷房地產商表示,現在的豪宅買家之中,中國客戶佔了八成。示意圖。
自從去年美國房地產市場開始降溫以來,三藩市灣區以高科技業為首的眾多買家,經歷股市衰退、裁員潮、銀行倒閉等一系列的經濟打擊,所以很多專家,都看衰矽谷房地產,尤其是三藩市市,或者是聖荷西市。不過,事實上據當地經紀透露,矽谷的熱門城市,千萬交易還在悄悄進行中,而且大部分的豪宅買家,還是來自中國、香港的跨海買家,不僅如此,有些房產一上市,甚至吸引來二十多個報價!
矽谷房市真的是讓我大開眼界,到底我們是活在平行宇宙嗎?還是矽谷房地產真的超級保值,讓買家無論如何都要再買一棟!以下是我對矽谷Deleon Realty房地產經紀人Audrey的採訪,讓我們一來看看矽谷的瘋狂!
李歐:Audrey請你先自我介紹。
Audrey:我是德立昂地產的賣家經紀人,專門代表賣家賣房子,我們公司還有一個買方的團隊,是專門帶買家買房子的。所以我是專門替Deleon公司的賣家服務的。
問:先跟我們更新一下灣區現在房地產的數據。
Audrey:Bay Area幾個大的城市,比如說Palo Alto、Mountain View、Los Altos、Menlo Park和Atherton,都是我們經常服務的區域,現在市場的可售房很少,比如說Palo Alto目前只有73棟房子,但是在灣區,其實Palo Alto的房產是最多的,也是唯一一個(房價)下跌最多的城市。
Palo Alto附近就是Mountain View,山景城目前只有39棟;再看Menlo Park也是一個很火的區,現在只有40棟房子;再看看Los Altos只有34棟;在Atherton只有30棟;Los Altos Hills只有15棟房子。
所以現在來說,今年的房產比去往年就是少了極多極多,所以現在房產的價位很高,是因為真的是沒有房子可以選。所以,想要買灣區這些房子的買家,很多人看到好房子還是會搶。
問:從矽谷銀行倒閉,還有幾家銀行出現這個問題以來,這個市場上出現哪些變化?
Audrey:其實新聞出來,對我們來說影響真的不是很大,我可以舉個例子。我們在Atherton那時候有一個1700萬的高價房產,剛好進入了合同,然後這個買家是一個創投者。其實,買1700萬房子,大部分的買家都是用現金買,但是他還是選擇貸款,他貸款剛好是從SVB Bank去貸的。
然後新聞一出來的時候,我們第二天都在等買家的電話,可能會說買不起這個房子了,現在我們貸款貸不到啊⋯⋯但是完全沒有,他一點都沒有慌,還是非常按照時間過戶了這個房子。
所以對我們來說,像這種高價房,或者是像我們灣區這種房子,我覺得影響目前來說不大。
問:為何市場的買家,或者是賣家都不為所動?
Audrey:還是有很多產權價值(Equity)在這個房子裏面,或者是很多買家看到灣區(公司)的股票在跌,他其實早早就把錢拿出來,矽谷房產是最安全的,現在很多人有現金的話,他們都不會投股票,而是投到房產裏面去,所以你看到很多買家會買第二個房產。
而且,Palo Alto現在是買房最好的一個地方,因為Palo Alto的房產,在近幾年都比其它的城市高太多太多,現在慢慢的已經降下來了。如果有人喜歡買Palo Alto,現在是非常好的一個機會。
Palo Alto上市價$4,988,000的亮麗房產,位於Community Center。
問:不同的市場,可不可以再給我們更詳細的解說一下?
Audrey:我覺得現在Mountain View、Sunnyvale、San Jose、Fremont,這些都是現在比較火的城市。我可以舉一個例子,我在Mountain View,兩個禮拜之前有一個房產,我是標價在290萬的一個房產,後來我們收了24個offer,然後就賣到了370萬的價位。這個房子其實是非常一個好的區,但是是一個普通的獨立房,就有24個offer,在這樣的環境下,還是有這麼多買家要買。
Mountain View三百萬的房子,在Palo Alto可能要少個可能500到800平方呎,但是沒有人去搶Palo Alto房產,而去搶Mountain View的房產,所以跟以前比是非常不一樣的市場。
問:現在矽谷豪宅房市的市場怎麼樣?
Audrey:豪宅現在也是非常穩定。我們在德立昂有兩種規劃,一個是低價房,一個是高價房。我們高價房都是700萬以上,然後低價房,其實矽谷也是房子太貴了,所以低價房我們就是500萬以下這種。在500萬和700萬,到1000萬的房產現在賣得非常好。
我上個月才賣了一塊在Atherton的土地,它是2.5個英畝的地,賣了2600萬,而且是一個中國的客戶,沒有房子就是買一塊地。
這塊Atherton土地被中國客戶以2600萬美元購買。
現在高價房的房產,我覺得80%都是從中國大陸來的,也有很多香港,少數是台灣,但是大部分都是從中國來的,80%-85%都是中國買家。
低價房你看到很多中國人買,是已經在這裏住了5年或者10年的人,已經在這裏工作過了,不是那種10年前、15年前,很多中國人是directly coming from China(直接從中國來)去買房。他們都是在這邊已經住了比較久的一些客戶會去買這邊(比較低價)的房子,跟10年前、15年前不太一樣。
以前我們很多客戶說,我們看到德立昂有一個非常大的巴士,然後很多中國人都去上那個巴士,到處在Palo Alto看房子,然後鄰居說,中國客戶買了以後都不住,就變成空房。現在幾乎都沒有空房,都是買了自己住的。
問:以前買了不住,現在會自己住,這個變化是你覺得是什麼原因?
Audrey:客人好像買了房子以後,先生會回中國工作,然後每幾個月會回來美國,小孩和媽媽,或者是家人都會住在美國。我覺得現在是移民的比較多,而不是像以前的話,就是投資。
問:這些買家有說明他們來買美國房地產的一些原因嗎?
Audrey:他們沒有細講,但是我可以看得出來,他們在某一些國家有很多錢,或者在美國已經有一些存款或者是現金,所以全都是現金購買。但是他們沒有跟我說細節。
而且,你如果是帶客人看房子,比如說我們有一個5000萬的房子在Atherton,我帶客戶來看,大部分都是中國客戶。
Atherton上市價$49,900,000的頂級豪宅。
問:我們現在談談中低價位這部分,因為中低價位對當地的人,買的可能會更多一點。
Audrey:我覺得100萬到200萬的房產,現在買家會少很多,因為現在利息高了這麼多,去年可以付得起200萬的房產,現在只能付得起160萬、150萬的房子,所以像100萬到200萬的房子,還會有很多人去買,但是搶的會少一點。
然後你看300萬到400、500萬,這樣中間價位的房產,現在賣得不是特別好,好房子還是會賣得出去,但是如果有一些缺陷的房子,在一個繁忙的路邊,或者是角落的房子,它會在市場上停留多一點的時間。
問:因為疫情以來,在家工作的模式非常盛行,甚至後來有混合的工作模式。這個對灣區的房地產市場有什麼樣的影響?
Audrey:我覺得在整個灣區的話,影響是挺大的。在Palo Alto我們這邊的灣區,不是東灣,也不是南灣,是在Palo Alto、Menlo Park、Los Altos、Mountain View這一段,你在Palo Alto買一個300或400萬的房子,其實是一個非常小的房子,可能就是3個房間2個洗手間,就是6000平方呎的地塊。
所以他寧願用300萬和400萬,買一個更大的房子,比如說在San Jose、Fremont,你可以買一個非常大的房子,而且這些人也不需要每天去公司上班,可以在家裏上班,所以需要大一點的房間,然後給小孩、太太、家人一起使用。所以現在很多人都寧願去買遠一點的區。
Palo Alto現在跌的這麼多,一個原因是因為現在這個房子又小又貴,不是特別的受歡迎。
問:對想要賣房,潛在的賣家來說,你有什麼樣的建議?
Audrey:我覺得現在對賣家其實是一個好時候,現在房子還是非常少,所以如果你的房子是在非常好的區,有好的學區,也不是特別繁忙的路邊,其實現在是一個非常好的機會。因為沒有其他的人跟你去比,所以買家如果真的要買你們那個區的房子,他一定會下offer給你。
我覺得今年年底或者明年年初,房子會越來越多。到那個時候的話,買家有更多的選擇,房價會再低一點。所以如果賣家說,我要這6個月或者一年想要賣的話,我覺得早賣會比晚賣好。
問:各種的裁員,對於灣區來講,為什麼現在還有那麼多人想要入市?
Audrey:我覺得好像被開除的人員都是被管理的人員,而且不是那種高階人員。我覺得很多裁員是因為,它們還想要招聘新人進來。所以,我覺得目前我們沒有看到非常大的影響。
而且,看到更多的賣家想說,我們可能六個月或者一年以後,要去把這個房子賣了,然後搬到別的州,因為現在加州的稅很高。所以,我覺得目前對我們的房地產影響不大,但是可能年底或者明年年初,會看到更多的一些信息。